固定資産評価額、公示価格や実勢価格について

質問失礼します。
市の土地の評価額なのですが宅地で1000m2で2000万程でした。
私が住んでいる市の公示価格を見ると区域は違うのですが1m2あたり55000円から80000万超でした。
公示価格が発表されている区域は私の区域とは数キロ離れている箇所ばかりなのですが、公示価格との差がかなりあるようです。
こういった事は別段珍しい事では無いのでしょうか？
また、評価額は実勢価格や公示価格より低い(約7割から8割)だとこのサイトに書かれているのを見たのですが実勢価格が評価額を下回るということもあるのでしょうか？
上記で言えば実際、評価額2000万の土地を売りに出したとき2000万を下回る可能性もあるのでしょうか？

さらに質問なのですがこういった売買価格などを知る方法はありませんでしょうか？
不動産鑑定士などに鑑定してもらうのは費用的に厳しいので費用もかからず比較的簡単に調べられる方法などがありましたらお願い致します。
また、農地の売買価格なども調べられる方法がありましたら併せてご教授下さい。
農地は色々と規制があり売買は容易では無いと思いますがあくまでも売買されるであろう相場といいましょうか、そういった価格を調べたいのですがどこで調べたらいいか分からないので。。

No.2 回答者： tokyometro 回答日時： 2008/07/30 21:37

固定資産税評価額というのは主に税金算出用の数字です。

登録免許税や不動産取得税、固定資産税等の算出の基になります。
地価公示価格というのは一応、取引の指標とすべき数字と言われていますが拘束力は全くありません。
そして、一般的に公示価格10に対する比率として路線価8、固定資産税評価額7と言われておりますが目安でしかありません。（ちなみに路線価というのも相続税や贈与税等に対する税金用の数字です）

それらを踏まえた上で、

＞実勢価格が評価額を下回るということもあるのでしょうか？

実勢価格というのは実際の売買取引における地域の相場等から評価しますので、評価額という税金用の数字と並べて考えることにあまり意味はありません。しかし結果として税金用の数字というのは概して実勢相場と比べて低い傾向があるのは事実です。
ですが実際の取引相場というのは需給関係に大きく左右されますので、需要の低い地域であれば、結果として実勢価格が評価額と同等だったり下回るケースがある場合もあります。都市部のまともな住宅地であれば、あまりそういうケースは見られませんが。

＞こういった売買価格などを知る方法はありませんでしょうか？

何か勘違いされている様子ですが、税金用の数字と異なりまして実際の売買取引の価格を決めるのは売主であり買主です。個別要素が強いものですし、売主買主が合意すれば相場通りで取引しなければならない決まりも全くありません。
要するに売り物であればとりあえず売り出し価格がその価格ですし、売り物でなければその時点では値段がありません。
単に相場を知りたい意図であれば地元の業者にヒアリングするのが良いでしょう。また、取引事例のないような地域であるとすれば相場そのものが無いというケースもあるでしょう。

＞不動産鑑定士などに鑑定してもらうのは

鑑定士は客観的に鑑定評価をしますが、売買価格がそれに拘束されるわけではありませんので、特段の事情がない限り鑑定評価にはあまり意味がありません。

＞農地の売買価格なども調べられる方法がありましたら

目安としての相場を知る意味では地元業者へのヒアリングや農協へのヒアリング等が考えられます。しかし、繰り返しになりますが相場で買えるという確約はどこにもありません。

No.1 回答者： Jumeirah 回答日時： 2008/07/30 21:00

質問に順に回答します。

（１）2000万は固定資産税評価額ですか？　いまは、固定資産税評価額＜公示価格の傾向が強いと思います。　公示価格は毎年発表されますが、固定資産税は3年に1回評価替えされます。来年が評価替えの年なので、公示価格を反映して上昇するでしょう。
（２）1m2あたり55000円から80000万超は不正確ではないですか？55000から80000ですよね？数キロ離れていれば、田舎の場合は都市計画地域、農地など評価も違うのでは？　銀座のど真ん中でも、4丁目の交差点と、裏通りを一本入ったところでは、数十メートルしかはなれてなくても、それこそ坪何十万と評価はかわるはずです。
（３）実勢価格が評価額を下回ることはあります。バブルがはじけたときは、そうなりました。みなさん税金で苦労しました。
（４）実勢価格を調べるには、不動産の折込チラシや店頭チラシをチェックするのが、一番費用のかからない方法です。レインズという不動産屋が加入している取引事例が入ったデータベースがあります。これで検索すれば、成約情報が見れます。ただ、取引をせずお金をおとしてくれない人にタダで情報はくれないのではないでしょうか。知り合いの不動産屋に茶菓子でももっていけば見せてくれるかもしれませんね。
（５）農地は、農業委員会や知事の許可がいりますよね？なら、そこに情報が集まると思います。こんなのもありましたよ。http://zennouchi.net/

もうすこし、具体的に、○○の目的で、○○の数字が知りたいという質問にすると有益なアドバイスがあると思いますよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
ご指摘の通り1m2あたり55000～80000です。○○市◇◇？？番地の◇に入る部分が当方の地区から数キロ離れている地域しか公示価格が出てなくて安い区域は55000、高いところは80000円という事です。
このあたりは市街化調整区域だと聞いた事があります。
宅地(固定資産税の評価)で2000万、農地は倍率でも30万程なんです。
開きがすごいのでこの点が相続の問題になってるんです…。
本当に宅地が2000万という価格で取引される価値があるのか、農地が30万の価値しか無いのか…もし違うなら評価額の額面で法定相続分を決めるとするとフェアとは行かないのではないか、という疑問なんです。
なのでそれぞれ宅地や農地の実勢価格とでもいうのでしょうか、実際の売買価格を予想できれば話も進むのでは無いかと思っての質問なんです。

お礼日時：2008/07/30 21:24