破産管財物件の競売について

Question

お願いします。

破産管財物件である不動産の競売です。

別除権者が抵当権実行で競売を申し立てるのではなく、破産管財人が競売を申し立てるのはどのような場合でしょうか。

結果的に抵当権実行と何か違いがあるのでしょうか。
別除権者の債権回収に影響するのでしょうか。
破産財団への組み入れ金が増額されるのでしょうか。

ほとんどの場合、別除権者の抵当権実行だと聞きましたが、これは競落予想額が別除権者の債権額以下の場合でしょうか。

それとも、そもそも私の勘違いで、管財人が抵当権の設定された不動産を競売にすることはありえないのでしょうか。
任意売却ができなかった場合、管財人はその不動産を破産財団から必ず放棄するのでしょうか。

よろしくご回答ください。

buttonhole · Accepted Answer

>それとも、抵当権の抹消に応じるということは財団に組入れることも認めるということでしょうか。

　そういうことです。破産管財人が買主を見つけると言っても、不動産会社に仲介を依頼することは珍しくありません。その場合、最終的に仲介手数料が必要になります。また、抵当権の抹消登記費用(登録免許税や司法書士への報酬等)といった諸費用も売買代金の中から捻出しなければなりませんから、売買代金全額を別除権者に支払うというのでは任意売却をする意味が全くありません。別除権者への支払い及び売買にかかる諸費用を引いた額が例え10万円だとしても、それが破産財団に入るのでしたら、破産管財人が任意売却をする意味があります。

>それとも、650万円で抵当権の抹消に応じるということも選択肢としてはあるけれども、現実的にそのようなケースは無いに等しいのでしょうか。

　競売にかけて配当を受けたほうが徳なのか、任意売却で、売買代金の中から一部でも早く返済を受けたほうが徳なのかは、別除権者が考えることですから、ケースバイケースとしか言いようがありません。また、別除権が一切妥協に応じない場合、破産管財人には、裁判所に対して担保権消滅の許可の申立をするという手段もありますから、個々のケースによるとしか言えません。

>これは、個人の破産の場合のようですが、法人の場合はやはり、精算人でなければ任意売却することはできないということでよろしいでしょうか。

 例えば、株式会社に破産手続開始決定がなされた場合、会社の解散事由になり、取締役は退任することになりますから(当然、代表取締役も退任する。)、利害関係人が会社の本店所在地を管轄とする地方裁判所に対して清算人の選任を申し立てることになります。抵当権を実行するにしても、抵当権者は利害関係人として前記の地方裁判所に清算人(代表清算人)選任の申立をするか、あるいは、執行裁判所に特別代理人(民事執行法４１条２項の類推適用)を選任してもらう必要があります。

破産法

（担保権消滅の許可の申立て）
第百八十六条 　破産手続開始の時において破産財団に属する財産につき担保権（特別の先取特権、質権、抵当権又は商法 若しくは会社法 の規定による留置権をいう。以下この節において同じ。）が存する場合において、当該財産を任意に売却して当該担保権を消滅させることが破産債権者の一般の利益に適合するときは、破産管財人は、裁判所に対し、当該財産を任意に売却し、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める額に相当する金銭が裁判所に納付されることにより当該財産につき存するすべての担保権を消滅させることについての許可の申立てをすることができる。ただし、当該担保権を有する者の利益を不当に害することとなると認められるときは、この限りでない。
一 　破産管財人が、売却によってその相手方から取得することができる金銭（売買契約の締結及び履行のために要する費用のうち破産財団から現に支出し又は将来支出すべき実費の額並びに当該財産の譲渡に課されるべき消費税額等（当該消費税額及びこれを課税標準として課されるべき地方消費税額をいう。以下この節において同じ。）に相当する額であって、当該売買契約において相手方の負担とされるものに相当する金銭を除く。以下この節において「売得金」という。）の一部を破産財団に組み入れようとする場合　売得金の額から破産財団に組み入れようとする金銭（以下この節において「組入金」という。）の額を控除した額
二 　前号に掲げる場合以外の場合　売得金の額
２ 　前項第一号に掲げる場合には、同項の申立てをしようとする破産管財人は、組入金の額について、あらかじめ、当該担保権を有する者と協議しなければならない。
３ 　第一項の申立ては、次に掲げる事項を記載した書面（以下この節において「申立書」という。）でしなければならない。
一 　担保権の目的である財産の表示
二 　売得金の額（前号の財産が複数あるときは、売得金の額及びその各財産ごとの内訳の額）
三 　第一号の財産の売却の相手方の氏名又は名称
四 　消滅すべき担保権の表示
五 　前号の担保権によって担保される債権の額
六 　第一項第一号に掲げる場合には、組入金の額（第一号の財産が複数あるときは、組入金の額及びその各財産ごとの内訳の額）
七 　前項の規定による協議の内容及びその経過
４ 　申立書には、前項第一号の財産の売却に係る売買契約の内容（売買契約の締結及び履行のために要する費用のうち破産財団から現に支出し又は将来支出すべき実費の額並びに当該財産の譲渡に課されるべき消費税額等に相当する額であって、当該売買契約において相手方の負担とされるものを含む。）を記載した書面を添付しなければならない。
５ 　第一項の申立てがあった場合には、申立書及び前項の書面を、当該申立書に記載された第三項第四号の担保権を有する者（以下この節において「被申立担保権者」という。）に送達しなければならない。この場合においては、第十条第三項本文の規定は、適用しない。 

会社法

（清算人の就任）
第四百七十八条 　次に掲げる者は、清算株式会社の清算人となる。
一 　取締役（次号又は第三号に掲げる者がある場合を除く。）
二 　定款で定める者
三 　株主総会の決議によって選任された者
２ 　前項の規定により清算人となる者がないときは、裁判所は、利害関係人の申立てにより、清算人を選任する。
３ 　前二項の規定にかかわらず、第四百七十一条第六号に掲げる事由によって解散した清算株式会社については、裁判所は、利害関係人若しくは法務大臣の申立てにより又は職権で、清算人を選任する。
４ 　第一項及び第二項の規定にかかわらず、第四百七十五条第二号又は第三号に掲げる場合に該当することとなった清算株式会社については、裁判所は、利害関係人の申立てにより、清算人を選任する。
５ 　第四百七十五条各号に掲げる場合に該当することとなった時において委員会設置会社であった清算株式会社における第一項第一号及び第三百三十五条第三項の規定の適用については、第一項第一号中「取締役」とあるのは「監査委員以外の取締役」と、第三百三十五条第三項中「社外監査役」とあるのは「過去に当該監査役会設置会社又はその子会社の取締役（社外取締役を除く。）、会計参与（会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員）若しくは執行役又は支配人その他の使用人となったことがないもの」とする。
６ 　第三百三十条及び第三百三十一条第一項の規定は清算人について、同条第四項の規定は清算人会設置会社（清算人会を置く清算株式会社又はこの法律の規定により清算人会を置かなければならない清算株式会社をいう。以下同じ。）について、それぞれ準用する。この場合において、同項中「取締役は」とあるのは、「清算人は」と読み替えるものとする。 

民事執行法

（債務者が死亡した場合の強制執行の続行）
第四十一条 　強制執行は、その開始後に債務者が死亡した場合においても、続行することができる。
２ 　前項の場合において、債務者の相続人の存在又はその所在が明らかでないときは、執行裁判所は、申立てにより、相続財産又は相続人のために、特別代理人を選任することができる。
３ 　民事訴訟法第三十五条第二項 及び第三項 の規定は、前項の特別代理人について準用する。

buttonhole · Answer

>仮に、700万円で任意売却できるとして別除権者は破産財団にいくらかでも組み込むことを認めるでしょうか。

　そういうこともあり得るでしょう。競売の申し立てというのは、お金がかかるのです。例えば、担保不動産競売開始決定の登記には登録免許税がかかります。(確定請求債権額の4/1000)また、不動産鑑定士への報酬等の諸費用がかかるため、裁判所に一定の金額(最低60万円くらい。)を予納します。もちろん、それらの費用は共益の費用ですので、買受代金の中から最優先で配当されますが、それは、自分が立て替えた競売費用が戻ってくるだけの話ですから、自分の債権に充てられる実質的な額は、700万円にならないわけです。また、近年、手続の迅速化が図られているとは言え、やはり、時間がかかります。
　そのような観点からすれば、任意売却において、例えば650万円で抵当権の抹消に応じるということも選択肢としてあります。

>これはつまり、管財人が債権放棄した後でも、管財人と抵当権者の合意によって任意売却可能ということでよろしいでしょうか。

　そもそも、任意売却というのは、中身は単なる売主と買主による売買です。不動産が破産財団に帰属していれば、破産者には、管理処分権がありませんから、破産管財人が裁判所の許可を得て、不動産の売却をするだけの話であり、売買自体に抵当権者の同意は必要ありません。破産財団から放棄された不動産は、破産者の自由財産になりますから、任意売却をするとすれば、破産者自身が行います。
　任意売却における抵当権者の「同意」というのは、売買契約締結自体の同意ではなく、売買代金の中から、いくら、いくら払ってもらえれば、抵当権の解除又は放棄に応じるという意味での同意です。売買代金の中から、被担保債権の全額弁済ができるのでしたら、抵当権者の同意は問題になりません。全額弁済をすれば、当然に抵当権は消滅するのですから、抵当権者は抵当権の抹消登記手続に協力する義務が生じます。

tk-kubota · Answer

「２点疑問があります。」の前段。
私の例ですと、抵当権者としては、自ら競売しようと、管財人が競売しようと、任意売却であろうと、1000万円以下で売れれば、全部が入ります。
ですから、「あえて」でなくてどちらでもいいわけです。
管財人としても、まず間違いなく1000万円以上で売れる自信がなければしないです。予納金だけでも最低60万円かかるわけですから。
任意売却で待つことはあるでしようが。

後段
「管財人と抵当権者の合意によって」ではないです。
管財人で放棄しておれば、手から離れるわけです。
抵当権者の意志次第です。

tk-kubota · Answer

Q　同じ額の700万円で任意売却できそうだとしたら管財人はどのように判断するでしょうか。
A　管財人の考え次第だと思います。
Q　700万円で任意売却できるとして別除権者は破産財団にいくらかでも組み込むことを認めるでしょうか。
A　まず、認めないと思います。自己の身を削ってまでしないと思います。
Q　財団に組み込むことができなければ任買不成立で債権放棄ということでよろしいでしょうか。
A　そうとは限らないと思います。
Q　任買が900万円か1000万円で可能なときはいかがでしょうか。
A　それも、時と場合によると思います。
Q　任買可能価格が競落予想額よりも少しでも高ければ任買になるということでよろしいでしょうか。
A　それも、時と場合によると思います。
Q　3回売り出して競売取り消しになった場合、再度競売の申し立てということでしょうか。
A　時代の変化などで、再度の申立となるでしよう。民事執行法68条の3をごらん下さい。
Q　管財人が債権放棄した場合、任意売却は以後、不可能ということでよろしいでしょうか。
A　そんなことはないです。抵当権者との合意で可能です。
Q　机上の知識と実務とではかなり違うようですね。
A　私は「かなり違う」とは思いませんが。

tk-kubota · Answer

例えば、その抵当物件の被担保債権が1000万円として、競売価格が700万円と見れば、管財人は、抵当権者の抵当権実行を勧め、自らの競売はしないです。(これを、管財人の債権放棄もあり得ると云うことです。)
でも、任意に売れば1200万円で売れると思えば、管財人も抵当権者も任意の売却を勧めます。
それで売れたとすれば200万円は、破産財団に組み込まれますが、売れなければ、管財人債権放棄もあり得るでしよう。
そうだからと云って、被担保債権が消滅したわけではないので、抵当権者は競売するでしよう。
それで、700万円でも売れず500万円に下げても売れず、結局、3回、売り出しても売れない場合は、その競売は取消となります。
でも、抵当権はそのまま残ります。
この例で、判らないところがあれば云ってください。
実務上で、お話しします。

tk-kubota · Answer

予想価格が債権額以下と云うことは、その抵当権者は、売却金額は全部入ります。
と云うことは、管財人が競売しても破産財団となり得ないです。
ですから、そのような場合は、管財人は手を付けず抵当権者に任せるわけです。
任意売却で、少しでも破産財団となり得るならば、管財人も努力するでしようが、それが望み薄ならば、放棄もあり得るでしよう。

noname#107982 · Answer

お金になる判断
任意売る→お金に代わる。
任意売却が駄目→競売→処分
お金にならない
任意売却が駄目→赤字が増える→　放棄

商売で不動産を売ってる感じですね。

buttonhole · Answer

>別除権者が抵当権実行で競売を申し立てるのではなく、破産管財人が競売を申し立てるのはどのような場合でしょうか。

　別除権者である抵当権者は破産手続に関係なく、抵当権を実行することができますが、あくまできるのであって、しなければならないものではありません。しかし、競売により別除権者に配当がなされてもなお、破産財団に組み入れるべき余剰金が発生する場合があり、破産管財人が申し立てようが、別除権者が申し立てようが競売の手続によるのですから、破産管財人にも別除権の目的である財産につき競売の申立が認められています。

>任意売却ができなかった場合、管財人はその不動産を破産財団から必ず放棄するのでしょうか。

　任意売却ができないとしても、競売により回収できる可能性があれば、放棄する必要性はありません。しかし、その可能性もないのでしたら、持っていても固定資産税等の負担が破産財団にかかるだけですから(破産法第148条第1項2号による財団債権になる。)、裁判所の許可を得て、破産財団からの放棄をすることになるでしょう。

破産法

（財団債権となる請求権）
第百四十八条 　次に掲げる請求権は、財団債権とする。
一 　破産債権者の共同の利益のためにする裁判上の費用の請求権
二 　破産財団の管理、換価及び配当に関する費用の請求権
三 　破産手続開始前の原因に基づいて生じた租税等の請求権（第九十七条第五号に掲げる請求権を除く。）であって、破産手続開始当時、まだ納期限の到来していないもの又は納期限から一年（その期間中に包括的禁止命令が発せられたことにより国税滞納処分をすることができない期間がある場合には、当該期間を除く。）を経過していないもの
四 　破産財団に関し破産管財人がした行為によって生じた請求権
五 　事務管理又は不当利得により破産手続開始後に破産財団に対して生じた請求権
六 　委任の終了又は代理権の消滅の後、急迫の事情があるためにした行為によって破産手続開始後に破産財団に対して生じた請求権
七 　第五十三条第一項の規定により破産管財人が債務の履行をする場合において相手方が有する請求権
八 　破産手続の開始によって双務契約の解約の申入れ（第五十三条第一項又は第二項の規定による賃貸借契約の解除を含む。）があった場合において破産手続開始後その契約の終了に至るまでの間に生じた請求権
２ 　破産管財人が負担付遺贈の履行を受けたときは、その負担した義務の相手方が有する当該負担の利益を受けるべき請求権は、遺贈の目的の価額を超えない限度において、財団債権とする。
３ 　第百三条第二項及び第三項の規定は、第一項第七号及び前項に規定する財団債権について準用する。この場合において、当該財団債権が無利息債権又は定期金債権であるときは、当該債権の額は、当該債権が破産債権であるとした場合に第九十九条第一項第二号から第四号までに掲げる劣後的破産債権となるべき部分に相当する金額を控除した額とする。
４ 　保全管理人が債務者の財産に関し権限に基づいてした行為によって生じた請求権は、財団債権とする。 

（換価の方法）
第百八十四条 　第七十八条第二項第一号及び第二号に掲げる財産の換価は、これらの規定により任意売却をする場合を除き、民事執行法 その他強制執行の手続に関する法令の規定によってする。
２ 　破産管財人は、民事執行法 その他強制執行の手続に関する法令の規定により、別除権の目的である財産の換価をすることができる。この場合においては、別除権者は、その換価を拒むことができない。
３ 　前二項の場合には、民事執行法第六十三条 及び第百二十九条 （これらの規定を同法 その他強制執行の手続に関する法令において準用する場合を含む。）の規定は、適用しない。
４ 　第二項の場合において、別除権者が受けるべき金額がまだ確定していないときは、破産管財人は、代金を別に寄託しなければならない。この場合においては、別除権は、寄託された代金につき存する。

破産管財物件の競売について

>それとも、抵当権の抹消に応じるということは財団に組入れることも認めるということでしょうか。

>仮に、700万円で任意売却できるとして別除権者は破産財団にいくらかでも組み込むことを認めるでしょうか。

「２点疑問があります。

この回答への補足

Q 同じ額の700万円で任意売却できそうだとしたら管財人はどのように判断するでしょうか。

例えば、その抵当物件の被担保債権が1000万円として、競売価格が700万円と見れば、管財人は、抵当権者の抵当権実行を勧め、自らの競売はしないです。

予想価格が債権額以下と云うことは、その抵当権者は、売却金額は全部入ります。

この回答への補足

お金になる判断

>別除権者が抵当権実行で競売を申し立てるのではなく、破産管財人が競売を申し立てるのはどのような場合でしょうか。

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