残高1400万住宅ローン減税か繰上げ返済か

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質問者：mimiusa
質問日時：2012/10/18 11:08
回答数：2件

こんにちは。教えて下さい。

2009年9月より1700万円程度を借り入れし、現在のローン残高が約1400万円です。
変動金利0.8％。税金等差し引く前の年収は約400万円で、手取り300万円ほどです。
結婚前の貯金が少しあるので、年100万円程度繰り上げていたのですが、住宅ローン減税を受けるとなるとローン残高が1000万必要なため、このペースで繰り上げていくと、あと3年ほどでローン減税が終了してしまいます。今後繰り上げをしなければ、丸々ローン減税は受けられそうなのですが、どんどん繰り上げるのと、繰り上げず貯金しておいて、ローン減税を受け、減税終了後にまとめて返済するのとどちらがお得でしょうか。
どちらの方が総支払いが少なくて済みますか？

住民税・所得税が減税を受けなければいくらになるのかわからないので質問しています。
シュミレーションもしくは計算式など教えて頂ければ嬉しいです。

今のところ、１％未満の金利が続くと仮定してのご回答を頂ければ幸いです。

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回答 (2件)

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No.2

回答者： hata79
回答日時：2012/12/21 21:08

NO1です。

ローン減税で得られる利益と、ローン利息を軽減する場合の分岐点」
ローン減税で得られる利益は、年末残高に対しての１％が限度です。
所得税そのものが同額より低い場合は、住民税から控除されますが、それも９９，０００円が限度です。
つまり「年末残高の１％」が限度と考えるとよいです。

ローンの元本返済は「借入額に対する利息額の減少」という、実質的な負担減です。
借りてるお金の１％の減税を受けるよりも、借りてる額の利息を減らす方が、有利ではないでしょうか。

仮に３，０００万円借入があるとします。利率が１％だとして３０万円利息を負担します。
ではローン減税で１％減税を受けると３０万円の所得税還付がされるという計算ですが、この比較誤りです。

１　住民税には控除が及ばないので、住民税は「負担」してる。
２　以後の利息計算の元本が減少することを考えれば、元本を返済してしまうほうが明らかに有利。

ローン残高に対しての利息を払うよりも、返済できる現金があるなら「即返済」がいいのです。
いつ、返済できなくなる経済状態になるかわかりません。
ローン減税で所得税が還付されるのは、言い換えると「このカードでお買物をするとポイントがたまりますよ」というのと同じですから、別にポイントなどいらないという判断もいります。
ポイント欲しさに借金を残しておくという考えもありますが「考えて、考えて、結果はどれだけ有利だったの？」というレベルです。

家計の上で「借金」など無いほうが健全です。
借金があると税金が減るので、借金を残しておくというのは、私は根本的に間違いのようが気がするのです。
そのような「財テク」で得る「差額」は、どれほどのものでしょうか。
数千円というレベルのような気がいたします。
単純明快に「借金を返せるときに減らしておく」のが、健全です。