確定申告の不動産収入の経費等について教えて下さい

平成27年5月に入居者がいたままのマンション1部屋を購入しました。
部屋の住人から、5月分の家賃（購入日から末日まで）と7・8月分の家賃を頂きました。
入居者は8月末日をもって退去しました。

退去後、初めて部屋の中を見ました。壁紙がタバコのヤニで変色し、壁が数カ所穴が開いており、換気扇・エアコン・網戸は壊れており、窓ガラスもヒビが入っている状態でした。
敷金で修繕の一部は修繕することができましたが、到底、敷金だけでは足りず、預貯金から修繕、新品交換をしました。

リフォーム後、入居者募集の広告を出しましたが結局、年内には入居者がきまらず、次の入居者がきまったのが、平成28年3月となりました

上記状況での質問です
①リフォームは、新しく入居募集をするためのもの（現状回復）です。
　修繕費に計上できるものは経費計上してもよろしいのでしょうか？
②価値を上げるための修繕・・・たとえば、以前のキッチンから、食洗機や食器乾燥機を備えたシステムキッチンにする（金額約40万）とか、以前の風呂場から、脱衣室にエアコンを付け、浴室を全部交換した（金額約100万）・・・等の減価償却費は計上してもよいのでしょうか？
③入居者がいなかった時期の管理費等は経費計上してもよいのでしょうか？
④結局、平成28年に入居者が決まったのですが、平成27年に入居募集の広告等を出した費用は経費計上しても良いのでしょうか？

文面に不明瞭なところもございますが、どうぞよろしくご回答のほど、お願いします

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/03/05 10:13

＞①リフォームは、新しく入居募集をするためのもの（現状回復…

修繕費 = 経費でかまいませんが、賃貸収入が 3ヶ月分ほどだけなら、所得 (利益) が 0 になるだけですね。

まあ、ほかに何か収入源があるのなら、一定の条件の下に損益通算は可能ですけど。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1391.htm

＞②価値を上げるための修繕・・・たとえば、以前のキッチン…

それは資本的支出といって、減価償却の対象です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm

＞③入居者がいなかった時期の管理費等は…
＞④結局、平成28年に入居者が決まったのですが、平成27年に入居募集の広告等を…

別に問題ないです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早速のご回答と国税庁への誘導をありがとうございます。

厚かましく申しましてすみませんが、追加でご質問させて下さい。

②価値を上げるための修繕・・・たとえば、以前のキッチンから・・・
この箇所の追加質問なのです

②’9月から12月までの4ヶ月は入居者がいないので、減価償却費を計上しても良いのでしょうか？

入居者がいない場合でも劣化はしていきますが、収入が計上されないのに経費だけ計上しても良いものかと思いました。

また、例えば、入居者がいないので休眠（という表現で間違ってましたらすみません）ということで、減価償却費の計上をしないで、その４か月分を先延ばしにすることは個人確定申告では認められないのでしょうか？

すみませんが、宜しくお願いします。

お礼日時：2016/03/05 10:34

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/03/05 10:46

＞減価償却費の計上をしないで、その４か月分を先延ばしにすることは…

それはだめです。
納税額を意図的に操作することになります。

たとえば、1年間全く営業 (賃貸人募集) 行為を行わず休眠状態であれば、経費だけ計上して赤字申告なんてのはだめですが、その場合でも減価償却は進んでいきます。

休眠中の減価償却費 1年分が経費にならなかったとしても、償却可能期間が 1年先延ばしされることはありません。

この回答へのお礼

引き続き早々のご回答をありがとうございました。
分かりやすくご説明をいただき納得がすることができました。

勝手なことに（確定申告の時期ということもあり）疑問を早く解消したかった為、本当に助かりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2016/03/05 10:56