住宅ローン審査でわかること

住宅ローンの審査について詳しい方がいらっしゃったらお願い致します。

現在、造成中の土地と、これから建てる新築の家の住宅ローンの申し込みをしていますが、
主人の年齢と転職してから２年目ということがハンデで希望額にあと少し足りないようです。

そのため、不動産屋の提案で、専業主婦である私が今後働きに出る予定であることなどを
伝えることになったと共に、私の審査をしてもらうことになったのですが、過去に金銭トラブルで
民事裁判をしていることがあるので逆にハンデになるのでは？と頭に過ぎりました。

また、その頃、精神的なバランスを崩して精神科に通い出しました。今も違う病気ですが
病院通いは続いています。

このような状況は審査で分かってしまうものなのでしょうか？
裁判の内容、通院歴などは開示されてしまうのでしょうか？

地元の不動産屋さんで、しかも同級生の友達が働いていることから裁判の内容や通院歴が
バレてしまうのなら諦めたいと思うのですが・・・。

また、持っている通帳を全て観せるのは一般的なことですか？銀行に見せるならまだしも
不動産会社に見られるのってどうなのかな思ったのですが？

ご存知の方がいらっしゃったら教えてください。よろしくお願い致します。

No.4 回答者： g169030 回答日時： 2011/05/06 23:01

不動産屋です。

一番まともな回答はＦＰよりさんですね。

１．会社員で勤続２年あれば融資に問題ありません。
２．年収５００万円で３２００万円の融資は可能か？
　　→３５年ローンなら借入できます。ただし、収益物件があるのでしたら確定申告していますね？銀行　　には確定申告書を提出したのでしょうか？源泉には当然家賃収入は反映していません。

３．収益物件のローンは残っていませんか？他にオートローン・キャッシング・クレジットカードのリボ　　払いなどの借入はありませんか？

４．ご主人にカードの返済遅延はありませんよね？どこかの銀行で減額回答が来ているので、個人信用情　　報は問題がないのは把握できます。

５．あなたの未来の収入を見込んで貸してくれるところなんてありません。その不動産屋はあほです。

６．もっている通帳をすべて見せる必要はありますか？
　　→場合によります。頭金は１００万しかだせないが、これぐらい現金をもっているという世帯資産の　　　根拠のために必要はなケースはあります。これは銀行審査のプラス査定になります。本当に借入
　　　したいなら銀行から求められたら提出すべきです。銀行は貸せるようにアドバイスをしているの
　　　ですよ。拒否してどうするんですか？不動産屋にみせたくないなら銀行に直接提出すればいいじ
　　　ゃないですか。

７．結論としては何の借入もなければローンは満額でとおります。減額提示してきた銀行はどこですか。　　出す銀行を間違えたか不動産屋の銀行への説目不足・書類の不足があったかもしれなせん。そうで
　　なけければ、返済比率枠の小さい銀行に出してしまったのかもしれません。銀行名を記載してくだ
　　さい。通る銀行をお答えします。ちなみに何県で購入するのですか？　

No.3 回答者： steelcar149 回答日時： 2011/05/04 21:02

私も２年前に住宅ローンを組んだのですが、不動産会社と銀行の組み合わせによって銀行の与信が大きく変ります。

同じ物件でもＡ不動産+Ｂ銀行は頭金20％、Ｃ不動産+Ｂ銀行だったら全額ＯＫだったりします、この組み合わせが必ずしも同系列の銀行、不動産で有利なわけではありません。
なので、質問者様の場合出来るなら前の解答にもあった通りまずは不動産屋を変えるべきだと思います、義理や人情で人生のもっとも大きな買い物の不動産を取引するのはやめるべきだと思います。
さらに言わせていただくなら銀行もたくさんあり、それぞれが貸したくてうずうずしています。
手付金に関しては、ほとんどの場合ローン特約条項が付いてるはずなので審査が不可であったとしても返ってきます、但し希望額をあくまで主張する事が大事です、ここを曖昧にして頭金を増額してしまうと手付金が買主事由による解約になってしまい返ってこなくなりますのでので注意して下さい。
あとは転職後２年とのことですが、基本的にはサラリーマンの場合、銀行は源泉徴収票と健康保険証の資格修得年月日で判断しているみたいです、場合によっては前職の源泉徴収票も求められますが２年在籍していて金融的な事故又は借金が他になければ問題になる事はないと思います。
連帯保証の件は奥さんが他の不動産をお持ちであれば、銀行は債権保持の為必ず要求してきます、出来れば解らずに済ませて御主人で全額御主人のローンを目指した方がより安全です。
せっかくことこつと貯めてきた預金や不動産は万一のため残しておくべきだと思います。
専業主婦であれば時間はあると思いますので、山ほどあるある不動産会社、貸したくてウズウズしている銀行を上手に使って、ご希望の土地、建物を有利に収得して下さい。
せっかくの不動産修得、是非楽しむぐらいの余裕で事にあたれば家庭も明るくなるかも知れませんね、頑張ってください。
ＦＰより

No.2 回答者： oska 回答日時： 2011/04/29 18:10

＞主人の年齢と転職してから２年目ということがハンデで希望額にあと少し足りないようです。

転職回数と、勤続年数は１年以上あれば問題ありません。
一番のハンデは、住宅ローン完済日が「６０歳以内」である事ですよね。
「退職金で、残金を払う」「年金で、残金を払う」は、公務員以外では通用しませんからね。
「退職金は、法的に決まった制度でない。勤務先の業績で、退職金制度を廃止しても合法」
「国民年金・厚生年金制度は、既に崩壊している。崩壊していないのは、議員年金と共済年金だけだ」
以上が、金融業会の常識です。

＞専業主婦である私が今後働きに出る予定であることなどを伝えることになったと共に、私の審査をしてもらうことになったのですが

その不動産屋。言い方が悪いですが、ポンコツ菅首相と同じで「ズブのド素人」ですか？
「これから、就職活動をするので、カネを貸して欲しい」と言っても、誰も相手にしませんよ。
「捕らぬ狸の皮算用」に過ぎません。絵に描いた餅は、食う事が出来ません。

＞過去に金銭トラブルで民事裁判をしていることがあるので逆にハンデになるのでは？と頭に過ぎりました。

残念ですが、嫁さんのハンデ以前の問題ですね。

＞このような状況は審査で分かってしまうものなのでしょうか？

嫁さんが融資を受けないのであれば、審査時には調査対象外です。
嫁さんが自己破産していても、旦那の住宅ローンは通りますからね。
金銭面では、夫婦といっても赤の他人ですから・・・。

＞裁判の内容、通院歴などは開示されてしまうのでしょうか？

開示しません。
先に書いた通り、嫁さんが融資を受けないのですから審査対象外です。

＞また、持っている通帳を全て観せるのは一般的なことですか？

銀行にも不動産屋にも、見せる必要はありません。
融資を申し込む銀行は、通常「預金している銀行」ですよね。
銀行は、見せてもらわなくても残高・取引履歴は把握出来ます。
また、取引が無い金融機関に住宅ローンを申し込む場合でも「通帳を見せる必要は、無い！」です。
先に書いたように、残念ながら不動産屋がポンコツ菅首相と同様ズブのド素人の集団なのでしようね。
不動産屋を変わった方が、無難です。さっさと、別の不動産屋と取引を始めましよう。
住宅は、一生で一番高い買い物です。素人不動産屋だと、後々問題が起きる可能性が高いです。

余談ですが・・・。
こういう質問をする時は、旦那の年齢・年収・準備した頭金・融資希望額は最低限必要ですよ。
どうも、質問がチンプンカンになっています。
全ては、素人の不動産屋の責任だと思いますが・・・。

この回答への補足

ご回答、心より感謝いたします。

まず、ご指摘をありがとうございました。

今更ですが・・・主人の年齢４０歳、年収５００万、頭金１００万、融資希望額３２００万です。
自己所有物件を持っています。１５年前に１８００万で購入して残債はありません。築３０年の
中古物件で現在は賃貸で貸出中です。

他に回答をくださった方への補足にも書きましたが、現状は既に不動産売買契約を済ませ手付金を
支払っています。
その後にローン審査の申込書を書いたのですが、後日呼び出されて私が保証人欄に署名捺印を求められ
ました。その時の説明が今後、一緒に返済する意思があることの意思表示だと説明を受けて、先の質問に
書いたことを言われました。

保証人欄に署名捺印をした時に審査をするけど金銭事故はないかと聞かれたので民事裁判をしたことが
あることを伝えました。でも、これは私が貸し手側で事実上の全面勝訴でした。
ここで気になったのは、専業主婦の私がそもそも保証人になれるのかということです。

私たちは今までに不動産売買を二度経験しているのですが、いづれも中古物件だったので説明を
求めるたびに「新築は違う」「金額が違う」「今は違う」と言われると、それを信じるしか
ありませんでした。
このような状況で正直何が普通なのかよく分からなくなっています。

もし仮にローンが通らないのなら不動産会社に何かメリットがあってやっていることなのかという
疑念すら湧いてきますが・・・どうなのでしょうか。

補足日時：2011/04/30 02:58

No.1 回答者： noname#136967 回答日時： 2011/04/29 17:24

あくまで一般論からの推測の域を出ませんが、

質問文を読ませて頂いた限りでの住宅ローン審査通過は、ご主人が申込み本人であろうと、質問者自身に変更されようと、少し足りないのでなく全く対象にすらならないのが実情だと思います。
ただ、ローンの頭金を５００万円以上でも準備されてのローン申込みの場合を除きますし、申込金額次第でもありますが。
◎それは何故かと言いますと、まず、ご主人が転職されて２年間のローン申込では、全くと言える程、対象にすらなりません、年収か５００万円を超えているとしても。
また、質問者自身を連名として申込されたり、質問者自身に申込者などを変更されたとしても全く審査通過に変化はありません。
※最低でも、ご主人の勤務年数が５～７年以上になられてからでも申込されるべきだと思います。
無論、質問者自身のことは、既に、審査時において、審査会社では発覚しきった状態ですので、尚更、審査通過は無理としか言えません。
他に申込されたとしても同じことの繰り返しです。

この回答への補足

ご回答、心より感謝いたします。

ご回答を拝見して気になったことがあるのですが、もし見込みがなかったとして私の個人情報を
調べて不動産会社が得するようなことがあるのでしょうか？

説明不足で申し訳なかったのですが、現況は土地代金の３％の７０万を既に手付金として支払って
不動産売買契約を済ませています。
その後、主人のローン申込書を提出しましたが、後日、呼び出されてその申込書の保証人欄に
私のサインと印鑑を求められ勧められるがままに署名捺印しました。
その時の説明が「今後、私が働いて主人の返済に協力する意思がある」との意思表示だと言われました。

年収は５００万です。その中には家賃収入が含まれています。この賃貸物件は１５年前に
１８００万で購入した現在築３０年の中古物件で残債はありません。
頭金は当初３％しか入れない予定でしたが、２００万入れることになりそうです。

ローン審査が通らないことは仕方のないことだと諦めはつきますが、もし通らないのなら
今やっていることが理解できません。それと手付金がちゃんと返済されるのかが気になります。

補足日時：2011/04/30 01:43