先祖名義の家を取り壊せますか？

Question

母の生まれ故郷に、母のひいじいさんよりもっと前の方の名義のままの家があります。家が建っている土地、畑などは祖父（母の父）名義になっていましたので祖父亡き後、母が相続しましたが、家はそのまま先祖の名義になっています。相続の権利がある人が多すぎて、中には行方不明になっている人もいたり、連絡の取りようのない人も多いためどうにもならなかったようです。

家と土地、畑などセットで売りに出そうと考えたようですが、家が先祖名義のため売りに出せず、しかし母の故郷は現在両親が住む場所からは近くなく、今までにも近隣の家から伸びた草やスズメバチの巣などに関しての苦情などもあり、管理しきれないため取り壊しを考えているようです。
お伺いしたいことですが、
●まず先祖名義になっている家を、両親の判断で取り壊すことは可能でしょうか？抵当権などはついていません。
●また、大きな家で取り壊し費用がかなりかかりそうです。そのため、少しでも取り壊し費用を減らすため、歴史のある古い家でもあるので、実際に可能かどうかはわかりませんが、買い取ってもらえる柱などは、古材買い取り業者に買い取ってもらうことも考えています。この場合、買い取ってもらえたとして、当然買い取り料が入ると思うのですが、
この点に関して、先祖名義の家を取り壊すことによってお金が入ることには、相続上の問題は発生しませんか？

とにかく、現在両親が住む場所からはもちろん、私たち子どもが住む場所からもかなり遠方で今後はほとんどいくことがないと考えられるので、できるだけ処分できるものはして、後々面倒のないようにしておきたいとの両親の考えのようです。

わかりにくい文面で申し訳ありませんが、詳しい方がいらっしゃいましたら教えていただけたら幸いです。

noname#121701 · Accepted Answer

返信いただきました。

相続登記については４０代以上の司法書士なら普通にこなせると思います。
ただし、質問のように戦前の家督相続・遺産相続となると旧民法なので、私のような年寄りしか知らないと思います。
最近の若い司法書士は先輩司法書士が登記を独占しているため、過払いですとか裁判に重きをおき登記に疎い人が現れてきました。
一番確実なのは法務局近辺で開業している司法書士で、これらの事務所は若い人と違い登記専門です。
弁護士と違い敷居が低いので気楽に尋ねてみてください。
愛想が悪ければ隣の事務所を尋ねればいいのです。
予約などせず構わず法務局の側で何軒か飛び込んでください。
誠実な人、金儲け専門の人、いろいろいますので飛び込まないと分かりません。

そこまで図々しく出来ない場合は司法書士会の無料相談を活用してください。
詳細は下記リンクで司法書士会に電話を入れれば教えてくれます。
http://www.shiho-shoshi.or.jp/association/shiho_shoshi_list.php

質問の件ですが、戦前の相続は家督相続と遺産相続がありました。
そもそも戦前は家制度のため家の代表が戸主で戸主は家の権利と財産権を持っており、戸主の相続を家督相続と言います。
戸主でない人が財産を所有している場合は、財産のみの相続ですので遺産相続といいます。
家督相続なら長男そしてまた長男と続きますので相続人は広がらず、戦後発生した相続で始めて複数の相続人が現れます。
建物名義が女性のため遺産相続の可能性が強く、おそらく相続人が多く遺産分割が成立しないため建物の名義変更が出来なかったものと思われます。
今となっては仮に戸籍を遡れたしても相続人がかなりの人間で到底話はまとまりません。
それ以前に先にも書きましたように戸籍が取れないと思われます。
所有者が確定していない建物を解体するのは違法行為ですが、いたしかたないでしょう。
これは法律判断でなく、現実判断です。

aramaasouk · Answer

文面がながいからいちいち読んでないが、表題からすると、自己名義にしてから家を取り壊すべき

noname#121701 · Answer

返信いただきました。

母のひいおじいさんの母名義となると戸主ではないと思いますので家督相続でなく旧民法でいう遺産相続になります。

旧民法の規定です。

第312条
遺産相続とは家族の死亡に因る相続を謂ふ

第313条
家族の遺産は其家族と家を同ふする卑属親之を相続し卑属親なきときは配偶者之を相続し配偶者なきときは戸主之を相続す

母のひいおじいさんの母名義となると戸籍があるのかどうかという問題でまず相続関係の調べは無理なようだと直感します。
おそらく１００年の保存期間は経過していて戸籍が遡れないようです。
私も司法書士ですが、現地の司法書士も同じ答えだと思います。
調べるだけ調べるかどうかはご自分で判断してください。

＞不動産価値はないと思います、固定資産税が年２万だそうです。
不動産価値がないなら借地権の問題も発生しません。

所有権がはっきりしませんので、こっそり解体していくしかないような気がします。

建物の滅失登記は土地所有者から利害関係人ということで登記申請出来ます。

noname#121701 · Answer

先祖名義といっても、戦前は民法が現在と違い戸主がその建物を所有している場合は家督相続で通常は長男そして長男と受け継がれました。
相続人が複数なのは戦後ですので、相続人が誰なのかは戸籍を取り寄せませんと分かりません。
土地の相続により名義変更しているのに建物が名義変更されていないというのは、それなりの原因があり名義変更出来ない推察します。

相続関係を調べず解体となると全く他人の家を処分という可能性もあり、権利関係不明の物を買い取る業者がいるのか分かりません。
相続税は全く次元が違うので発生しません。
税法としては譲渡所得の問題が出ますが、そもそも誰の所有権か不明なため、他人の物を盗んで売却した所得と同じ扱いになる思います。

あなたのお母さんが相続人かどうか分からないと同じく真の相続人もその建物の相続権があるとは知らないでしょう。

戸籍は１００年しか保存しないので、もしかすると戸籍を遡っても建物名義の戸籍までたどりつかない可能性があります。
こうなりますと、現在誰の所有権か一切分かりません。

質問は建物だけを問題にしてますが、建物があるということはその建物名義の人に借地権があるというのが税務署の判断です。
民法上の借地権がなくとも税務署は借地権ありと認定してます。
質問では田舎のようなので評価額も高くないためそれほど問題にはならないと思いますが、一応税務署の考え方は頭に入れておいてください。
建物の解体は借地権の返還つまり贈与という取り扱いになります。

解体された建物の譲渡価格・土地の評価額が分からないので、大きな問題かたいしたことないのかはお答え出来ません。
問題点のみの指摘で留めておきます。
不動産価値がかなりある場合は、司法書士と税理士に事前に相談してください。

jfreat · Answer

戸籍上は相続人であっても、本人は全くそのことを知らない者もいますが、この人達は無視して良いでしょう。

家を壊した事実を知ったとしても、それが自分に関係あることとは思わないのですから。


あなたの両親が知っている範囲の相続人から了解を得れば、後で問題になるようなことが起きる可能性はほとんど考えられません。


遺産を分割するまでは、相続財産の維持管理費用は相続財産から支払うことになっています。

家屋の維持管理に費用がかかり、家屋自体から収益を得る見込みがない現状では、家屋の取り壊しが、相続財産の価値を維持するために有効な方法だと考えられます。

このため、たとえ知らない相続人がクレームを付けてきたとしても、訴訟で訴えることは不可能（訴える利益がない）だと思われます（クレームを付けられること自体を完全になくすことは不可能）。


古木の買取料を家屋の取り壊し費用に充てることは、相続財産を管理している相続人の権限内の行為と考えられますので、何も問題もありません。

mark-wada · Answer

親が不動産相続をしたときに色々調べた私の個人的な意見です。

確かに法的に厳密に言えば、あなたの又従兄弟なりなんなり、かなり血筋の遠い人も、その家について権利はあります。

しかし、まず現状、その建物はほとんど無価値ですよね？
それでも過去、数十年くらいにわたって固定資産税などはあなたの直系の先祖が払ってこられましたよね？

例えば、あなたの親戚が、こういう風に文句をつけてくるかもしれません。

A その建物の1/16の権利は自分にある。勝手に壊されたことで損害を受けた。建物価格の1/16を賠償しろ。
また家の古材を売った代金の1/16も自分に権利がある。

それに対して、あなたもこう反論できます。

B 建物の固定資産税は、過去数十年間、私の直系の家族が払ってきた。また建物を管理したり、隣家にスズメバチで迷惑をかけたのを謝罪したときも費用がかかった。
お前が権利を主張するのなら、それらの費用の1/16も支払ってほしい。

どう考えても、A ＜＜ B　の金額になると思うのですが。

つまり、あなたが勝手に建物を取り壊してしまう。
親戚は金銭面で文句をつけたくても、かえって損するだけなので文句はつけない。
私はそう判断しますね。

さらに細かく言うと、土地はあなた方ご家族のもので確定。その上の建物について親戚が権利を主張するなら、今までの「地代」はどうなるんだ、という面からも、あなたが有利に見えます。

chie65535 · Answer

・建物を解体する
・建物滅失登記をする
・相続について文句を言う者が出たら「じゃ、建物はあんたの相続で良いから、相続税と解体費用出して」と言う

但し「勝手に解体したのはお前らだから、解体費用はお前ら持ち。売った古材の代金だけよこせ」って反論されるかも知れませんので、揉め事になるかも知れません。

相続権のある親族全員に「相続税も解体費用も全部うちが出すから、うちで解体しますよ。構いませんね？」との了承を得た方が良いでしょう。

先祖名義の家を取り壊せますか？

返信いただきました。

文面がながいからいちいち読んでないが、表題からすると、自己名義にしてから家を取り壊すべき

返信いただきました。

先祖名義といっても、戦前は民法が現在と違い戸主がその建物を所有している場合は家督相続で通常は長男そして長男と受け継がれました。

戸籍上は相続人であっても、本人は全くそのことを知らない者もいますが、この人達は無視して良いでしょう。

親が不動産相続をしたときに色々調べた私の個人的な意見です。

・建物を解体する

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