農地から宅地。そして相続税について。

お知恵を下さいませ。
現在嫁の祖父名義の農地が1000平米あります。
農地は市街化調整区域です。
こちらの土地を宅地にして家を建築予定です。
許可等をおりるそうです。
ここで相続税について質問です。
トータルで考えたときどのタイミングで相続したほうがよろしいのでしょうか？
借りる形で建築したほうが良いのかな、嫁に相続してから建築したほうが良いのか、また農地のままで宅地申請する前に相続したほうが良いのか等、ご助言お願いいたします。
広さ300坪で一坪一万二千円の評価額だそうです。
建築申請は約140坪で予定しております。

質問者からの補足コメント

• 皆様ありがとうございます。
  では生前贈与で農地の状態の時に手続きを行うのが一番良いと理解してよいのてしょうか？

    補足日時：2016/03/26 00:15

No.7 回答者： ben0514 回答日時： 2016/03/30 16:42

トータル的な判断が必要ですが、税金面だけで書かせていただきます。

他の回答にもあるように相続にタイミングというものはありません。亡くなった時だけしか相続ということはできませんからね。

名義人がすでに亡くなられているというのであれば、すでに相続が始まっており、遺言書がない限り、法定相続人しか相続できません。
名義人が存命であれば、生前の相続はできませんので、贈与となることでしょう。

贈与となれば、相続税ではなく贈与税となります。
坪当たりの評価額を記載されていますが、それは相続税法に従った財産評価になっていますでしょうか？坪単価で表記することはまずないと思いますので、時価などではありませんか？

贈与税は相続税の補完的な税目ですので、相続税よりも控除が少なく、税率も高くなっています。譲与税は相続税法の中で規定されているものですので、相続税法に従った財産評価で考えなければなりません。一般に時価や取引相場と８割や７割程度とも言われることがありますが、逆転して相続税評価額の方が高いこともあります。

市街化調整区域というのは、固定資産税などの話ではありませんか？
相続税や贈与税でも関係するのかもしれませんが、路線価方式や倍率方式での評価をしてみないと、何とも言えません。

宅地転用後に贈与となれば、贈与税負担が大きくなってしまうかもしれません。しかし、農地のままでの贈与であれば贈与税も低くなるかもしれません。
しかし宅地転用のための贈与の場合には、農地で評価してよいのかも難しいと思います。税務署が現況などで判断した場合、宅地贈与に相当すると言われてもいけないと思います。形式だけでなく、現況などでの判断も必要ですので、事前に税務署の判断などを確認したり、税理士にアドバイスを受けるべきだと思いますね。

最後に贈与であれば、他人への贈与も認められます。お嫁さんの祖父母やご家族などが了承するのであれば、あなたが贈与を受けても問題ないかもしれませんね。ただ、お嫁さんにしたほうが話が早いとは思いますがね。簡単なことではないと思いますが、頑張ってくださいね。

No.6 回答者： toratanuki 回答日時： 2016/03/30 10:49

そもそも、だれが、そして農地法の３．４．５のうちのどれによる申請なのかがわからなければ、答えられない質問です。

だから、それがわかれば、答えは一つになるはずです。

No.5 回答者： ma-fuji 回答日時： 2016/03/26 07:23

＞借りる形で建築したほうが良いのかな、嫁に相続してから建築したほうが良いのか、また農地のままで宅地申請する前に相続したほうが良いのか等

妻に「相続」ではなく「贈与」ですね。
贈与税は相続税に比べ、控除額も少ないしかなり高いです。
また、農地に比べ、宅地は評価額が高いです。
また、どっちが得かということになると、祖父の財産がどのくらいあるのかにもよります。
その土地を宅地にして評価額が上がったとしても、遺産総額が控除額内（３０００万円＋６００万円×相続人の人数）で見込めるなら、今、名義変更して贈与税を払うより、相続が発生した時点で相続によって名義変更したほうがいいでしょう。

相続税や贈与税のもととなる評価額はその土地の所在地により、固定資産税評価額にかける倍率が違いますので一概に言えません。
その評価額は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価します。
その土地がどの倍率になるかは下記サイトで検索すればわかります。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

倍率が１倍とした場合で、土地を分筆した後に贈与した場合の贈与税
１６８万円－１１０万円（控除）＝５８万円
５８万円×１０％（税率）＝５８０００円（税額）
です。
たいした額ではないですね。

あとは、前に書いたとおりで、相続した場合の遺産総額がいくらかですね。
なお、宅地は農地に比べ評価額はかなり高いですが、相続の場合、自分が住んでいる宅地は「小規模宅地特例」という制度があり、４００㎡までは評価額が８０％減額されるということもあります。

No.4 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2016/03/26 06:14

＞生前贈与で農地の状態の時に手続きを行うのが一番良いと理解してよいのてしょうか？

農地の贈与には農業員会の許可が必要で、贈与相手が農業後継者と認められない場合には許可はおりませんから、贈与を受けたいならば、先ずは農地転用が必要になります。

No.3 回答者： momo-kumo 回答日時： 2016/03/25 23:27

>こちらの土地を宅地にして家を建築予定です。

>許可等をおりるそうです
一般的には農業後継者が分家して住宅が必要な場合にしか認めれないことが多いです。
あなたの奥さんや貴方自身が農業従事者なら良いですが、そうで無い場合には土地や住宅の名義には関係者とよく調整して下さい。

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2016/03/25 23:17

[どのタイミングで相続したほうが]?

相続ではなく「名義変更」ではないでしょうか。
ご存知のとおり相続とは「人が死ぬこと」をいいますので、どのタイミングで相続したらよいかという話は「どのタイミングで祖父に死んで貰ったらよいか」という話になります。
ゴルゴ１３を雇って狙撃してもらうのではないでしょう。

祖父の持ってる土地を孫が有効利用したいというのでしたら、祖父がご健全のうちに贈与を受けることです。
贈与時の現況で贈与税課税がされますので、贈与後農地を宅地にしたから価値が上がったので追徴贈与税を支払えという話にはなりません。

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2016/03/25 22:51

＞トータルで考えたときどのタイミングで相続したほうがよろしいのでしょうか？

どのタイミングも何も相続は名義人が亡くなった時に発生します。
ですが、名義が祖父ならば、あなたの奥様は名義人の孫ということで法定相続人ではありませんから、遺言でもない限り相続権はありません。