残債ありで住宅買い替えって可能ですか？

過去の質問を見てみたのですが、自分の状況とマッチしないので質問させていただきます。

現在、妻と娘（３歳）と３人で中古分譲マンションに住んでいますが、小さい１ＬＤＫで
手狭なため引越しを考えています。
ちょうど近くに新規分譲マンションの販売があり、そちらを購入できればと
思っているのですが、次のような状況なので住宅ローンを組めるかわかりません。

(1)実家の隣に自己所有の一戸建てあり。（住宅ローン残債約８６０万）
(2)その家は当初両親が使用していたが、今は賃貸住宅としている。（賃貸中）
(3)現在の中古マンションは自己所有でローンなし。

賃貸中の家を売却しようとしたのですが、借りている人が出てくれなくて売却できません。
（居住権があるので無理に出ていってもらえません。）
また、残債を返せるほどの資金はありません。

年収約５８０万、購入したい物件は約２４８０万、自己資金は２５０～３００万です。
買い替えローンで残債分もあわせて借りれればと思うのですが、家を売却せず賃貸のままで
住宅ローンは組めるのでしょうか？よろしくお願いいたします。

No.4 回答者： daibutsuda 回答日時： 2013/01/30 14:19

賃貸中の人に無理に出てもらわなくても、投資物件として売却すると言う方法があります。

投資目的で戸建て住宅を購入しようとしている人はどこかに必ずいますので、探せば売れます。むしろ、あとから賃借人を探さなくてもいい分買い手がつきやすいと思います。

賃借人にはもちろん居住権がありますが、居住中の物件を他人に売却させない権利はありません。
家賃をしょっちゅう滞納する不良賃借人でない限り、買い手は必ず見つかります。

たとえば家賃が８万円とすれば年間９６万円の収入ですので、標準的な年間表面利回りを８％とするなら１２００万円くらいなら買い手がつくはずです。家賃がいくらかは分かりませんが、むちゃむちゃ安くない限りそこそこの値段（最低でも残債程度の価格）で売れます。

もし売却したいなら「居住用」ではなく「投資用」として不動産物件を探している人をあたることです（必ずいます）。

もっとも、家賃が保障されているなら理論上はダブルローンとして家賃収入をローン返済に充てる方が儲かるはずですから、年収もそこそこおありなので銀行に相談すれば全く応じてくれない事はないはずです。今お借りの銀行が請け負ってくれなくとも別の銀行なら貸してくれる可能性はあります。

No.3 回答者： oska 回答日時： 2012/01/26 18:09

＞家を売却せず賃貸のままで、住宅ローンは組めるのでしょうか？

回答文字数が限られているので、詳細は書きませんが・・・。
結論から言うと、新規住宅ローンは可能だと思いますね。
私の経験です。
２０代後半で、一戸建て住宅を建てました。
住宅ローン借入額は、４０００万円です。
頑張って返却（繰上げ返済・借り換え）し、ローン残高が１０００万円を下回った時。
「自宅から遠く離れた地に、転勤命令」が出ました。
（それまでの勤務地は、帰省直通の交通機関があった）
結局、赴任地で新たな新築マンション（２５００万円）を購入しましたよ。
もちろん、住宅ローンです。ですから、自宅とマンションの二重住宅ローンとなりました。
当時、自宅には（空家にすると傷みが早いので）両親が住んでいました。

サラリーマンの場合「家を建てると（マンションを購入すると）、転勤する」という法則がありますよね。
私の上司も、後輩も・・・。そして、私も・・・。この法則の通り転勤命令が出ました。
多くの場合は、建てた家屋・マンションは「賃貸に回して、その家賃をローン返済に充てる」様です。
そして、赴任地でマンションを購入している方が多かったですね。（私の会社内です）

＞買い替えローンで残債分もあわせて借りれればと思うのですが

これは、多くの場合「不可能」です。
住宅ローンで、住宅ローンを返済する事は出来ません。
マンション販売価格と登記代などの経費は、住宅ローン借入額に加える事が出来ますがね。
既存の住宅ローン返済の為に、新規住宅ローン借入額を増やす事は不可能です。
言い換えれば「借金を、借金で返す」のと、同じです。
「借り換えと同じ！」という考えもありますが、金融機関は「担保が無ければ、融資しない」。
（根）抵当権設定の問題があります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
住宅ローンを２つ組むことは可能なんですか？
返済するのが厳しそうなんで、自分は無理そうですが。

お礼日時：2012/01/27 10:51

No.2 回答者： hayabuta 回答日時： 2012/01/26 18:00

購入したい物件のローン予定が2480-300＝2180万円、

これに住宅ローン残高の860万を加えて3040万円、
更に諸費用もかかるので、少なくとも3300万円くらいは必要となりそうです。
住宅ローンは担保価値より支払い能力が問題で、年収の5.5倍なのでやや厳しいですが、勤務先により可能かもしれません。こればかりは金融機関に聞いてみないとわかりません。

戸建住宅は不動産価格の割には家賃が取れないし、買う人は通常は自分で住みたい人なので、収益物件としては売りにくいです。従って賃借人がいるままだと相当安くなります。戸建を売るなら空家の時でした。

購入したいマンションがどれくらいの広さかはわかりませんが、何も慌てて買わなくてもいいと思いますけどね。何年か後に家族が増えたりして、また同じようなことで悩むかもしれません。

この回答への補足

購入物件は諸費用込で２４８０万位です。

補足日時：2012/01/27 10:47

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。慌てて買わなくても他に良い物件が出るかもしれないですね。

お礼日時：2012/01/27 10:48

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/01/26 17:34

結局、二つの不動産価値とローン残高のどちらが多いのでしょうか？相殺してプラスになるなら売却すれば良いですし、そうでなければ差額の現金が必要になります。

これを新しい住宅ローンに含むということは通常難しいです。ただでさえ100％の担保価値として借りられるかどうか分からないのに、それ以上簡単に貸してくれるとも思えません。賃貸物件でも買主が住まずに収益物件とするなら、居住者が居た方が売却には有利です。どちらにしても売却と購入を同時にすることは難しいでしょうから（先に売れば住む場所に困り、逆なら費用的に問題あり）、売却出来るだけの資金は必要となるでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。やはり資金が必要ですよね。

お礼日時：2012/01/27 10:44