マンション売却の場合の減価償却費

Question

譲渡所得の計算に際し、取得費等（収入金額から差し引く費用）の計算が必要ですが、建物部分については購入時の価格ではなく減価償却費を差し引く必要があります。
このとき、購入時に要した「取得税や仲介手数料や登記費用」の扱いについてお伺いします。

例として、建物部分の購入価格=1000万円、売却までの経過年数=20年、償却率=0.015、取得税等の付随費用=50万円とします。

取得費等は次のうちのどれでしょうか。
(1)1000-(1000×0.9×0.015×20)+50=780万円
(2)(1000+50)-((1000+50)×0.9×0.015×20)=766.5万円
要するに、付随費用を建物の取得費に含めるのか否かという質問です。(1)は含めない、(2)は含める、で、ご賢察のとおり、(1)の方が"納税者有利"ですね。

また、もし(2)の場合、マンションの場合は、仲介手数料や登記費用は、土地に対するものと建物に対するものとはどのように分けるのでしょうか。

ちなみに、「譲渡所得の内訳書」３面の２(1)の注書を見ると、(2)が正解であるかのようにも思えるんですが。
↓
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki02/pdf/b020.pdf

tamiemon96 · Accepted Answer

譲渡所得の取得費　（国税庁ＨＰから引用）

2　取得費の概要
　取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。
　なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

3　その他の取得費
　上記2のほか取得費に含まれる主なものは次のとおりです。
　ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。

(1)　土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
　なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。 
(2)　借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料 
(3)　土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用 
(4)　土地の測量費 
(5)　所有権などを確保するために要した訴訟費用
　これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。
　なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。 
(6)　建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用 
(7)　土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子 
(8)　既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金 
（所法33、38、所基通37-5、38-1、38-2、38-8、38-9、38-9の3～38-11、49-3、60-2）

取得費に含めないことができる　・・・　は、含めないで「経費にしていいよ」ということです。
賃貸業や、事業用資産の場合のことです。

star460219 · Answer

(1)で計算します。
　さらに、取得税等の費用を取得費に加算します。

基本的に、不動産取得税等の後発的な事由により生ずる費用は、
　その固定資産等の取得価額に含めなくても良い事となっております。

＞仲介手数料や登記費用は、土地に対するものと建物に対するものとはどのように分けるのでしょうか

↑に不動産取得税を入れていないのは、建物と土地に係る取得税がわかる・・という事ですよね？
　そうであれば、その取得税の比率により按分すれば合理的な計算となります。

マンション売却の場合の減価償却費

譲渡所得の取得費 （国税庁ＨＰから引用）

(1)で計算します。

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