土地の境界線トラブルです・・・

よくあるトラブルなのかもしれませんが、土地の境界線のトラブルで困っています。。。
ぜひ詳しい方、お力添え頂ければ助かります。
どういうふうに説明すればいいのかよくわからないので、箇条書きで説明させていただきますと、
１近所に売地があり、売主の看板があったので、そちらに連絡して土地を購入したい旨連絡しました。
２「現状渡しになりますよ」ということで売買することに決定。公図を確認。
３両方土地に関しては素人のため、間に司法書士さんに入ってもらって、売買契約完了。
４件の土地は売主の担保になっていたので、担保の解約、土地の売買を同時に司法書士さんと銀行の方に立ち会ってもらって手続き完了。
５測量士さんに頼んで購入した土地を測量してみると、隣家の境界線の塀が公図のとおりではなく、境界が少しずれていることが判明。
（少しクロスしている状態です。）
６それと、塀から４０ｃｍくらいのところに杭がうってあることが判明。
７隣家と境界線のことで話合いに行った際、「杭のところからこちらの土地であるということでずっと住んできた。」とのこと。（隣人の言うことを了解すると、およそ４，５坪）
８境界をはっきりしておかないと面倒だと思ったため、分筆しようかということになり、「５坪ほどお渡しするので登記はそちらで払ってください」と話してみると、どうして、「登記代をもたなくてはならないのか」と言う話に。
９実際隣家の人は区画整理？の時に市役所の人と話して今の境界線に塀をしたらしい。ただ、法務局にも確認しましたが、公図は現在測量したものと一致しています。それで、隣家の人も「どうして」という思いがあるらしい。
わかりにくい説明だと思いますが、これがだいたい今現在の状況です。
わからないのは、
・購入した土地の自分のものでもない５坪の固定資産税をこれからずっと払わなければならないのか？（分筆しない場合）
・売主には一切問題がないのか？
ということです・・・。
正直言うと、お断りされましたが５坪ただでお渡しするのも納得できないです。
司法書士さんと売主と契約書を結んだとき、その契約書の内容に、土地に問題があった場合は代金が戻る（契約を解除できる）とあるんですが、そこまでしなくても、問題の部分の金額を返金してもらうとか法律的に可能かどうか知りたいです・・・。
迷うのは、購入時、「現状渡し」と言われたことですが、実際売主方も杭のことは了解していたようです。そうなると、実際自分の土地ではない部分を売ったことになりませんか？こちらはその坪分もお金を支払って購入しています。
わかりにくい説明で長々と読んで頂きありがとうございました。
どうか教えてください。よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： bita333 回答日時： 2007/12/07 21:11

分かりやすい文章ですね。

こういったケースはよくあるようですよ（測量なしの売買、競売の落札土地）。

質問者さま
・土地は自分のもの。
・相手にはみ出した塀を壊してもらえる（妨害排除請求権だったか）。
・不正に使用（占有）している分を買ってもらえるように言う。
隣家の人
・長年使ってきたので、自分のものであると言いたい。
　20年以上自分のものだと思って使ってきたときは自分のものになる
　（時効取得という。ただ、裁判が必要なはず。）

できること！！
1、測量士でなく、土地家屋調査士さんに境界を出してもらう。
　境界問題は調査士さんが詳しいです。
　境界確認せず、現状渡しなので、しっかりした図面(地積測量図)がないと思われます。
　調整できる範囲内であれば、境界は塀ラインで収まるかも。
　しっかりした測量をしてない以上、絶対そこが境界です、
　とはいえない。(勝手に杭を入れる人がいるため)
　適切なアドバイスをもらってください。

2、それでも塀が出ている時。
　普通は、分筆して買ってもらう。
　もちろん、移転費用も相手持ち。
　今回は質問者さまが、無償で譲るとのことなので、相手は得なのにね。

3、境界紛争解決センター？とか、　　法務局の筆界特定精度を利用する。　
　問い合わせ先、↑都道府県の調査士会　　↑法務局

4、裁判する。

私としては、1、3がいいような気がします。
質問者さまは、最大の譲歩をしていると思います。
ただ、相手の立場に立ってみると、寝耳に水の話です。
なんで、今まで使ってきた土地にお金を払わなければいけないの？と。
お互い、裁判はしたくないし、もめ事にしたくない。
いいほうに向かうといいですね。

　

この回答へのお礼

とてもわかりやすく、丁寧なご意見を頂き、ありがとうございました！
週末には、塀まで２０ｃｍまでを隣家のものとして分筆、登記は半分ずつもつという意見で納めようかと相談していました。

bita333様のご意見も参考にさせて頂いて、また検討しなおしてみます。
本当にありがとうございました。。。

お礼日時：2007/12/10 08:56

No.4 回答者： TOGO123 回答日時： 2007/12/07 17:07

争点を整理すると

(1)売主の土地は現状渡し・・・実測の面積との差は免責される。あとは契約書のとおりとなる。
(2)境界確定裁判はしたほうが良い。
それと杭は境界確定と関係があるようでないんです。
境界は、隣地同士で境界を確認した事実を実印と印鑑証明にて証明します。それまでは境界鋲はただの目印です。
土地に問題があった場合の白紙解除について詳しく読んでください。

No.3 回答者： bananasand 回答日時： 2007/12/07 12:48

＞こちらはその坪分もお金を支払って購入しています。

売買契約時に、売り主が○○mm2の面積の土地を売ります、と言っていた場合は、契約の解除、賠償、減額請求が出来ます。しかし、○○地番の土地を売ります、と言っていただけの場合はこれは出来ないでしょう。

登記費用はともかく、所有権を主張する者が固定資産税を支払うのが当たり前で、登記との不一致に付け込んで所有権は主張するが固定資産税は払わないという馬鹿な話はありません。

＞５坪ほどお渡しするので登記はそちらで払ってください
十分に良心的提案だと思います。
時効との関係がありますが、不当な占有をしていることを理由に、塀の撤去を主張すればよろしいのではないでしょうか。
あとは、裁判外で調停の手続きを踏んで実施する手があります。

真の所有者、登記上の所有者、固定資産税を支払い続けていた者、占有の経緯、時効などを整理すると答えが見えてくると思います。

この回答への補足

お返事頂きまして、どうもありがとうございます！
そこで、２点確認させて頂きたいのですが・・・・。
・時効というのはどういうことでしょうか。
・裁判外で調停の手続きというのは、裁判とはまた違うものでしょうか。

こういうことは聞きにくいのですが、裁判は大変料金がかかる気がします。
調停も料金が大変かかるのでしょうか。
実際住んでいらっしゃる隣人は老夫婦で、年金生活だそうです。
そして、塀には水道管がくっついています。
無理に壊すと後で関係が悪化しそうです。
うまくいけばおつきあいが続く隣人となります。
あまり大事にせず、収まるのが一番の望みですが、お互い妥協しあう点はないでしょうか。

補足日時：2007/12/07 14:15

No.2 回答者： debukuro 回答日時： 2007/12/07 12:47

隣が不法に占拠している土地を返してもらえばいいのです。

９実際隣家の人は区画整理？の時に市役所の人と話して今の境界線に塀をしたらしい。
自分の土地かどうかを確認せずに塀を建てたのが悪い。
これは隣と市役所で解決するべきことです。
あなたに責任は無い。

１番の方の通りに最終的には裁判になります。

No.1 回答者： millenium5 回答日時： 2007/12/07 12:19

まず、売主の責任は現状渡しという事で責任はないでしょうね。

悪いのは隣地を占有している隣家の方ですので境界で揉めてるのなら土地家屋調査士に依頼して境界確定しましょう。隣家が認めない場合裁判になります。それで隣地の方が占有しているという事が明らかになったなら、塀を取り壊させるか、占有分を買い取ってもらうか選んでもらいましょう。その分の料金はきっちり支払ってもらうべきです。

この回答への補足

お返事ありがとうございます。
とても貴重なご意見だと思います。
裁判をすると、時間がかかるでしょうか。
＞その分の料金はきっちり支払ってもらうべきです。
というご意見ですが、裁判費用の方がかかってしまうということはないでしょうか。
何も知らない素人でいろいろ聞いてしまい、申し訳ないです。
教えて頂けると助かります。

補足日時：2007/12/07 14:41