契約解除で４００万円の請求（至急）（再）

直下に同様の質問がりますが，間違って削除してしまったため，再投稿します。申し訳ありません。

震災の１週間前に建築条件付の土地の売買契約（土地約３０００万円，建物約２０００万円）を締結し（建物の契約も同時にしてしまいました。）手付金２００万円を払いました。土地１００万円，建物５０万円です。仲介業者が間に入っています。

その直後，震災があり，夫の会社の先行きが見えなくなってしまったことや，私自身が震災からうけたダメージ（関東在住で，特段の被害はありませんが，心理的ダメージが大きく，環境の変化に対応しきれないでいます。）から今家を建てる状況にないと契約解除を申し出ました。
私は履行の着手前ということで手付け流れになると思っていたのですが，契約違反による違約金（物件の１割）が発生するということで，土地３００万円の１割の３００万円及び仲介手数料約１００万円の合計約４００万円を払うように言われています。建物の違約金は免除してやるからありがたく思えとのこと。
契約上，残代金の支払い，土地の引き渡し，登記手続の日は４月１５日です。私は，ここまでを履行の着手前ということで手付解除のできる期限とで，当然仲介手数料は発生しないと思っていたのですが，これは間違えでしょうか。心理的ダメージが大きいことから強くでて争うつもりはありません。払う覚悟はできています。それにしても未だ何も始まっていない段階で４００万円，ホントにこんなに払わないといけないのか。履行着手の意味をよく分かっていないで契約した私にとって予想外の金額でした。
何かいい知恵があれば授けてください。

No.5 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2011/04/04 12:18

業者です。

回答が出ているので意見だけ。

>建物の違約金は免除してやるからありがたく思えとのこと。

土地の引き渡しが終わっていないのに違約金がかかる事は本来あり得ないはずです。土地所有者が別人ですので、そもそも何もできないですから。

土地の違約金ですが、建築請負契約を交わしてしまったとなると他の方が言うとおり、違約金と言うお話にする業者も多かろうと思いますが、しかしながら相手は何を着手したんでしょうかね。着手と言うからには客観的に見て着手と言える実態が無いと駄目でしょう。測量でさえ履行の着手とは言えない判決が出てますしね(平成5年 平成1(オ)1004)。
はっきりとお聞きになっていてはいかがですか？ちなみに分筆は貴方が要求した分筆ならば履行の着手ですが、土地を売るために売主がした事なら本契約での履行ではありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

まず建物の違約金とあるのを建物の手付け金と訂正します。従って，売り主に払うのは，土地の違約金３００万円のみになります。失礼しました。

おっしゃるとおり，私には着手ととれる売り主の行為は何一つ見いだせません。進展としては，ローンの審査が通ったこと（仲介業者が審査の手続をとりました。）があげられるくらいです。分筆は，私たちが契約する前に既に決まっていた話であり，私たちのために行われたものではありません。
これが通るなら手付け解約は契約書を交わしたときからできないことになっていたと思ってしまいます。

私としては，建物の手付け１００万円，土地手付け１００万円，仲介手数料１００万円の合計３００万円がマックスだと思っていました。

夫は今は相当なストレス下にあるし，今回は潔くあきらめてはどうかと言っています。それで心の平安がおとずれるならいいじゃないかと。

私としてはやはりキチンとしたい気持ちを捨てきれず。とにかく，４月１５日までには結論をだしたいと思います。

子供をあやしながらの入力で誤入力等お許しください。

お礼日時：2011/04/04 21:28

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2011/04/04 10:01

No.２です。

No.３の方へのお礼の中で「裁判になりそうならあきらめる」とお書きでしたが、裁判しないといけないのは相手の方ですよ。
あなたは払う方なんですから、払わなければいいだけの事です。弱気になって相手に押されて言われるがままに払ってしまっては損ですよ。
ポイントは履行の着手をどう解釈するかですが、弁護士に相談してこちらの主張が通りそうであれば、「手付放棄のみで解約」という旨の内容証明を出せばどうですかね。うまくすればそれで終わるかもしれません。
こういう問題は金を取ろうとするほうがエネルギーのいる話なんです。払いたくなければ弱気になってはいけません。

この回答へのお礼

励ましていただいてありがというございます。
夫婦ともバカがつく真面目な性格で，だからこそ，今回の契約はあきらめたところです。ですので，裁判は避けたい気持ちです。訴えられる事も含めて。
手付け解約の意思表示をして，それで相手が争うという姿勢を見せたら，その段階であきらめるか検討したいと思います。もっと気持ちを強くもっていたいのですが，この時勢で・・・でもそういっていただけるだけでもありがたいです。
ありがというございました。

お礼日時：2011/04/04 21:07

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2011/04/03 19:10

元業者営業です

なぜ同時に建物の契約まで結んでしまったのかは置いときます。
今更どうしようもないので。

まず、仲介手数料に関しては諦めて下さい。ご質問文を拝見する限り正当な請求です。

あとは違約金ですね・・・

争点は「履行の着手に値するかどうか」の一点です。
ご質問文にある「残代金の支払い～」は履行の着手ではありません。
履行の着手とは民法上「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指すもの」

と、まぁ分りづらい文章ですが、今回のケースで言えば、残金支払い、引き渡し、登記にかかる為の「準備段階」が履行の着手になります。

たとえば・・・

●分筆行為
●各種申請書類の作成・提出
●必要部材の発注
●その他「相手方にお金と手間をかけさせた場合」

等が挙げられますが、揉めた場合、結局は「それぞれ個別に判断するもの」で、今回のケースも話し合いで纏まらなければ司法に判断してもらうしかないのが現実です。

詳しい内容が今一つ不明なのでハッキリ断言はできませんが、上記の行為のうち一つでも済んでいれば旗色は悪くなります。（最後の「その他」は微妙ですが）

もし、どれもまだ履行されていないのであれば「司法の場に出れば」ご質問者様にとっていい結果が出る可能性が高くなります。
しかし、当然ながら裁判ともなれば「費用・手間・時間」は想像以上に負担になります。

結局最終的には「そこまでする気があるかどうか」になります。

先ずは早急に専門家（弁護士・自治体の無料法律相談等）に意見を聞いてみる事をお勧めします。
ズバリの回答をできなくて申し訳ありません。

この回答へのお礼

履行の着手の解釈の難しいところですね。解約したい旨は地震から１週間くらいして連絡して，つまり契約から２週間後での連絡でまだ何も始まっていないという感覚でした。争う予知はあると思いますが，そこまでのエネルギーが残っておらず，とりあえず，専門家に相談するだけはしてみて，裁判とかとういうことになりそうなら，あきらめようと思っています・・・・
回答ありがとうございました。

お礼日時：2011/04/04 05:31

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2011/04/03 18:06

履行の着手が登記手続きを行う４月１５日になる、というのは間違いですね。

では何をもって履行の着手になるのか？という事ですが、契約の履行のための前提行為をする事で履行の着手になります。今回の場合では分筆行為がそれにあたるかと思います。相手もそれを言っているのではないですか？ただし、あなたと契約しなくても当初からそのように分筆する予定であったのならば、それは履行の着手とは言えないかもしれません。その点をついてみてはどうでしょうか。
契約は成立しあなたの事情で解約するのですから、仲介手数料の請求は仕方ないと思います。

この回答へのお礼

確かに分筆手続は私達の契約に関係なく進んでおり，履行の着手が本契約のためになされたということは私の知る限りではありません。もし履行の着手があったというなら，契約の瞬間から手付け解除の余地はないように思われます。また，土地に引き渡し，残代金支払い，登記申請の日の日付の欄の最後に（１５条）とあり，１５条というのは，違約解除条項になるのですが，ここからも違約解除は４月１５日からと読めました。
回答あがというございました。

お礼日時：2011/04/04 05:37

No.1 回答者： RosaCanina 回答日時： 2011/04/03 17:01

求める回答ではありませんが、一度、下記へご相談なさってみてはいかがでしょうか？

http://www.houterasu.or.jp/

この回答への補足

建物の手付けは正しくは１００万円です。動揺していて申し訳ありません。

補足日時：2011/04/03 17:27

この回答へのお礼

法律相談も検討中です。行政の関係にも確認しようと思っています。期限が迫っていますので。
ちなみに契約書を交わした当時，土地の分筆の申請までは済んでいた状態です。この場を借りて補足いたすます。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2011/04/03 17:23