住宅ローンの固定金利

住宅ローンを組んでまだ１年目です。
３年後に金利の見直しがあります。
固定金利にはいつでも変更できるのでしょうか？
今後、金利が上昇するとすれば何年後くらいでしょうか？
変動金利でも借り換えで金利を抑えている人もいるみたいですが、これはどうなんでしょう？
固定金利にすれば月に３万円増となり、むしろもう少し待ってから固定金利で借り換えた方が、良いような気がしています…正しいでしょうか？

http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0810/07/news …​
↑こんな問題があるようなので、固定金利に変更したいと思っています。

No.1 ベストアンサー 回答者： zorro 回答日時： 2008/10/22 06:40

さんこうに

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question …

No.3 回答者： Domenica 回答日時： 2008/10/23 12:14

住宅ローン審査経験者です。

ご質問者さまは、「まだ１年目」なのですよね？

> ３年後に金利の見直しがあります。
もしかしたら、「当初契約は『固定金利選択型・固定金利期間３年』（一般的に「３年固定」と言われているものです）で契約をされた」という意味でしょうか？（１年目の３年後は、４年目に入っていますから。「４年固定」は珍しいので。）

日銀がゼロ金利解除を行ったのは、2006年7月14日の政策委員会・金融政策決定会合においてです。
もう２年も前のことで、それ以来「金利」は上昇局面と言われ続けています（…というか、現在は、景気の悪さから逆に「金利」を下げるべきか、と検討されているんですが…）。
その状況下において、どうして当初契約において「３年固定」のような「短期固定」を選択されてしまったのでしょうか？

だいたい、
・特に何も考えず、不動産業者の勧めるまま契約した。
・不動産業者の提携住宅ローンを使ったので、それしか選べなかった。
・金利を低くしないと「返済比率」の関係で住宅ローン審査に通らなかった。
というあたりが理由であることが多いんですが、いかがでしょう。

> 固定金利にはいつでも変更できるのでしょうか？
これは、ご質問者さまが結ばれた「契約」次第です。
『固定金利選択型』は、基本契約については『変動金利型』で行い、それに「特約」という形で、いくつかの「制約」を債務者に課すことによって、「金利」を一定期間低く抑えている…というのが一般的なんです。
ですから、ご質問者さまが結ばれた『固定金利特約』の内容によっては、「いつでも変更できる」こともあれば「特約期間中は不可」としていることもあります。
ただ、「変更」はできないかもしれませんが、他の金融機関へ「借り換え」をして、『固定金利型』（完済までの全期間金利が一定のまま）にすることは、「いつでも」可能です。
借り換え先の金融機関の審査に通れば…ですが。
中には、「借り換えの場合は３年以上の返済実績があること」を条件としている金融機関もあります。

> 変動金利でも借り換えで金利を抑えている人もいるみたいですが、これはどうなんでしょう？
えっと…。これは、「どちらの」意味ですか？
(1)金利が低い変動金利型に借り換えて金利を抑えている
(2)最も金利が低いはずの変動金利型から、固定金利に借り換えているにもかかわらず金利を低く抑えている
どちらを仰っているのか判断がつきません。

(1)については、「店頭表示金利」では「変動金利型」の金利を一番低く設定している金融機関が多いので、「この先、さらなる金利上昇局面に移行するとしても、その時期をある程度予見することができ、対応することができる」のならば、さしあたって返済金額を少なくすることができる…という点で有効な手段になります。
(2)については、「店頭表示金利」では「変動金利型」の金利を一番低く設定している金融機関が多いけれど、「変動金利型」は「金利の優遇」を受けられない金融機関も多いので、「適用金利」としては「短期固定」の方が低くなることもあります。
また、現在、「変動金利型」の「店頭表示金利」は、2.875％～3.125％としている金融機関がほとんどですが、「固定金利型」の「適用金利」も平均して3.20％となっています。
「変動金利型」では「金利の優遇」が受けられないというのならば、「固定金利型」の「適用金利」と殆ど変らないことになります。
「変動金利型」はこの先金利の上昇があれば、返済額が上がったり、未払利息が発生したりすることが考えられますが、「固定金利型」ならば完済までその心配がありません。
現在の日本が、まだまだ「低金利」である以上、「底」はすぐですが、「天井」は測れない…ということになります。
このような状況下において、お金を借りている以上「金利上昇リスク」は常に念頭に置くべきなので、「変動金利型」と「固定金利型」の金利に差がなければ、「固定金利型」を選択するのが「当然」とも言えます。

> 今後、金利が上昇するとすれば何年後くらいでしょうか？
これが分かれば苦労はしません。

> 固定金利にすれば月に３万円増となり、むしろもう少し待ってから固定金利で借り換えた方が、良いような気がしています…正しいでしょうか？
金利が低い期間が長い方が、債務者にとっては「お得」になりますが、それが正しいかどうかは、「完済してから」でないと分からないんですよ。
それにご質問者さまが試算された「月に３万円増」は、現在の金利が適用された場合の話ですよね？
「もう少し待って」の「もう少し」がいつかは存じませんが、その時には現在よりも金利が上がっているかもしれません。
一般の方が気づいて、対応するころには「一歩遅かった」ということもあります。

また、「借り換え」ならば、また最初から「審査」が必要になります。
いろいろと「諸費用」も必要になりますよ。
「借り換え」を考えられるにあたっては、それらも含めてご検討される必要があります。

この回答へのお礼

長々とご回答ありがとうございます。
もう自分なりに結論は出ました。
15年後の完済を目指して、毎年100万円くらい繰り上げ返済したいと思います。3年後に借り換え、その後は10年固定にする予定です。

要は早く返済すれば、リスクも損も少ないと言うことに結論がでました。

お礼日時：2008/10/23 14:55

No.2 回答者： noname#140971 回答日時： 2008/10/22 08:51

先々週のＮＨＫの「おすすめ悠々ライフ－家計診断」のテーマが住宅ローン。

http://www.nhk.or.jp/kakei/2008/1011/images/inde …

＞最近、金利を少しでも安くして、返済額を減らしたいと、
＞住宅ローンの借り換えを検討する人が増えているようです。
＞今回は、借り換えのポイントと、注意点をお伝えいたします。

１０月２６日、全国のＪＡが一斉相談会を開きます。
私は、１０年固定金利（１．９％、１０年後の優遇金利１．１％）で申し込んでいます。
今までは、５年の固定金利１．９％でした。
が、変動金利になって２．３％～３．６％を提示されました。
「冗談じゃねー」ということで、やはり１．９％に乗り換える算段をしています。