兄弟共有名義のマンションを購入して単独名義にしたい

父の遺産相続で古い小さなマンションを兄弟3人の共有名義で相続しています。現在、65,000円で賃貸に出しており、5万円を母に仕送りし、残りを税金と諸経費にしています。兄が全て管理してくれていますが、今回、自分がマンションを買い取り兄弟に取り分を支払う方向で話しを進めています。ネットで見ると相場が900万～1000万ですが、兄弟価格で500万で譲ってもらえそうです。そこでお伺いしたいのが、購入～単独名義にするまでの必要な手続きと兄弟それぞれの税金、単独名義にした時の税金などを教えて頂ければと思います。ネットで調べると司法書士や税理士に相談が良いとありますが、特にトラブルになっている訳でもないので、出来れば全て自分で対応したいと考えています。どうぞ宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2016/04/12 13:37

司法書士や税理士への相談や依頼について、考えが不足しているように思われます。

不動産の登記手続きなどの権利問題では、あなた方が円満であったとしても、第三者とのトラブル回避という点で、良く考えて行動しなければなりません。
また、高額な財産ですので、今現在あなた方が円満であったとしても、他の兄弟が今後においてお金に困るようなこととなれば、過去の件をほじくってトラブルになる恐れもあります。そのためにもしっかりと今現在の承諾その他を文書にしたうえでの、第三者にも対抗できる正しい名義変更が必要です。

私は司法書士事務所勤務も経験がありますが、素人でもできることも多いように感じます。しかし、素人であるほど、申請書に正しい書き方ができていなかったり、添付書類の不備などがあったりもします。登記では登録免許税という実費を法務局に納めることとなりますが、間違いがひどければ、その負担した登録免許税が無駄になります。また、あとからやり直すとしても、やり直す場合はさらに面倒な手続きとなります。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますが、胃瘻とが考えるほど税金の制度は簡単ではありません。他の回答にもあるように世間の相場より安い金額での売買は、他人であればまだしも、身内であれば贈与とみなされ、高額な税負担を強いられることにもなるやもしれません。贈与税の調査ともなれば、ご兄弟にも迷惑をかける恐れもあります。税務調査は何年もたってからとなりますので、その時点で相場を証明してもあまり意味がないことでしょう。事前に税務署などが納得するような形での贈与税対策も必要なのです。

さらに勘違いされてはいけませんが、名義変更にとらわれすぎてはいけません。あなたが名義を持つということで、あなたが手続を頑張ればと思っていませんか？
他のご兄弟は、不動産の権利をあなたへ売却するとなれば、当然譲渡所得の計算を行った上で、それぞれが所得税の申告をしなければなりません。これもあなたが行うというのでしょうか？兄弟とはいえ、年齢によってはそれぞれに家族がいることでしょう。そのうえでの年収や貯蓄をみられることは、嫌がる人も多いと思いますよ。
相続で得た財産というものは、購入金額の証明ができないことも多いです。証明ができなければ高額な所得税もかかるのです。

専門家および専門家事務所というのは、代理手続きだけでなく、将来のトラブルや総合的なアドバイスを行った上での、各種手続きを行うのです。

私はそれぞれの事務所で働きながら顧客の状況を見ますが、素人登記申請の失敗の訂正、税金面の考えが至らなかったための登記申請の訂正、これらの登記申請が自分で行えずに訪問される顧客もいます。当然通常の贈与や売却と異なり、難易度が上がる登記申請ともなれば、司法書士費用も高くなりますし、登録免許税も新たにかかることで負担が何倍にもなります。最初から依頼されていれば、税理士と連携でアドバイスしたうえできっちりと考え行動できたのにということもありますね。
税務調査になってから不安にあおられ税理士に税務調査の立会を依頼されることもあります。しかし、すでに何年もたったその場限りの勉強した申告内容を説明できる人はそういないものです。申告書だけでなく各種資料の保存についても、できていない人も多いのです。そうなれば、税務調査で特に不利なことを言われたときに口を出す以外、代理交渉もままならないものです。あとは修正申告なを求められ、追徴も取られることでしょう。税理士の税務調査立会いでは、結構な額となります。しかし、最初から税理士として受託して申告書の作成を行った場合には、税務署が当然聞きたいであろう情報をきっちりとまとめあげ、正式には添付書類となっていないものを添付したり、調査の前段階での問い合わせなどの対応をすることで、税務調査自体を回避させてしまうのも税理士のテクニックです。

私自身、このような仕事柄、資格はありませんのでプロとして直接受任することはできません。しかし、自分や家族のことであれば、家族として対応も可能なのです。
しかし、私自身専門が事業系の税目ということもありますが、相続税専門の税理士事務所に依頼することを進めましたね。私も事前準備や試算などで協力しましたが、一応それなりに勉強した私の試算に比べ、相続税を専門とする税理士にかかるとだいぶ税額に大きな違いがありましたね。税理士費用以上の節税になり、さらに税務署からの問い合わせすべてをやってもらえたことで税務調査にもなりませんでしたね。

ですので、税理士であればだれでもよいわけではないのかもしれませんが、通常専門的に扱わない税目であっても、素人よりはるかに大きなメリットもあるかと思います。

長文となりましたが、参考にされてください。

この回答へのお礼

ご回答、また細かくご説明頂き誠にありがとうございます。想像以上に名義変更が簡単ではないことが分かりました。頂いた内容を再度よく読み、税理士、司法書士への依頼も考えたいと思います。兄弟にも迷惑がかかる事は一番避けたいので、熟考の上、行動するように致します。ありがとうございました！

お礼日時：2016/04/13 17:44

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/04/12 04:32

＞兄弟3人の共有名義で…

＞相場が900万～1000万ですが、兄弟価格で500万で…

ちょっと意味がよく分かりません。
計算を簡単にするため 900万として、3人共有なら 1人分 300万。
それで他の 2人分 600万を 500万で売ってもらうということですか。

いずれにしても、相場より安い“兄弟価格”で売買すれば、安い分は贈与と見なされ、贈与税が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

＞兄弟それぞれの税金…

売った側は、もともと親が買ったときの値段と、売った値段との差が「譲渡所得」です。
もちろんこれには売買時の諸経費や、これまでの減価償却費なども加味します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

買った側は、相場より安かった分は「贈与税の申告」をします。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

＞出来れば全て自分で対応したいと考えています…

それは良いですけど、来年の申告時期までに本を何冊も買った税法をしっかり勉強してくださいね。
こんなネット Q&A だけですべて解決するほど税法は優しくありませんよ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ご回答頂きありがとうございます。相場より安い兄弟価格には贈与税が発生するのですね。他にも税金は考えている以上に複雑なんですね。諸々検討したいと思います。ありがとうございました！

お礼日時：2016/04/13 17:38

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/04/12 01:10

普通に売り買いです。

評価価格を参考に価格を決めて
土地売約契約書　法務局で登記　　完了です。

司法書士頼んでも微々たる手数料です

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！司法書士に頼んでも小額であれば考えてみます。ありがとうございました！

お礼日時：2016/04/13 17:35