中古賃貸マンションの減価償却費の計算

現在サラリーマンですが、中古ＲＣマンションを購入して賃貸経営を行いたいと考えています。その際の、青色申告を行う場合の減価償却費等の経費計算について、教えて下さい。
仮条件：92年5月築のＲＣ3階1Ｋ15戸マンション、金額1億円（内消費税200万円、従って、土地5800万円、建物4000万円、消費税200万円）、購入時期07年7月1日

質問1：減価償却費
　(1)建物、付属設備の内訳が不明のため、常識的な7：3＝2800万円：
　　1200万円としてよろしいでしょうか。
　(2)償却期間は以下で正しいでしょうか。　
　　　建物＝(47-15)+(15x0.2)=35年
　　　設備＝15ｘ0.2＝3年
　(3)07年度（半年稼動）の償却額は以下で正しいでしょうか。
　　　建物＝2800万ｘ0.9÷35年÷2（半年稼動）＝36万円
　　　設備＝1200万ｘ0.9÷3年÷2＝180万円　合計＝216万円

質問2：青色事業者専従者給与
　(1)不動産所得が赤字の場合、専従者給与は支払えないのでしょうか。
　　初年度は他の経費が大きいので赤字は必至ですが、実際に専従者の　　業務があるのに支払は不可ですか。
　(2)妻が週1回、車で往復3時間をかけて掃除に行き、管理業者とのやり
　　取り、会計業務を行う場合、月10万円の給与は妥当でしょうか。

質問3：仲介手数料の経費化
　(1)不動産業者への仲介手数料は、建物分しか経費にできない、という　　のは正しいのでしょうか。
　(2)その場合は、｛9800万ｘ3％＋6万円｝ｘ4000万／9800万＝約122万　　円でよろしいでしょうか。

質問4：ローン利息分の経費化
　(1)不動産所得が赤字の場合、利息の内でも、建物分しか経費にできな　い、というのは正しいですか。
　
よろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： yossy555 回答日時： 2007/06/10 18:18

＞質問1：減価償却費

(1)7:3と按分した合理的な理由がない限り、付属設備に計上することはできないと思います。
　　この場合には全額を建物に計上します。
　　なお、消費税の納税義務者で税抜経理をしている場合以外は、税込の金額を取得価額として資産計上します。
(2)建物はOKです。
(3)償却費の計算は、耐用年数で割るのではなく、耐用年数に応じた償却率を乗じます。
　　また、1年未満の場合には月数按分(6/12)で計算します。

＞質問3：仲介手数料の経費化
(1)不動産の取得時に支払った仲介手数料は取得価額に算入します。その場合には土地分と建物分とに按分する必要があります。
http://www.m-net.ne.jp/~k-web/shokyak/syutok.html

＞質問4：ローン利息分の経費化
(1)不動産所得が赤字になった場合には、土地の取得に関する利息は控除できません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1391.htm

あと、No.1の方の回答でいくつか補足をします。
・青色控除について、5棟10室の5棟は貸家の場合ですので、マンションで10室以上あるため、65万円の控除を受けることが出来ます。
・消費税の課税事業者選択届書は提出できますが、居住用マンションは消費税が非課税となっていますので、基本的には全室が居住用の時に還付を受ける金額はありません。

この回答への補足

vossy555様
早速の専門的なアドバイスをいただき、ありがとうございます。
１．中古購入で、建物と付属設備の内訳の資料がない場合、内訳の「合理的な理由」を示す代表例にはどのようなものがあるのでしょうか。
２．中古の付帯設備の償却期間は15年を基本にした上記の計算のどの部分が不適なのでしょうか。
一般例で結構ですので、ご教示いただきたく、よろしくお願い致します。

補足日時：2007/06/10 20:57

No.4 回答者： Hutan 回答日時： 2007/06/11 10:24

すでに回答されていますが、補足として私の意見を述べます。

質問1：減価償却費
> (1)建物、付属設備の内訳が不明のため、常識的な7：3＝2800万円：
> 　1200万円としてよろしいでしょうか。
　　ご質問のケースは、筑後15年と数ヶ月経過した物件です。建物付属設備の耐用年数は
　15年。すると、建物付属設備の耐用期間は経過しているわけです。７：３で分ける根拠
　は乏しいと言わざるを得ないと思います。
　　この建物の建築価額がわかれば、それをもとに現在簿価を算出した建物と付属設備の
　比で購入価額を按分するといった方法であれば合理的根拠があるといえるでしょう。

> (2)償却期間は以下で正しいでしょうか。　
　　そのような考え方で、いいと思います。

> (3)07年度（半年稼動）の償却額は以下で正しいでしょうか。
> 　建物＝2800万ｘ0.9÷35年÷2（半年稼動）＝36万円
　　１９年度税制改正で、残存価額や償却可能限度額が廃止されています。
　　建物＝取得価額ｘ0.029×（6/12）＝19年の償却費　となろうかと思います。
　　　0.029＝耐用年数35年の定額法償却率
　　http://www.taxanswer.nta.go.jp/2106.htm

> 質問2：青色事業者専従者給与
　　No.1回答者の回答を支持します。

> 質問3：仲介手数料の経費化
　　No.2回答者の回答を支持します。

> 質問4：ローン利息分の経費化
　　前の回答者が書いていることを補足します。
　　「土地取得資金のローン利息が経費にできない」というのは間違いです。
　　ローン利息を経費にした結果、不動産所得が赤字になったときに土地取得資金のロー
　ン利息の範囲は他の所得と通算できないということです。
　その意味からも、無理して１９年経費を多くして赤字にする必要はありません。

この回答へのお礼

詳細なご説明をいただき、ありがとうございます。
建物と設備の減価償却の合理的な按分は、中古購入の場合、難しいということが分かりました。
大いに参考になりました。感謝致します。

お礼日時：2007/06/11 23:35

No.3 回答者： yossy555 回答日時： 2007/06/10 22:03

＞１．中古購入で、建物と付属設備の内訳の資料がない場合、内訳の「合理的な理由」を示す代表例にはどのようなものがあるのでしょうか。

代表例は特にありません。
仮に税務調査があった時に、30%を付属設備とした理由を税務署員が納得するような説明ができるのであれば、30%分を付属設備に計上しても構わないでしょう。
もし私だったら、根拠となる資料がないし、減価償却によっていずれ経費になるので全額建物とします。

＞２．中古の付帯設備の償却期間は15年を基本にした上記の計算のどの部分が不適なのでしょうか。

不適ではないですが、付属設備には計上できないと思ったため触れませんでした。

補足説明の訂正です。
・消費税の課税事業者選択届書は提出できますが、居住用マンションの家賃収入は消費税が非課税となっていますので、基本的には全室が居住用の時にマンション購入にかかった消費税の還付を受ける金額はありません。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
中古の場合は、建物と設備との按分は難しいですね。
もう少し、検討して見ます。
専門的なアドバイスをおいただき、感謝申し上げます。

お礼日時：2007/06/11 23:39

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2007/06/10 17:25

わかる部分だけです。

＞現在サラリーマンですが、中古ＲＣマンションを購入して賃貸経営を…

事業所得がなく不動産所得で青色申告をする場合、青申控除 65万円を受けるには、その不動産業が事業的規模である必要があります。
一般に、5棟 10室以上でないと事業的規模とは見なされませんので、青色申告をしても 10万円の控除しかもらえません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/2072.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1373.htm

＞消費税200万円）、購入時期07年7月1日…

開業届を出すとき同時に『消費税課税事業者選択届』も出し、「本則課税」による申告を行えば、初年度に支払う消費税のかなりの部分が還付されます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6531.htm

＞(1)不動産所得が赤字の場合、専従者給与は支払えないのでしょうか…

専従者給与というものは、他人が払ってくれるのではありません。
親から子へ、夫から妻へと家庭内でお金が移動しているだけです。
その目的は、節税だけです。
赤字ならもともと払う税金はないのですから、節税の方策を探る必要もありません。

しかも、専従者給与を1円でもはらえば、控除対象扶養者や控除対象配偶者ににすることができません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/2075.htm
専従者給与を無理して払うよりも、給与所得部分で「配偶者控除」を取るほうが、家計全体としては節税になります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1191.htm

＞(2)妻が週1回、車で往復3時間をかけて掃除に行き、管理業者とのやり取り、会計業務を行う場合、月10万円…

赤の他人を雇ったとして、それだけの業務量で 10万円を払うかどうかです。
1ヶ月は4週として、半日少々で 25,000円は払いすぎでしょう。

＞(1)不動産業者への仲介手数料は、建物分しか経費にできない…
＞(1)不動産所得が赤字の場合、利息の内でも、建物分しか…

土地も事業用なら、どちらも経費になるでしょう。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

この回答へのお礼

mukaiyama様
早速にアドバイスを頂戴し、感謝いたします。
確かに赤字ならば、それに支払う原資がないので、無理ですね。
参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2007/06/10 21:06