念書のトラブル

こんにちは、念書でのトラブルがあり、こういったケースでの今後のアドバイスをお願いします。

祖母の自宅の隣にお寺があり、その裏手が山だった所に、市造成での道路開発が行われる予定がありました。
その際に隣のお寺から家の隅を、道路の隅切りとして売って欲しいとの話しがあり、先祖代々受け継いでいた土地は売りたくはありませんでしたが、裏手の山だった所が道路になると少し土地が余ることが分かり、家の隅を隅切りして売り、その土地をお寺さんから購入することにしました。

その際にお寺のお坊さんがお寺は「宗教法人であるため私の一存では決められず、檀家さんとの話し合いがあるので少し待って欲しい」とのことで、念書（隅切りをして売ってもらう代わりに土地を売ります。）を頂いたそうです。

そうして数年が経ち、道路工事の終わりがそろそろ見え始めてきたので、改めて土地の売買の話しをしに、隣のお寺さん宅へ行くと「念書には法的拘束力はないから土地は売らない」と言われました。

慌ててネットで調べてみると確かに法的拘束力はなく、裁判をしたとしても幾ばくかの賠償金が支払われるのみのようです。

その時立ち会った祖母や父母に何故契約書にしなかったのか、問い詰めると上記に書き込んだ理由「宗教法人であるため」を言われ契約書が書けない。と言われ、長い付き合いでもあるし、信用したそうです。

こちらとしては単純に約束を守って頂ければ良く、お金が必要な訳ではありません。

ただお隣のお寺さんとは100年以上のお付き合いをしていますので、話を大きくしたくはないのです。

今後どのように動いていけば良いでしょうか。

宜しくお願いします。

No.5 回答者： ostracist 回答日時： 2009/08/23 21:10

「本山の承認」を停止条件とした売買予約の申し込みでしょ。

本件は「隅切りをして売ってもらう代わりに土地を売ります。」とあることから、物々交換のような土地と土地の等価交換だと思いますよ。
値段の有無を殊更にとりあげて「売買予約ではない」というのは的を外していると思いますが。
「優先交渉権」というのは多数当事者がいて順位の保全という意味なのでしょうが、本件ではあてはまらないでしょうね。
「買い付け申込書」は買主側からの一方的意思表示ですが、売主側が承諾すれば意思の合致があることになるので、契約として成り立ちます。
法律的に回答するのでしたら、少なくとも質問者が誤解・混乱するような回答はすべきではないと思いますが。

No.4 回答者： akak71 回答日時： 2009/08/23 12:03

売買契約で値段を決めてないない？

一存で決められない、、、

とあるので、売買契約も売買契約の予約も認められないと思う。
不動産業界では、買い付け申込書などがありますが。
契約とは認められない。
優先交渉権みたいな物と考えます。

No.3 回答者： fix2008neo 回答日時： 2009/08/23 05:11

質問文から判断する限りにおいてですが、

(1)
まず、最初の話として、どのようなサイトをご覧になったかはわかりませんが、念書だから法的拘束力がない、というのは間違いです。適当に見つけたサイトですが↓

弁護士 前田康行のブログ
http://www.maedalo.jp/maeda/2008/05/post-38.html
みなとみらい法律事務所
http://www.mitomirai-law-office.jp/archives/500/ …

中身がしっかりしていれば、「念書」とあっても十分な効力が生じます（なお、怪しげな人たちがよく使う手です）。ただ、「念書」という言葉に惑わされて、「いい加減な内容」を書く人が多いので、そのいい加減さゆえに法的拘束力が認められない場合が多い、という事実はあるかと思います。

>裁判をしたとしても幾ばくかの賠償金が支払われるのみのようです。

どのような事例かはわかりませんが、賠償金が支払われるということは契約としての拘束力があるということが前提になっているはずです。また、どうしても履行するのが嫌であれば金銭で賠償されるのは普通のことです。

そうすると、質問者さんの文章の内容からは、契約書の中身が正確にわからない以上、契約書として成立しうるのかどうかという判断はできかねます。この点を確実にしたいのであれば、その書面を弁護士さん見せて、相談されたほうがいいかと思います。

以下は、質問者さんの念書に「法的拘束力がある」ことを前提として話を進めます。これがないのであれば、倫理的な意味はともかく、法的に語る意味は失われます。

(2)
>お寺は「宗教法人であるため私の一存では決められず、檀家さんとの話し合いがあるので少し待って欲しい」とのことで、
>念書（隅切りをして売ってもらう代わりに土地を売ります。）を頂いたそうです。

これはむしろ、そのお坊さんの代理権等の問題でしょう。
まず、通常、そのお坊さんが宗教法人法上、住職（というか代表役員）である必要があります。この点はわからないので判断できません。
また、質問者さん側の土地売買契約が有効であるためには、寺側で宗教法人法で定められている手続きが履践されている必要があります。この点も質問文からわからないので判断しかねます。
（というか、そのお坊さんは忘れて何もしていない可能性もありますが・・・）

なお、No２さんは勘違いされているようですが、売買の一方の予約という話にはなりにくいと考えられます。有効な「売買の一方の予約」をするためには、そのお坊さんに売る権限が当然に必要になります。しかし、そもそも有効な代理権がお坊さんにあるのなら予約は有効に成立しているはずですから、質問者さん側で「契約の効力」を発生させられるということになり、これをことさら問題にする必要はなくなります（∵当事者はお坊さんではなくお寺さん）。
また、５５６条２項の「予約者」（＝予約義務者）はお寺であり、「相手方」（＝予約権利者）は質問者さんのご両親になるので（時効は別にして）、お寺から売買の催告を受けたにもかかわらず質問者さんのご両親が無視をしたのでなければ２項にある状態は生じません。

(3)
>こちらとしては単純に約束を守って頂ければ良く、お金が必要な訳ではありません。
>今後どのように動いていけば良いでしょうか。

おそらく、(2)の部分から売らないことをお寺側が強烈に主張するのであれば、結局のところ、（お坊さんかお寺さんが払うかは別にして）お金による解決しかないように思われます。
ですので、(1)の部分を質問者さんのご両親は主張するほうがよいと思われます。念書であっても契約として有効なので、約束を果たしてほしい、という主張が最も無難かと思われます。
約束を果たしてほしいという交渉がうまくいかないようであれば、（金銭賠償の可能性が高いですが）裁判にするか、諦めて引き下がるかしかないように思います。

No.2 回答者： ostracist 回答日時： 2009/08/22 22:35

質問の念書は、法律的には「売買予約」契約で、あなたがその予約を実現しようとしたということです。

これを「完結権の行使」といいます。

これは、民法第556条に定めがあります。

（売買の一方の予約）
第556条　売買の一方の予約は、相手方が売買を完結する意思を表示した時から、売買の効力を生ずる。
　　 ２　前項の意思表示について期間を定めなかったときは、予約者は、相手方に対し、相当の期間を
　　　　 定めて、その期間内に売買を完結するかどうかを確答すべき旨の催告をすることができる。
　　　　 この場合において、相手方がその期間内に確答をしないときは、売買の一方の予約は、その効
　　　　 力を失う。

上記の２項に該当するということです。

つまり、「念書には法的拘束力はない」のではなく、「法律の定めにより効力を失った」ということです。

なお、宗教法人の場合、その法人の代表者は総本山の理事達ということになるので、末寺の檀家が評議
をして、その結果について本山（理事）の承認を受けないと、宗教法人として法律行為ができない、とい
うことなのです（契約書に意思を表すことは法律行為なので）。

まるで詐欺のように言われていますが、むしろ、法律的にまともなことを言われていると思います。

No.1 回答者： R48 回答日時： 2009/08/22 21:30

＞「宗教法人であるため」を言われ契約書が書けない

これは誤りです。
信用を裏切られたのであれば裁判するしかありませんね。
弁護士に相談されるしか方法は無いと思います。