土地付き住宅契約とローン契約解除について

現在土地付き住宅契約の契約を進めています。
下記のような状況で契約を解除した場合、どうなるかを教えて頂きたく質問いたします。

・土地契約：重要事項と土地売買契約書締結済み。手付金100万支払い済み。1・31に土地引渡し。
・建物請負契約：春に締結し、梅雨時期に着工、秋に引渡。
・住宅ローン契約：昨日1・14土曜に大手銀行と締結。

土地の設計打合せで、譲れない事項が見つかり、契約を解除できないかと考えています。

その他の情報として、
1. 1・31の土地引渡し時に銀行と司法書士の先生と業者とで土地代金の受け渡しをします。
2. 損害賠償の予定又は違約金に関する事項には、「相手方の義務違反により売買契約を解除したときは、
その相手方に対し違約金として売買代金の10％相当額を請求することができるものとする」と記載い。
3. ローンは嫁と共同で組んでいます。それぞれ2,300万ずつ。土地は3400万、建屋は1200万。
4. 仲介手数料は120万程度支払済。

このような場合、1・31までに解約すると土地ならびに住宅ローンについてどのような費用が発生するのでしょうか？
また、1番金銭的なダメージが少なく解除する方法うはございますか？お知恵を拝借させてください。

情報が不足している場合はご指摘ください。

宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/19 15:49

土地について

「相手方が履行の着手をするまで」は手付け解除ができます。売主の履行の着手は
土地の引渡しです。
契約書の中に手付け解除の期限が記してなければ、手付け解除であって違約金には至らないと
思われます。
住宅ローンについては融資実行まえなので無償で取り消せます。
仲介の手数料は戻りません。

＞1番金銭的なダメージが少なく解除する方法うはございますか
一番高額なのは仲介手数料ですよね。これは満額ですから半額に値切れないか聞いて
みるとか・・・普通は半額前渡、契約終了時に残りというのが多いですけど。

No.2 回答者： t0z2 回答日時： 2012/01/17 00:37

Ｎｏ１です。

なるほど。詳しい補足ありがとうございます。
小生は、不動産関係にはあまり詳しくありませんので、詳しい方の回答を期待したいところです。（譲れない事項について質問したのは、単に興味本位というわけではなく、それが判らないと詳しい方のアドバイスがもらえないと思い、書かせていただきました）

素人考えですが、建物の設計変更などで、２Ｆの高さ制限に該当する部分を納戸にするなりして、問題解決は図れないのでしょうか？　うちも、２Ｆの一部が屋根の傾斜により低くなっていますが、階段、納戸、部屋の押入れなどの空間として利用されているため、特に問題は生じていません。
回避方法がなければ契約解除ということになるかと思いますが、相手側に落ち度がなければ、契約書に売買代金の１０％と書かれているかぎり、土地代金の１０％は請求される可能性が十分にあります（と、いうか請求されると思います）。また、仲介手数料は全額必要になるのではないかと思いますが、建屋分は契約に至っていないのだから払わなくて良いような気もします。
住宅ローンについては、執行していなければ実害はなさそうな気がするのですが、最悪、契約手数料（数万）と保証料が無駄になるかも。とはいえ、保証料のほうは、繰上返済などで借入期間が短い場合は戻ってきたりするので、全額が無駄になることは無いと思います。

穏便に解決できると良いですね。

No.1 回答者： t0z2 回答日時： 2012/01/15 19:44

譲れない事項とは何ですか？

この回答への補足

譲れない事項とは、
2F北側の廊下で、天井高が1800mmしかない部分があります。日照権の問題で北側が１８００mmで、南側は2800mmで、屋根が斜めになっています。
廊下の先には寝室があり、扉の高さが1800mm以下で作る必要があり、
１８５cmの私には苦痛です。
仲介業者からはドアの説明は特になく、ただし図面には小さい文字で、H1800と記載がありました。
本日設計士が懸念事項として指摘し、始めて気付いた次第です。
設計士は土地を販売している会社の設計士で、仲介業者はその親会社です。

他にも思った以上に部屋が狭いこと(これも図面で気が付けばよかったのですが)、ネット上で非常に評価の悪い会社であったことなど、契約してかわかりました。
土地の下見から契約までが2日であったため、慎重に決めなかった自分達の自業自得と反省してるところです。
手付金は諦めますが、その他どんな費用がかかるのかが心配です。
ローン契約は昨日しましたが、土曜であったためまだ後戻りできないかな？
今後ど動けばいいのかな？と悩んでいるところです。

宜しくお願いします。

補足日時：2012/01/16 00:29