注文住宅の契約の解約金

家の購入を考え、建築条件付土地の不動産売買契約書を交わし、手付金として50万円の支払いをしました。
次回の打ち合わせ時に、住宅建築の契約を行って、手付金として50万円を支払う予定です。
また現在、住宅ローンの仮審査をしている状態で、ほぼ通りそうだと言われています。

事情があり契約の解除を行いたいのですが、土地の手付金の放棄だけで、住宅建築の手付金は支払わなくても大丈夫でしょうか。

ローンの審査が通った場合は、土地代金の10％の違約金が発生すると言われました。

もし、2千万円の土地の場合、その10%の200万円に、すでに支払った手付金50万円を引いた金額が必要とのことでした。（200万円-50万円=150万円）

ローンの審査が通るとは、仮審査が通った場合なのか、本審査が通った場合なのかがよく分かりませんでした。
ローンの仮審査がほぼ通っているようなので、土地代金の10％の違約金を支払うことになるのでしょうか？

土地の手付金50万円の放棄だけですむのか、10％の違約金を支払うことになるのか、どちらになりますか？　お分かりになる方はいらっしゃいますでしょうか。

打ち合わせが2日後にせまっています。その前に解約をしたいと思っているので急いでいます。
どなたか不動産関係に詳しい方、どうぞよろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/08/10 18:07

ＮＯ．2です。

再度回答します。
手付け解除ですから、支払い済みの手付金を放棄して解除しますので、手付金は戻りません。
ペナルティー＝手付金という事です。
手付金が戻る場合は、白紙解除となる場合で、今回の場合買主側に立てば「期限までに建築請負契約の締結に至らない」ことと「住宅ローンの否決」の2つのいづれかです。
前者に当てはめれば、白紙解除可能ではありますが、請負契約締結直前まで至っている段階で、先方が白紙解除に素直に応じるかはわかりません。
請負契約直前まで至っているということは、プランや見積もりなどは両者の合意があり、ローンの支払等も当然に、質問者さんは納得されて進めていたのでしょう？ここに理由あれば（予算内だと思うような家が建たないとか、良く考えたらローンの支払いがきついとか）請負契約に至らない正当な理由がありますから、良いのですが、今回の売買とは関係が無い要因で、解除する場合は、先方の出方次第になるでしょう。
杓子定規に法的な解釈だけすれば、請負契約に至らない理由は、契約書に記載されていないので、請負契約に至らない＝無条件で白紙解除　に出来る根拠はあります。
先方が応じない場合は、先に書いた宅建免許の監督課へ相談して下さい。

この回答へのお礼

2回目のご返答ありがとうございます。
知らないことが多く、お恥ずかしい限りです。
これから解約の話を進めていくうえで、大変参考になりました。

お礼日時：2013/08/10 20:27

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/08/10 09:39

業者です。

建築条件付の売買という事は、売主は宅建業者です（ハウスメーカーであっても）。
業者の場合、手付け解除の期限を設けることが出来ません。相手方が契約の履行に着手するまでは、手付け解除が有効です。
この場合、建築条件という「停止条件が付帯」された契約ですから、請負契約締結以前に、違約扱いとなることは原則ありません。

違約となるのは、建物請負契約を締結した　この条件を満たして以降です。（違約条件A）

手付け解除が可能です。但し、仲介での取引の場合は、土地の仲介手数料は全額支払らわなければなりません。手付け解除は、契約は有効でありそれを解除したものですから、ローン条項などの白紙解除（最初から契約が無かったものとして扱う）とは、異なります。売主と直接の契約なら該当しません。

先方も書類の準備等ありますから、事前に解除の意思は連絡し、予定の日時にその件で伺うと伝えましょう。
先方が応じないようなら（手付け解除を認めない）上記の根拠（違約条件A）を主張してください。
それでも認めないなら、都道府県の宅建免許監督課へ相談すると言ってください。
これで手付け解除を認めないという行為は、宅建業法違反となります。

この回答への補足

詳しいご返答をいただきまして、ありがとうございます。

なにしろ素人で、契約書を読んでも法律上の言葉がよく理解できないのです(・・;)

今回、土地の仲介はないので、手数料はありませんでした。

以下の内容で確認いたしましたが、間違いないでしょうか。

・支払い済みの土地の手付金50万円は戻ってくる
・ローンの仮申請が通っても、違約金は発生しない

先方に早めに連絡したいと思っています。
宜しくお願いいたします。

補足日時：2013/08/10 11:04

No.1 回答者： joqr 回答日時： 2013/08/10 02:57

＞ローンの審査が通るとは、仮審査が通った場合なのか、本審査が通った場合なのかがよく分かりませんでした

当然本審査
仮なんて当てにならないし
仮審査をするのは銀行側でほぼどんぶり勘定
本審査は信用保証会社です

＞建築条件付土地の不動産売買契約書を交わし

契約が交わされた以上、履行すべき義務があり
違約金については、契約書に明記されている通りでしょう

この回答へのお礼

早速のご返答ありがとうございました。

ローン本審査が通ったら違約金が発生するということですね。

勉強不足ですみません。

お礼日時：2013/08/10 10:47