借地借家法と家賃の「減額しない」特約

Question

大○建託で、土地の有効活用でアパートを建設する話が出ていて、３０年の一括借上、家賃保証（１０年間は最初の金額を保証）という話で営業の人から説明を受けました。

しかし、「家賃が近隣の家賃に比べて不相当に高額になったときは、家賃の減額の請求ができる。」 という借地借家法について、聞いたところ、契約書に、「１０年間は最初の家賃を保証するって記載していて大丈夫です！」と強調されたのですが、
実際のところ、法律と契約書では法律の方が効力を出しそうな気がします。

もしそうなら、この営業の人は、嘘をついているってことでしょうか？
詳しい方教えていただけないでしょうか？

ok2007 · Accepted Answer

結局のところ、誰が家賃を保証するのか、によります。

まず、建物の家賃については、借地借家法３２条１項本文で、一定の条件の下で増額請求・減額請求できることとされています。また、同項但書で、一定期間増額しない特約あればそれに従うこととされています。そして、これらの規定は判例上、強行規定とされているようです（最判Ｈ１５・１０・２１）。

したがって、賃借人との間で締結された一定期間減額できない旨の特約は、無効と解されます。

しかし、仮に賃料が減額したとしても、減額分を別の者が補填することは、妨げられません。

つまり、保証の意味が、「賃借人との契約に賃料減額不可条項を設けるから大丈夫」という意味であればダメ、「減額されても当社（ないし別の者）が差額を補填するから大丈夫」という意味であればそれが確実に実行される限りで大丈夫、といえるように思います。

87miyabi · Answer

家賃ということは借地借家法３２条ですね。

これは、法の趣旨からすると、認められないんですよね。
わざわざ、増額についてだけ書いてあるので。

ただ、私見としては３２条は強行規定じゃないから
そのような特約も有効だと思うんですよね。（３７条参照）

ただ、実際にあった話ですが、バブル時に長期間一括借り上げをしていたところ、家賃相場が下がりまくって、家賃減額請求をしたケースで
減額を認めた例がありますので、家賃がかなり下がった場合はやはり減額されてしまうと思います。
ただ、今の経済情勢で、１０年でそこまで下がることはないと
営業の人は考えているか、会社の方針としてそのようなことはやらない
と決まっているということですかね。

noname#38802 · Answer

うーんとですね、
専門分野ではありませんが、これは、

この特約があなたにとって有利なんですよね。

■大○さんが30年間サブリースしてくれる。
■その間初めの10年間は賃料の値下げは要求しない。

ということ？

契約書の特約ですから、あなたに著しく不利な場合、
一般的におかしい場合でなければその特約は有効です。

でも、特約は覆すことができますからね。
大○さんはそのつもりがないから、営業さんは
これで大丈夫だと言ってるんでしょう。
嘘をついているわけではないでしょうね。

特約は基本的に双方が納得していれば何を書いてもいいので
記載していても大丈夫ですが、途中で変わらないとも
限りませんけど。

以下、参考にならないかもしれませんが

参考URL：http://www.yama1.co.jp/partner/0211.html

kasutori · Answer

借地借家法１１条ですね。その次の但書に、『一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う』とありますね。減額に関しては書かれてません。３０年の一括借り上げって事は、又貸しの状態になるかと思います。又貸した方が減額する事はあっても、質問者さまへは影響されず、１０年間の家賃は保障されますって意味だと思いますよ。

借地借家法と家賃の「減額しない」特約

結局のところ、誰が家賃を保証するのか、によります。

家賃ということは借地借家法３２条ですね。

うーんとですね、

借地借家法１１条ですね。

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