極度額の小さい共同根抵当と任意売却による債権者への配分

Question

債権者X（私）は、A物件（1000万円）、B物件（2000万円）の2物件に極度額1500万円の共同根抵当権を有しています。まだ、両物件とも第二順位に極度額5000万円の別債権者Yがいます。
先日、A物件を任意売却により処分し、Xが900万円、Yが100万円受領しA物件の根抵当権を抹消しました。今般、B物件が売れるので、Xが1800万円、Yが200万円受領して抹消しようとの提案をしたところ、YがXの極度額が1500万円であることから、前回の任意売却を考慮にいれ、Xが600万円、Yが1400万円受領すべきだと主張しています。
任意売却ですので、民法392条の適用はなく、極度額以上に受領することはできますが、常識的にはどのあたりが交渉の落としどころなのでしょうか。
極端な話をすれば、B物件については任意売却ではなく、Xが競売をしてしまえば、さらに極度額1500万円まで受領できることになりますが、こういったことも配慮に入れた上で交渉をしてよいものなのでしょうか。このあたりの常識をご存知の方がおられましたらご教授いただけませんでしょうか。

mahopie · Accepted Answer

１．判断基準は常識ではなく、担保権のそもそもの機能から見て、極度額１５００万円の根抵当権で回収可能な上限は１５００万円と考えるべきで、たまたま共同担保でＡ・Ｂの二物件にまたがって売却処分のタイミングがずれたというだけの話でしょう。よって、今回はＹの申入れであるＸ６００万円・Ｙ１４００万円の分配案が正当な主張です。（Ｂへの債務を完済して残余がある場合の取り分は又別です）

２．「常識的な」物の考え方としては、「共同担保物件　異時配当」あたりで検索して見て下さい。過去回答にこんなのがありました。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2183576.html

３．金融実務では、先行してＡ物件の売却が生じた際に第一順位担保権者が１０００万円全額の回収をする代りに、回収額分の根抵当権を減額する（１５００万円→６００万円）とすることで、こういった先順位担保権者の過剰な期待値・「一粒で二度おいしい」状態の排除を図ります。

mahopie · Answer

先の回答の３．で１５００万円→６００万円ではなく、１０００万円回収後は→５００万円です。訂正しておきます。（質問にある回収額９００万円と誤りました。）

追加質問の、競売でなく任意売却になったことによる「後順位担保権者Ｙの増加回収額を、Ｘに一部回せ」との主張ですが、
・担保権の性質の話と実際の回収手続の話とは別次元の問題
・Ｘ側に根抵当権設定額以上の回収期待はあり得ない
が、Ｙ側の主張になりそうです。

その上で、Ａ物件の任意売却を進める時にＸ側が後順位のＹに譲歩している点（担保設定状況ではあり得ない１００万円の取り分）を強調して、原則論は当然理解した上での、「お願い・クリンチ」レベルの交渉はしてみる価値はありそうに考えます。
（現実の物件売却にかけた手間や双方の合意に向けた努力の度合いにもよりますが）

tk-kubota · Answer

幾らで売れたのですか ?
また、請求債権は幾らですか ?
「極度額1500万円」と云うことから、1500万円だとすれば、A物件から900万円回収しているから、B物件からは600万円で全額回収と云うことになり、B物件で1800万円の請求は不当のようでもあります。
次に「民法392条の適用はなく」と云いますが、あろうとなかろうと、任意なことですから、考慮の必要ないと思います。
普通は、任意であっても、法律に準じて進めると思われます。

極度額の小さい共同根抵当と任意売却による債権者への配分

先の回答の３．で１５００万円→６００万円ではなく、１０００万円回収後は→５００万円です。

幾らで売れたのですか ?

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