不動産購入のための資金

私は最近仕事をやめて無職の身なのですが、近々不動産（アパート等）を購入し、その家賃で収入を得ようと思っています。
そこで問題になるのは資金です。
地価や立地条件にもよりますが、どんなに少なく見積もっても1000万はかかりそうです。
このような場合、資金はどのようにして調達したらよいのでしょうか？
銀行などの住宅ローンは融資を受けた本人が住んでいなければいけないことが多く、難しそうです。

預金　・・・200万
家　　・・・親名義の実家
配偶者・・・なし
仕事　・・・融資を受けるのに必要なら働こうと思っている

と、こんな状況です。
あと、こういう資金に関すること・物件に関することはどこに相談したらよいのでしょうか？
全くの初心者なもので右も左もわかりません。

No.7 ベストアンサー 回答者： yuri_s 回答日時： 2003/09/13 14:51

＞所有者との話し合いで支払いを分割にしてもらう

＞街を歩いていてよく見かける「売家」の表示のある物件等
＞法律・不動産業の習慣・システム等によって制限されたり

もちろん、不動産売買に関しては当該法律がありますが、一戸建て住宅や分譲マンション（の一戸）であれば、所有者がOKしてくれるなら『支払いを分割』『個人間による取引』はもちろん可能です。

ですが、実際には『何の後ろ盾や補償がない個人』と長期の分割支払いを懸念する人が大半でしょう。
例えば、仮にjojo_joさんが銀行で融資を受け、所有者に『一括または分割で支払う』のであれば、『銀行による融資審査をパスした人』ということになります。
ですが、単にjojo_joさん個人としての取引では、信用・信頼できる『社会的要素』が極めて乏しい…ということになってしまいますからね。

一般人同士の契約には何かとトラブルが発生しやすく、専門家としてはあまりオススメできません。
せめて、法律家や不動産売買取引に詳しい方とよく相談し、適切な『売買契約書』を作成してください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
もっと不動産について勉強しようと思います。
また、資金をためて相談できる人も見つけようと思います。
いろいろと教えていただき本当にありがとうございました。

お礼日時：2003/09/16 13:21

No.8 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/09/14 12:00

>結構、賃貸物件って街を歩いてると見つかりますよね？

>だから結構な人数の人がやっているのかなと思っていたのですが・・・
それは昔多数の人が農業を廃業したため、その土地の活用のためにやっています。
最大のポイントは固定資産税と相続税の軽減が目的です。

一つに駐車場にするという方法がありますが、それでも土地にかかる固定資産税は建物が上にないと高額になりますので、収支バランスを取るのは立地条件によります。
建物を建てて賃貸にすればその建て方により固定資産税も安くすんで、相続の時にも評価が低く押さえられると言うメリットがあります。

つまり一般の人が行うアパート経営などは税金対策が主目的、転勤などによりやむを得ない場合が多いのです。

なんにしても資金が無ければ話は先に進みません。
まずは十分な自己資金を用意してからですね。１０００万円単位で用意しないといけませんので、どのみち数年はかかりますから、その間に色んな本を読まれて勉強されればよいのではないでしょうか。
あと、地域によっては優良賃貸住宅供給のために公的な資金を借りるという方法もあります。
もちろんこれらも土地があることが前提ですから、土地を自己資金だけで購入できる必要がありますので、まずは仕事を持ちお金を貯めて、その間に勉強と情報収集されるのがよいと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

＞まずは仕事を持ちお金を貯めて、その間に勉強と情報収集されるのがよいと思います。

これが良さそうですね。

お礼日時：2003/09/16 13:27

No.6 回答者： yuri_s 回答日時： 2003/09/13 02:59

#2・#3の者です。

以下、超長文です。

＞ 自分でも最初からうまくいくとは思っていません。
＞勉強して何度も挑戦します。
勉強といっても…#3記述のURLをご覧になったのなら、いかに『大変で難しい』である由が理解できたと思うのですが...私もこの仕事長年やっているのですが、不動産競売ビジネスはあまりにもリスキーかつ利益幅小さい仕事ですから、うかつに手を出さないようにしているんです。
不動産関係や法律等について、実務も含め最低３年くらい勉強する気があるのなら、止めませんけど...。
私としては、競売業務を長年手掛け実績のあるコンサルタントまたは不動産業者に諸手続き等を依頼した方が、結果的に低コストで済む気がします。

＞自分の生活費は別の労働収入からまかなう
＞月１０万でローン＆税金の支払い
＞所有者との話し合いで支払いを分割にしてもらう
#3記述のURLをご覧になりましたよねぇ？
でも、ちゃんと読んで理解していない気がするので、必要最小限だけ説明します。

不動産競売とは、『競売物件の持ち主（＝債務者）に対して裁判所が強制執行し不動産を差し押さえ、入札方式で売却。売却代金を債務の弁済にあてる』一連を指します。つまり、『競売物件の持ち主（＝債務者）の意志に基づかない売買取引』です。

まず最初に、裁判所の閲覧室に行って３種類の書類『物件明細書・現況調査報告書・評価書』を見て、入札候補の物件探しをします。
次に、候補物件の調査・確認をします。例えば登記・権利関係・土地と建物評価（鑑定）などです。仮に鑑定を専門家（鑑定士）に依頼すると、場合により鑑定料20万円以上することも...。
調査結果を基に入札物件を決め、入札。この時、裁判所が定めた『最低売却価格』以上の金額でなければいけません。同時に、入札価格の20％以上を『入札保証金』として収めます。（最高買値者にならなかった場合は返金される）
落札者（＝最高買値者）となった場合、裁判所は残りの売却代金（入札額から保証金額を引いた代金）の納付期限（売却許可決定日から約1ヵ月）を定め、買受人に通知。買受人は、納付期限までに“一括で売却代金を納付”しなければなりません。

なお、そのほかにも印紙税・不動産取得税・登録免許税などもろもろで50万円くらいは必要です。（もちろん、それぞれ一括払い）

jojo_joさんは『土地付賃貸集合住宅』の購入を希望されていますから、売却代金納付し所有権移転・登記した時点で物件に入居者がいる可能性高いです。
この時、入居者への『退居交渉』はjojo_joさん（＝入札者＝物件所有者）が行いますが、一般的には『家賃月額２～３ヵ月分』程度を各室入居者に支払い、出て行ってもらうことが多いようです。
【入居者には既存権がありますから、『自分が入札したんだから出て行って』と言われて素直に出て行く人はいません。逆に裁判起こされる可能性あり】

従って、この時点（＝大家として経営開始する前）で競売代金のほか、すでに150～200万円程度の支出が見込まれます。
実際には、高額収入を目指すため建物を改修し、『魅力ある物件』に生まれ変わらせます。また、大規模修繕しなくても、入居者が立ち退いた後、最低限として修繕（＝現状回復）しなくてはなりません。部屋の大きさにもよりますが、一戸あたり最低でもおよそ15～20万円程度はかかると思ってください。
また、その物件を不動産会社が管理していたとすると、もろもろの手数料（慰謝料的なもの含む）として、50～60万円くらい支払うのが一般的です。
【まれに、入居者をそのまま居住させるケースもありますが、大半はリフォームして新築同様の建物にし、『現居住者よりも高額家賃』で入居者募集することが多いです。入居者継続の場合も、不動産管理会社へ契約書書き換えや諸手数料として、100万円くらい支払う】

以上のことから『思っていたよりも、お金がかかる』ことがわかっていただけだと思います。
なお、前述のとおり、競売不動産の代金は入札後１ヵ月以内に“一括納付”しなければなりません。
そのため、銀行などで物件を『抵当』にローンを組み『お金を借りる＝融資を受ける』わけですが、でも、現実問題として『無職or勤続２～３年程度』の人間に、銀行が高額融資するわけありません。
【仮に以前どこかに長年勤めていたとしても、銀行ではあまりそのことを考慮してくれません。『現在どうなのか』が一番の審査基準となります】

＞維持費としては１月間に換算してどれくらい
物件により異なりますが、とりあえず『築５年木造アパート、全４戸、月額家賃５万円、管理費５千円』というケース設定しておきましょう。なお、物件管理は不動産会社を使わず、jojo_joさんが行うものとします。

管理者（＝大家さん＝jojo_joさん）は、物件の階段・廊下・庭など公共部分の清掃等を行います。公共部分に用いる『電気代・水道代・清掃代』等は、管理費より捻出し、残りは管理者の収入となります。たぶん、大きな黒字にはなりません。
各戸の家賃全額は、もちろん所有者（＝大家さん＝jojo_joさん）のものです。ただし、不動産会社に依頼する『入居主募集』はもちろんのこと、『建物修繕費用（20年間で計1,000万円くらい）』や『水道配管・電気配線（屋根アンテナ含む）管理（検査・交換）』、各戸入居者が退居後に必ず行う『修繕費用（＝原状回復費用）』と『室内清掃費用』もすべて所有者負担となります。
【入居者の敷金から『原状回復費用』『室内清掃費用』を捻出してはいけません。最近は物件供給過剰により入居者が決まりにくいので『礼金ゼロ』物件も多く、諸経費に充当できない可能性大】

以上のことから、毎月家賃より差し引いて計算してみると…おそらく『家賃５万円のうち、３～４万円以上（６～８割）が諸経費積立分で消える』と思われます。
だから、大家稼業は『儲からない！赤字経営』と言われるのです。
これでは、到底ローン返済に家賃を充当することができません。

では、『儲け分』を増やすには、どうしたら良いのでしょうか？　…
答えは簡単。部屋数がそこそこあり、色々な意味で『魅力ある物件』であれば、たとえ家賃が高額設定されたとしていても、入居希望者は必ずあります。
先に『物件供給過剰』と書きましたが、これは『どこにでもあるような、平凡かつテキトーな物件』などであり、例えば『オートロック含む高セキュリティ』『ペット飼育可』『防音設備完備』『LAN完備』『駅から徒歩３分』『主要駅へ電車10分』など、誰が見ても好条件であれば、別なんです。

そのためには、好立地条件の物件を入札しなければなりません。そのためには資本金が必要です。そのためには…堂々めぐりです。

＞生活費は別の労働収入からまかなう
生活費のために働く気があるのなら、まずはどこかの会社に就職し、勤務年数５年くらいで最低あと800万円貯め、自己資本を最低1,000万円にします。
それくらいの勤務年数と自己資本があれば、物件を抵当にしておそらく3,500万円程度のお金が借りられるのでは。これで自己資金が計4,500万円になります。
約4,000万円くらいの『超お買い得　激安物件』を何としても見つけ、残り500万円を諸々の手数料・税金等に回します。もちろん、会社員を辞めず（辞めたら融資受けられないと思う）、生活費を給与から捻出します。

現実的なのは、こんなカンジだと思う。
一見遠回りに思えるかもしれないけど、そうではない。
仮にどこかで融資を受けられ早々に購入しても、月10万円程度の家賃収入では、いずれjojo_joさんが破産し、物件が競売にかけられてしまいます。

不動産は『人生で最大かつ最高額の買い物』と言われます。細部にまで気を配り計算し、将来の見通しがたってから着手してください。
なお、各所の数字・期間などは物件や状況により異なりますので、ご注意ください。

この回答への補足

長文回答ありがとうございます。

＞#3記述のURLをご覧になりましたよねぇ？
でも、ちゃんと読んで理解していない気がするので、必要最小限だけ説明します。

ごめんなさい。言葉不足でした。
「所有者との話し合いで支払いを分割にしてもらう 」
というのは、競売物件ではなく、街を歩いていてよく見かける「売家」の表示のある物件等についてです。
法律・不動産業の習慣・システム等によって制限されたり、ほかに不都合なことがないか、また可能かどうかが知りたかったのです。
基本的に、競売でよい物件が安く手に入ったらいいなと思い競売も視野に入れて考えています。しかし、よい物件が手に入り、また、支払いを月々の返済という形を取れるのであればその他のやり方でもよいのです。
競売で掘り出し物を手に入れ、支払いは銀行へ月々のローンで支払うというのがよい選択肢に思えたのです。
たしかに、yuri_sさんのおかげで競売がいかに難しいか、いかにお金がかかりリスクがあるかがわかりました。ありがとうございます。

＞毎月家賃より差し引いて計算してみると…おそらく『家賃５万円のうち、３～４万円以上（６～８割）が諸経費積立分で消える』と思われます。

これではローン返済は難しいですね。

＞仮にどこかで融資を受けられ早々に購入しても、月10万円程度の家賃収入では、いずれjojo_joさんが破産し、物件が競売にかけられてしまいます。

ローン・諸経費を捻出できる、家賃設定・入居者が必要だが、その為には部屋数・条件がよくなければならない。
よって、最低限必要な資本が高額になるため今の状況では難しいということですね。

まだまだ道は長そうですが勉強し、無知を克服しつつ資本をためようと思います。

補足日時：2003/09/13 11:30

No.5 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/09/10 19:56

補足です。

賃貸住宅の経営については数多くの本が出されています。

http://www.housing-museum.com/book_keiei.htm

これらでまずは勉強してはいかがでしょうか。
あとは、
http://www.minato-smile.or.jp/jigyo/jigyo7-1.htm …
は土地持ちで賃貸住宅を立てて経営する場合ですが、参考になるかと思います。

では。

参考URL：http://www.minato-smile.or.jp/jigyo/jigyo7-1.htm …

この回答へのお礼

補足ありがとうございます。
勉強になりました。

お礼日時：2003/09/13 11:29

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/09/10 19:44

>毎月のローン返済ができないということでしょうか？

頭金なしで購入した物件だとそれも危ないです。（ローン負担額が大きいため）
必要なお金はローン返済金だけでなく、税金、建物修繕費、不動産会社への手数料・管理委託費などなど結構かかります。

jojo_joさんは不動産から収入を得たいわけですよね。
でもよく考えてみてください。それができるのであればみんなやっているのです。
実際、マンション建設会社は賃貸マンションを建設して大家を募集するともやっています。これだとまさにjojo_joさんが考えられているとにきわめて近い話ですね。
でも、それで儲かっているかというとたいてい儲かっていません。
私の身近にも賃貸マンションのオーナーがいますが（もちろん頭金ありで購入）、収支は赤字だそうです。（つまり持ち出しとなる）
あと直接不動産屋が賃貸マンション・アパートを建設することもあります。
でもこの場合は企業の信用を使って非常に低利で資金を調達していますし、物件の吟味から購入まで専門家が行っています。それでいくらかの利益が上がる程度です。

jojo_joさんは信用というバックも無く、高い金利の資金を調達して（調達できたとして）、これら競争相手と戦わなければならないわけです。
明らかに初期コストの面で不利ですから、勝てるわけがないのです。

あと、私の周りにも転勤のためにローンの残った家を賃貸に出す人がけっこういます。
この場合は、不動産税も安く、ローンの返済金額＋税金＋維持費ですみますから、なんとかとんとんですんでいるようです。年数も長くありませんし。（年数が長いと修繕費用などが高額にかかってきます）
でも、それで収益を上げることのできた人というのはほとんど聞いたことがないです。
中には赤字になる人も結構います。

よく考えてみてください。たとえ収益０でも最後には土地が残りますから、それだけ儲けたということになります。それだけでも結構な話です。でも実行するにはリスクがあります。当然ローンの金利もその分高くなりますし、そもそも担保もない状態では貸してくれません（建物・土地では担保割れします。住居用で頭金なしでもＯＫという話はきわめて特殊な話しだし、ふたを開けると実は違ったということも多いです）

不動産の維持管理にどの位のお金がかかるのかをよくお調べになったほうがよいです。
税金にしても事業用であれば高額です。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

＞でもよく考えてみてください。それができるのであればみんなやっているのです。

結構、賃貸物件って街を歩いてると見つかりますよね？
だから結構な人数の人がやっているのかなと思っていたのですが・・・。

とりあえず、維持管理費についていくらぐらいかかるのか詳しく調べてみようと思います。

補足日時：2003/09/13 11:17

No.3 回答者： yuri_s 回答日時： 2003/09/10 03:12

#2の者です。

＞土地付きの物件を購入（競売等）
もしかして、御自分で競売セリに参加されるのですか？
競売物件は、必ずしも相場より安いとは限りません。
魅力ある立地・建物であれば、むしろ高くなってしまうことも…。
競売アドバイザーと一緒にお仕事しているので聞いてみましたが、よほど知識がない限り、素人には難しいとの由。
また、業者に頼めば手数料が発生しますし、業者が手に入れた『競売物件』購入するのは、結果的にあまりお得感がない気がします。

＞まずは月１０万くらいで十分だと思っていた
月10万円の収入で、jojo_joさんはご自分の生活費や各種税金（固定資産税　他）や建物維持費をまかなう事が可能ですか？　
仮にローンが組めたとして、月10万円で返済金をどうやって捻出するのですか？
【今回ケースは『不動産投資』による物件購入とみなされ、基本的に住宅ローン減税や住宅金融公庫借り入れは適用外となります】

建物オーナーの出費、思っているよりもずっと多額ですよ。
各戸の『原状回復費用』や『室内清掃費用』は原則オーナー負担が鉄則です。礼金だけでは到底まかなえません。
また、建物修繕費も、かなり高額ですし、定期的に行わないと、長持ちしません。
もちろん、入居者募集を不動産業者に頼めば、相当額の手数料を取られます。結構高いです。

＞買付申込というのをすると聞いたのですが
『買付申込』とは、ずばり『購入するという意思表示』を行うもので、『買付申込書』を物件持ち主等に送付します。
『買付申込書』に公的書式はありませんが、不動産会社などを経由して購入するのであれば、おそらく各社オリジナルの『買付申込書』が用意されていると思うので、それを利用すればいいです。
詳しくは、下記Webサイトをご覧ください。


■買付申込書について（真ん中より下くらい）
http://homepage3.nifty.com/msyktti/contents/04.htm
■買付申込書（某社の例－１）
http://www.umbg.net/mailform/kaituke.html
■買付申込書（某社の例－２）
http://homepage3.nifty.com/msyktti/filezu/pdf/ka …
■不動産競売物件情報サイト
http://bit.sikkou.jp/
■不動産競売 教訓集
http://www.keibai.co.jp/sub10.htm
■不動産競売の法律http://www.takahara.gr.jp/contents_law/fudousank …
■不動産執行
http://courtdomino.courts.go.jp/keibai.nsf/$abou …
■不動産競売情報データバンク
http://www.mediaestate.co.jp/databank/index.htm

この回答への補足

回答ありがとうございます。

＞競売アドバイザーと一緒にお仕事しているので聞いてみましたが、よほど知識がない限り、素人には難しいとの由。

自分でも最初からうまくいくとは思っていません。勉強して何度も挑戦します。

＞月10万円の収入で、jojo_joさんはご自分の生活費や各種税金（固定資産税　他）や建物維持費をまかなう事が可能ですか？

自分の生活費は別の労働収入からまかなうとして、月１０万でローン＆税金の支払いは難しいでしょうか？
あと、普通、維持費としては１月間に換算してどれくらい見ておくのでしょうか？（仮に小さいアパートとして）

＞今回ケースは『不動産投資』による物件購入とみなされ、基本的に住宅ローン減税や住宅金融公庫借り入れは適用外となります

その物件の所有者との話し合いで支払いを分割にしてもらう事って可能でしょうか？
もし可能ならローンを組む必要もなくなるように思うのですが。

＞詳しくは、下記Webサイトをご覧ください。

いろいろなサイト紹介ありがとうございます。

補足日時：2003/09/12 21:12

No.2 回答者： yuri_s 回答日時： 2003/09/09 13:31

不動産系の専門家です。

まず最初に確認しておきたいのですが、土地を購入して上物（アパート等）を建てるのではなく、土地付きの物件を取得（購入）する…ということでいいんでしょうか？

＞家賃で収入を得ようと思っています
＞融資を受けるのに必要なら働こうと思っている
一般的な銀行では、『無職、家賃収入で生計をたてる予定』の人に、そうそう高額融資してもらえるものではありません。現状では、おそらくローン組むのは無理でしょう。
仮に、御両親名義の土地・家を抵当にして金融機関等でローンが組めるとしたら、あなたはどういうふうにしてローン返済をお考えですか？

もしjojo_joさんが『職業は大家＝家賃収入で生計』とするならば、ローン返済・生活費・各種税金・物件維持費・諸経費　などで、最低でも月50～60万円の家賃収入が必要です。
賃料を月額７万円に設定すると、最低でも８室以上の物件が必要です。地域や立地条件・築年数などにより異なりますが、常に満室にするならば、築年数が浅かったり、それ相当の設備がなければ、なかなか入居者は決まらないかも。現在は、極端なまでに物件の『供給過剰』ですから...。

つまり、競争力ある物件を購入する必要があるのですが、１千万円くらいで購入するのは到底無理でしょう。仮に競売などで激安物件を手に入れられたとしても、リフォーム等で同額くらいかかってしまう事も少なくありません。

以上のことから、現状況からすると、あなたのお考えは無謀であると言わざるを得ません。
もし『どうしても家賃収入の生活がしたい』のであれば、まずは就職し、頭金を最低でも800万円くらい用意してください。そして現在御両親がお住みの土地に『アパート付きの家』を新築するか、アパート・マンションを建ててその一室に大家兼管理人として御両親が住む…というのが現実的です。その際のローンはjojo_joさんが組み、たぶん土地と新築建物が抵当になるのではないでしょうか。

こうした『アパート経営』などについて詳しく聞いてみたいのなら、大手ハウスメーカーでアパート用物件を取り扱っている会社か、不動産会社で建築部門もつ会社、または資産運用に力を入れている不動産会社などに相談してみると良いでしょう。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

＞まず最初に確認しておきたいのですが、土地を購入して上物（アパート等）を建てるのではなく、土地付きの物件を取得（購入）する…ということでいいんでしょうか？

基本的には土地付きの物件を購入（競売等）しようと考えています。

＞ローン返済・生活費・各種税金・物件維持費・諸経費　などで、最低でも月50～60万円の家賃収入が必要です。

この月50～60万円の内訳はどのような金額になるのですか？自分では、まずは月１０万くらいで十分だと思っていたのですが・・・。

＞もし『どうしても家賃収入の生活がしたい』のであれば・・・。

将来的には、複数の賃貸物件を所有したいと思っています。これは決して楽に設けようとしているのではありません。自分には大家さんとは別にやりたい仕事があります。
それを実現するためにも今から不労所得を生むシステムを作っておく必要があるのです。

もう一つ質問なのですが、よい物件が見つかったら買付申込というのをすると聞いたのですがこれは実際どのように行ったらよいのでしょう？

補足日時：2003/09/10 01:49

No.1 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/09/08 21:13

立地条件云々と言うことは土地も無ければ資金もない状態ではじめるつもりですか？

はっきり言いますと、アパート経営などは基本的に遊休の土地の有効利用＆節税のためです。
土地を所有ｏｒ土地購入資金は持っているという条件でなければ採算はまずとれません。

ですから、無職で資産も預金もないご質問者にお金を貸してくれる所はありません。
（土地所有の場合は土地への担保がきちんとありますので、可能性はあります）

まずは仕事をもち、貯蓄して良い土地を購入して、それから銀行に相談に行けば相談に乗ってくれます。
あと賃貸用住宅建設と言うことで住宅建設会社でも相談を受け付けています。

では。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

＞はっきり言いますと、アパート経営などは基本的に遊休の土地の有効利用＆節税のためです。
土地を所有ｏｒ土地購入資金は持っているという条件でなければ採算はまずとれません。

これは、毎月のローン返済ができないということでしょうか？
ほかに仕事を持ち、さらにアパート経営もしているという状況でも厳しいのでしょうか。

＞まずは仕事をもち、貯蓄して良い土地を購入して、それから銀行に相談に行けば相談に乗ってくれます。

まさにその通りなのです。お金を借りるのには仕事はもちろん必要だとは思っています。

補足日時：2003/09/10 01:24