テナント　賃貸借契約ではない　利用契約だと言われて

Question

９年前からホテル内の一角を借りてレストランを営んでいる者です。

そのホテルには私共の店一軒しかない為、年中無休で宿泊者の朝食を提供することを条件とし
契約しました
（お客様が困らないように夕飯もいつでも提供できるようにしておいてくれとお願いされていますが）

その為か水道光熱費込みの家賃設定になっています。

３年契約であり特に問題のない場合は自動更新になっています
（過去２回の更新時は特に何する訳でもなく自動に更新されました）。

1年前　ホテル側との確執から「契約更新拒絶通知書」なるものが届き退去せよとの事
次回の更新日が間近に迫っております。

私も「この契約更新拒絶は違法で無効な為応じられない、しかし確執が大きいため”借地借家人法”のいう、移転費用を頂けるのであれば考えないこともない」といった内容の書面を送りました。

その回答が
「あくまで利用契約であり賃貸借契約ではない、借地借家人法は適応にならない」
（確かに契約書には利用契約となっています）

「貴殿が借地借家人法と言うのであれば、契約書を賃貸借契約に作り直し
朝食についても委託契約に作り直す、よって光熱費など貴殿の負担が増えても関知しない」との事

私としても　最初その条件だったから契約したのであり、契約内容の変更なんて応じられません。

どうしたら良いでしょうか？良きアドバイスお願いします。

inasaki-ch · Accepted Answer

No.7、10で回答した者です。
お礼の文面拝読いたしました。

ホテル側は、解約申し入れ時の借地借家法適用を避けるために、故意に契約書において「賃貸借契約」という言葉を使わなかったのだろうと思っていましたが、どうもそうではなさそうですね。
事の経過状況からして、ホテル側の意思内容は、次のようなものではないかと推測します。

・9年前の契約締結時は、「賃貸契約」であるとの認識を持っていた
・何らかの事情により、契約を更新しないことを決定
・借地借家法の適用があることを知らず、解約の申し入れ
・質問者さんから、借地借家法の適用があり当該解約の申し入れは違法だと指摘される
・慌てたホテル側は、契約書の名称がたまたま「利用契約」となっていることを奇貨として、「賃貸借契約ではなく利用契約である」と主張

実情はこんなところではないでしょうか。
この推測が正しければ、ホテル側は自分たちの主張はこじつけであり、無理があることに薄々気付いているはずです。
ホテル側は法的反論など全くできないのではないでしょうか。

いずれにせよ、契約書に「賃貸借契約」「賃貸借」という言葉が多用されているという事実は、契約締結時にホテル側が当該契約が賃貸借契約であるとの認識を持っていたことを根拠づける有力な証拠となり得ます。
ましてや、その契約書はホテル側が作成したものでしょうから。

とはいえ、契約書の文言よりも、実態が重視されるべきであることは、先日来申し上げているとおりです。
契約書に「賃貸借契約」という語が多用されているという事実は、自己の主張が正当であることの補強証拠と捉えればよいと思います。

commandeer · Answer

蛇足２
建物の一部に賃借権が成立する可能性については理解していますし
判例も『「障壁その他によって他の部分と区画」され、`独占的排他的支配'が可能な構造・規模を有するもの』としています。
このことは、わたくしの見解と何ら矛盾するものではないと考えますが。

結局のところ、
後の補足からすると区画された部分のようですね。
そうすると、当該部分の占有の引渡しがあったかどうかですが
わたくしが気になるのは、水道や電気がホテルから独立していない状態で占有の引渡しがあったとみることができるのかということです。
(もっとも、引渡しは賃貸借契約の成立要件ではないが、借地借家法の適用を前提とするなら問題となろう)

わたくしは不勉強なため質問者にはかえって混乱させてしまいました。
m(__)m

mu128 · Answer

Ｎｏ６、８で回答した者です。

敷金を払ったから賃貸借契約と断言するわけではなく、
ちょっとした有利な点のオマケ程度に考えていただければ
という意味です。
それが決定的なことだとは言っておりません。

ただ、そのオマケが不要なほど有利な状況かもしれません。
相談者さんのお礼での状況を見る限りでは、油断はできない
ものの有利なことが多いと思いました。

最も重要な要素とも言える、物理的な独立性については、
Ｎｏ１０の回答者さんに対するお礼の中での状況説明によって
条件を満たす可能性は高くなりました。
（ただし、叩けば簡単に壊れてしまったり、容易に壁から
出入りできたり、薄い壁の場合は厳しいかも）
そして、私の回答に対するお礼の中で、経営上の独立性も
十分だと考えられるものと思われます。

他に気になる点は、売上金の一部をオーナー側に払っているか
という点くらいかな。
そのようなものを払ってはいないということであれば、
借地借家法として認められる確率が高いのではないかと思います。

しかし、まだ油断はできません。
結局は、誰もその状況を確認できないので断言はできません。
賃貸借契約と認められるには、契約書の内容だけでなく、
その環境や使用状況も含めて、総合的に判断されるべきものです。
契約書の内容も重要ですが、Ｎｏ１０の回答者さんが言っている
ように、「実態」が大切です。
仮に、契約書が完璧に「利用契約」の内容であり、どこにも
「賃貸借契約」だと認められる要素がなかったとしても、
実情が「賃貸借契約」と認められるものであれば、「賃貸借」と
なるはずです。
裁判所も、いくらなんでも契約書に「利用契約」と書いてある
からということで、賃貸借契約でないという強引な判断はせず、
実情を優先して判断すると思います。

また仮に、今後、「賃貸借契約」ではないという決定的なことが
見つかり、賃貸借契約とは認められなくなった場合でも、
まだチャンスはあるかもしれません。
その点については、弁護士さんに聞いてみて下さい。

ちなみに、弁護士さんはどのような見解なのでしょうか？
私たち回答者以上に、詳しい情報や状況を把握しているので、
確かな回答を得られるとは思います。
もし、相談者さんに不利な見解をお持ちのようでしたら、
その理由を教えてもらうか、他の弁護士さんにも相談されても
いいと思います。
私は、Ｎｏ７、１０の回答者さんや、私自身の回答が正しいと
思っていますが・・・。
（敷金のこと以外は・・・ですけどね。）

inasaki-ch · Answer

No.7で回答した者です。
私の意見に対して反論がありましたので、再反論させていただきます。

No.9の回答者さんは、「利用契約であるのか賃貸借契約であるのかの判断は難しい。だから契約書に『利用契約』と明示されている以上、利用契約とみるべきだ。ただし、明確に分けられた『一室』である場合は、賃貸借契約の可能性もある」とおっしゃっていますが、その論理には無理があると考えます。

契約書に「利用契約」と明示されているから利用契約だとしておきながら、テナントで利用している場所が明確に分けられた「一室」である場合には、その実態を考慮をして賃貸借契約である可能性があるというのは、結局のところ、契約書の名称いかんにかかわらず、実態に即して考えるべきと言っているのと同じことではないでしょうか。
なぜ「一角」の場合は契約書の名称が優先され、「一室」の場合は実態が優先されるのか明確でありません。

ところで、No.9の回答者さんは、テナント利用の場所が「一角」ならば利用契約、「一室」ならば賃貸借契約の可能性があるとおっしゃっています。
つまり、法的にはテナント利用の場所が、借地借家法1条にいう「建物」にあたるのかという問題になります。

なにをもって借地借家法の適用のある「建物」なのかにつき、同法は明確に規定していませんが、判例は「建物の一部であっても、障壁その他によって他の部分と区画され、独占的排他的支配が可能な構造・規模を有するものは、（旧）借家法1条にいう「建物」であると解すべき」（最判昭和42年6月2日民集21巻6号1433頁）としています。

したがって、例えばロビーに机を数個並べて土産物を販売しているような場合は、借地借家法1条にいう「建物」とはいえず、借地借家法の適用はないと考えるべきでしょう。
しかし、ホテル内のレストランは通常「障壁その他によって他の部分と区画され、独占的排他的支配が可能な構造・規模を有する」のではないでしょうか。
したがって、たとえその場所がホテルの「一角」であったとしても、上記判示の「建物」といえ、借地借家法の適用があるものと考えます。

なお、私も質問者さんのお店を見たわけではないので、上に述べたことはあくまで一般的な「ホテル内のレストラン」のイメージに基づきます。

commandeer · Answer

蛇足
契約書に「利用契約」とあるからといって賃貸借ではないとはいえない、という意見があるが、
これは全く逆です。
確かに、利用契約なのか賃貸借契約なのかの区別は難しい(`敷金(?らしきもの)'を払ったから賃貸借だなど論外です)。
それだけに、`利用契約'と明示してある以上
その`一角'を利用`できる'契約と見ざるを得ません。
それとも、明確に分けられた「一室」を利用しているのでしょうか？
それなら占有を移転した賃貸借と見る可能性もありますが。
いずれにせよ、契約そのものからというなら
そのこと自体から争わざるを得ませんね。

mu128 · Answer

Ｎｏ６で回答した者です。
すでに弁護士さんと相談されていたのですね。

他の回答者さんに対するお礼の中で気になった点を
含めて整理すると。

不利な点
・大きな設備はホテル側のもの

有利な点
・備品や内装は相談者さんが負担した
・敷金を預けている

どちらともわからない点
・光熱費などが家賃込み

となると思います。

備品や内装を相談者さんが行ったということについては、
その費用を負担したからという点も有利な点と言えますが、
もう１つ、経営上の独立性があると判断される点があります。
「お客様の朝食を作る」ということ以外は、相談者さんが
自由に決めて実行しているのであれば、独立性は十分
認められると思います。

また、ホテルのお客様でなくても自由に入れる環境でしたら
その可能性は格段に上がるでしょう。

あと、何気に「敷金を預けている」という点が有利です。
敷金を預けているということは賃貸借契約の典型的な形
と言えます。

ただ、光熱費が家賃込みという点はプラスにもマイナスにも
なる可能性があります。
もし、似たような状況で借りている人が別にいればいいですが、
そのような比較ができないので、その家賃が適正なのか、
それとも、相場よりも高いのか、安いのかの判断ができません。
相場だと判断される家賃よりも、高い金額を払っていたという
のなら有利になりますけどね。

弁護士さんには、有利な点、不利になりそうな点、全てを
打ち明けて下さい。
一番いいのは、弁護士さんに直接、店に来てもらうのが
いいのですが、それが難しければ、写真やビデオカメラなどで
撮って見てもらえばいいかなと思います。

そうは言っても、一番理想なことは和解です。
賃貸借だと認められた（認めてくれた）としても、貸主との
関係は悪いことには変わりはないので、お互いやりにくく
なることは確実です。
いくら貸主が１００％悪いことだとしても、その気持ちを
少しは理解しているけど・・・というだけでも違ってくると
思います。

最悪の場合は、確かに裁判による判断になってしまいますが、
相談者さんからは訴えないようにして、何とか和解する方向で
対策を考えてみてはいかがでしょうか？

inasaki-ch · Answer

ご質問の件について、借地借家法の適用があると考えます。
その理由は以下のとおりです。

まず、契約書の名称がたとえ「利用契約」となっていたとしても、それだけで直ちに「賃貸借契約ではない」ということにはならず、賃貸借契約であるかどうかは契約内容の実質的内容をみて判断するべきものと考えます。
そして、法的に賃貸借とは、「当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約すること」（民法601条）をいいます。
つまり、ホテル側がホテル内のある区画を質問者さんに使用させることを約し、質問者さんがその賃料を支払っているのであれば、その契約書の名称がどうあれ、実態は賃貸借契約だとみるべきです。

そして、賃貸借契約である以上、当然借地借家法の適用があり、借地借家法28条にいう「正当の事由」がない限り、ホテル側の解約の申し入れは違法ということになります。

借地借家法28条の規定は、強行規定（契約によってもその適用を排除できない規定）となれています（借地借家法30条）。
実態は賃貸借契約であるのに、契約書の名称を「利用契約」にすることによって強行規定である28条の規定を排除できるのであれば、借家人（借主）を保護する借地借家法の趣旨が骨抜きにされてしまい、賃貸人（貸主）の恣意により簡単に借地借家法の適用を逃れることができてしまうことになります。

以上の理由により、ご相談の件の場合、質問者さんの言い分は法的に正しいものと考えます。

しかし、ホテル側も簡単には引き下がらないでしょうから、弁護士にご相談になり、弁護士からホテル側に申し入れてもらうのが良いように思います。
それでも折り合いがつかないときは、最終的には裁判所の判断を仰ぐしかなさそうです。

mu128 · Answer

契約書を持って、弁護士などの法律専門家に相談してみては
いかがでしょうか。

契約書に「利用契約」ということを書いてあったとしても、
１００％賃貸借契約ではないとは言い切れません。
その規定の中に、賃貸借契約と認められるような何かがあれば、
可能性はあるかもしれません。

また、これまでのレストランの使用状況によっても
判断されるべきとも言えます。
物理的だけでなく、経営上としても独立性が認められれば、
借地借家法の適用を受ける要素があるかもしれません。

契約書はおそらくオーナー側が用意したものだと思いますが、
大きいところですと、不利なようにはならないように作られて
いることも考えられますので、契約書だけでは不備を探すのは
難しいかもしれませんが。

どのような確執があったのかわかりませんが、相談者さんも
感情的になってしまった対応をされていますね。
追い出されてもいいという覚悟があれば問題ないですが、
使用継続を希望するならば、もう少し穏やかに対処すべき
だったと思います。

satoshino · Answer

No4の解答の通りです。

＞その為か水道光熱費込みの家賃設定になっています

借地借家法適用の物件ではありません。
大規模なテナントもこのような契約になっています。

＞「貴殿が借地借家人法と言うのであれば、契約書を賃貸借契約に作り直し
＞朝食についても委託契約に作り直す、よって光熱費など貴殿の負担が増えても関知しない」

これが本来の賃貸借契約です。
そもそも借地借家法とは、戦争で旦那が出兵し残された母親と子供が
住宅に困らないように借り主を保護した法律です。
残念ですが、仕方ないと思います

commandeer · Answer

契約が「利用契約」になっているなら諦めてください。
そもそも、ホテルの一角を賃貸借する契約をホテル側が結ぶとは考えられません。

テナント 賃貸借契約ではない 利用契約だと言われて

No.7、10で回答した者です。

蛇足２

Ｎｏ６、８で回答した者です。

No.7で回答した者です。

蛇足

Ｎｏ６で回答した者です。

ご質問の件について、借地借家法の適用があると考えます。

契約書を持って、弁護士などの法律専門家に相談してみては

No4の解答の通りです。

契約が「利用契約」になっているなら諦めてください。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング

テナント　賃貸借契約ではない　利用契約だと言われて