賃貸物件の不動産競売について

過去の質問を見ましたが、それぞれのケースで回答が異なっており、私のケースの場合どうなるのかと思い、投稿しました。
長文で恐縮ですが、詳しい方がおりましたら、お答えいただけたら幸いです。

現在、住んでおりますマンション(分譲)が大家さんの借金があり、失踪しているとのことで、競売にかけられました。裁判所からの初めの通知が来たのは、昨年の7月頃で、その後、現地調査を経て、今月半ばに開札期日を迎え、法人が入札しました。現在はその落札した法人からの連絡を待っている状況です。(落札されたのは、ネットの不動産競売情報で調べました。)
現状、契約は大家さんと私の間に不動産業者が入っています。契約はその業者と結んでおります。大家との面識はありませんので、これまでのやり取りはすべて、その業者と行っておりますが、私側で別に大家がいる認識はありました。賃貸契約を結んだのは、平成15年の3月です。その後2度の更新をし、来年の3月まで契約期間は残っています。抵当権の設定があります。

以上のような状況ですが、不安というか問題点が下記です。
◆敷金を賃料の2ヶ月分、払っています。これは交渉次第では、どうにか新大家に払ってもらえるでしょうか。
(契約書の内容では、敷金預かり証として、業者が敷金を預かりますといった旨の記載があります。ところが、この件で業者に問い合わせたところ、実際は敷金は(失踪した)大家に預けていると言われ、大家が預かっている旨を記載した業者と大家とが交わした書面を見せられました。)

◆家賃は、初めの通知が裁判所から来てから、一度も滞納せず、払っています。
こちらは、今後も払い続けるべきですか。
(現地調査に来た裁判所の執行官や、街の相談センターのようなところの無料相談会で相談した専門家に家賃の滞納はしてはいけないので必ず今後も払わなければいけない、支払いを怠ると借主(私)としての権利が主張できなくなると言われたからです。でも、こちらのサイトの過去質問を見ると、執行官に家賃を払わなくてもいいと言われたといった内容のコメントがあり、今少し不安になっています。払わないと権利が無くなると言われましたが、そもそもこのような状況で私が主張できる権利はどのようなものなのでしょうか。)

◆この状況になる以前までは、家賃＋管理費を業者の口座に払っていたのですが、裁判所の通知が来てから、業者より連絡があり、業者の取り分だった管理費分の料金は今後払わなくていいと言われました。(競売にかかり、いずれ管理業者が変わるから、もう管理費はいらない、安くなるからその方がいいでしょ？というようなことを言われました。)私の方でそれを鵜呑みにしてしまい、それからは家賃のみを振り込んでいます。それにより、直近(昨年3月)の更新の書面を作り直し、その時から、管理費を下げたということにしました。(もともと業者はとても親切な方だったので)その時は安くなったから、いいと思っていましたが、よくよく考えると、管理費を受け取らないことで、業者がなんらかの策を取ったのではないかと思っています。
このことについては、どう思われますか。

今まで色々な方に相談しましたが、新しい買い手に言われるケースによって違うなどと言われて、今まであまり真剣に考えずに来ましたが、そろそろ考えなければいけないと感じております。
諸々の面で自分にとって、損になることはしたくないと思っているので、新しい大家の業者から連絡が来た際に、私が主張できる権利や、言った方がいいこと、言っては不利になることなど、ありましたら、アドバイスいただけますでしょうか。
どうぞよろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2008/03/25 13:46

１．元の大家が負担していた敷金返還義務は、競売落札した新大家には承継されない。

よって、質問者が敷金返還請求をできる相手方は元の大家だが、不動産を競売された元大家には返還すべき現金が無い・或いは破産しているので、結局は取り戻せない。

２．今月末の家賃（通常は4月分家賃前払分）は、元の管理業者には振り込まずに新大家からの連絡を待つ。家賃の支払相手不明で供託にするのがベストだが、手続も面倒なので、新大家からの支払方法の連絡を待っていた、という形にしておけば十分。（連絡があれば直に払える状態にしておく）

３．一方で質問者側にも現状回復義務が無い（競売落札時点の状態で引渡し）ので、最悪退去となった場合には２ケ月分の敷金と現状回復義務とでチャラになった、と考えるしかない。

４．競売で第三者が居住するマンションを入札する法人は、権利関係をクリアしてリフォーム・手直し後第三者へ転売するか、そのまま賃貸物件として家賃収入を得る目的のどちらか。月末に近づいているので今週中にも先方からの連絡がある筈。

５．法人が賃貸物件として保有する意思があるなら、改めて新大家との間で賃貸借契約書を交すことになるが、敷金（質問者の追加支払？）・家賃水準（引上要求があるかも）・管理費負担等の条件は相手の出方を待つしかない。

６．退去要求があった場合（新賃貸条件が合わない場合を含む）には、質問者は６ケ月以内に退去しなくてはならない立場にあるので（抵当権設定が賃貸借契約の前だとして）、立退日をどう定めて、退去までの家賃をどう負担するか、という話になる。新大家もスムーズに話を進めたいので、立退き時期を早める条件で敷金＝引越費用見合いで１・２ケ月の家賃免除をお願いすれば、飲んでくれるかもしれない。法的には何の根拠も無くあくまでも「お願いする」レベルですが、相手が転売目的での購入の場合には、購入者側には立退き時期が早まる事に意味があります。

７．管理不動産業者が、遡って契約上で管理費用を負けてくれたのは、こういった一連の質問者の金銭負担を見越して、クレーム・トラブルが自社に向かわないようにする為のリスク回避行動だと想像します。引越先情報の提供（無償・割引）等をお願いできるかどうかは分りませんが、ダメもとで言うだけ言ってみるかどうかは自身で判断下さい。

この回答へのお礼

お礼が遅くなってしまい、すみませんでした。
とても分かりやすく説明していただき、ありがとうございます。
新大家からの連絡はまだ来ませんので、家賃は手元にプールしつつ、もう少し様子を見てみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/03/31 00:07

No.1 回答者： law_amateur 回答日時： 2008/03/25 01:40

　競売で不動産の所有権が移転した場合，新所有者に賃借権を対抗することができない（賃借人だと主張することができない）場合には，敷金は新所有者に引き継がれないとされています。

分譲マンションの競売の場合，多くは，抵当権の設定の方が賃貸借の開始よりも先であると思われますので，建物賃借人の賃借権は，競売の買受人に引き継がれないことになります。

　逆に，抵当権の設定の前から賃貸借が始まっている場合には，建物の賃借人は，競売によって所有者が替わっても，賃貸借は買受人（新所有者）との間で，従前どおりに継続することになります。

　いずれの場合でも，買受人が，競売の代金を納付したときから，マンションの所有権が買受人に移転し，その時から，買受人（新所有者）に家賃（賃借権を対抗できる場合）または家賃相当の損害金（賃借権を対抗できない場合）を支払う必要があります。

　賃借権を対抗できない場合には，新所有者との間で，新たに賃貸借契約を締結するか，そうでなければ，新所有者が買い受けたときから６か月以内に立ち退かなければなりません。

　管理費については，どのような趣旨の管理費か分かりませんが，本来の分譲マンションの管理費（管理組合に支払うべきもの）は，大家が支払うものです。これは，賃借人は関係がありません。多分，大家は，管理組合に対して，管理費を滞納していると思われますが，賃借人がそれを代わって支払う必要はありません。それは新所有者が負担すべきものです。

　分譲マンションの賃貸の場合には，賃貸マンションの管理費に相当する金銭を支払う必要は本来ありません。もともと，不動産業者が必要のない金銭を，家賃の上乗せ代わりに取得していたものと思われます。ですから，これを支払わないことは，特段問題はないと思われます。

この回答へのお礼

お礼が遅くなってしまい、すみませんでした。
細かく説明していただき、ありがとうございます。
新大家からの連絡はまだ来ませんので、もう少し様子を見てみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/03/31 00:08