土地賃貸借契約の有効性について

Question

亡父がゴルフ場に土地を貸した契約書について疑問がいくつかあります。契約書の賃貸借期間（20年間）は十数年前に切れており、契約書中に①「協議のうえ更新延長できる」とありますが、協議の存在を示すものはありません。しかし期間満了後も土地を貸しており、賃料も収受しています。また、契約書中に②「契約終了後、土地の明け渡しをしないときは、使用損害金を支払うこと」③「期限までに賃料を払わなかった場合、支払日までの遅延損害金を支払うこと」④「賃料の支払いを怠った場合、即時契約解除できること」等の条文があります。そこでお聞きしたいのは、そもそも現在この契約は有効でしょうか？同条件で更新したものと解釈できるのでしょうか？また、他の条項は現在も有効でしょうか？判例とかありましたらそれもお教え下さい。法律に詳しい方宜しくお願いいたします。

yumeiroyamaneko · Accepted Answer

ゴルフ場用地として土地を貸しているんですよね？　借地法は「建物ノ所有ヲ目的トスル地上権及賃借権」に関する法律なので，ゴルフ場は適用外です（現行の借地借家法も同じです）。原則どおり民法の適用となり，土地利用権が賃借権であるならば，ゴルフ場側が使用を継続し，賃料の提供がなされ，地主もそれを収受している（異議を述べていない）ことから，民法619条1項前段により「従前の賃貸借と同一の条件でさらに賃貸借したものと推定」されます。

推定ですから反証があればくつがえるものの，そのようなものはないんですよね？　ならば従前の契約条件は有効ですし，同一条件ですから他の条項もまた有効です。
ただし期間についてだけは，民法619条1項後段により民法617条が適用されるようになるために「いつでも解約の申入れをすることができ」るようになっており，土地の賃貸借ですから同条1項1号により，解約の申し入れをした日から1年を経過することにより賃貸借契約は終了します。

agboy2 · Answer

①旧借地借家法での契約ですから、定期借地契約では無い為、協議が無く更新契約を締結していないとしても契約は従前の内容のまま継続します。合意更新に対して法定更新と言います。
②そのままの文言だとすると問題なしとは言えませんね。契約終了後に土地の明け渡しをしないときは、割増賃料（使用損害金）での使用を認めるとも受け取れます。
③民法の条項にもありますので、条文としては問題ないのですが、遅延損害金の算出根拠は示しておくべきでしょうね。日歩〇銭であるとか、年利〇％という具体的な定めですね。④条項としては無効ではないでしょうけれど、裁判でもめた場合には少なくとも数か月の賃料滞納の事実は必要ですね。

賃貸借契約の要素である『賃料の支払い』は為されているものとすると、質問者様が賃借人に働きかけるとすると、賃料の値上げ交渉や賃貸借契約の巻きなおしでしょうね。

土地の名義が相続により相続人になったとしても、それにより賃貸借契約の貸主の地位を包括的に承継するワケではアリマセン。2人以上で共有名義になった場合に、必ずそれらの人全員が貸主にならなければならないかと考えれば、そんなことは無いと判ると思います。
賃借人に対しての立場をハッキリさせる意味でも賃貸借契約（または貸主変更の合意書）は結んでおいた方が良いと思います。

gookaiin · Answer

＞①「協議のうえ更新延長できる」とありますが、協議の存在を示すものはありません。

つまり、協議があったかどうか、質問者さんはわからんわけだ・・・
しかし、

＞期間満了後も土地を貸しており、賃料も収受しています。

ということなら、一回契約期間が満了した後も十数年にわたって契約が続いている。現実として更新されているとみなされるでしょう。

＞契約書中に②「契約終了後、土地の明け渡しをしないときは、使用損害金を支払うこと」③「期限までに賃料を払わなかった場合、支払日までの遅延損害金を支払うこと」④「賃料の支払いを怠った場合、即時契約解除できること」等の条文があります。そこでお聞きしたいのは、そもそも現在この契約は有効でしょうか？

有効です。

十数年にわたってお父様が認めていた契約を今から向こうにすることはできません。

ane180 · Answer

解約する条項で
○月以上前に申し出る事と
ないのでしょうか？
それで、貸主からは何もなかったとかは？

どちらからもなにも申し出なければ
同条件で更新とみなされることはあると思います。

「協議のうえ更新延長できる」＝協議なしでは更新は無い・・・
そう解釈しているのでしょうか？
ここが難しいところで、契約更新する気がないなら
意思表示すべきとも・・・

try-8110 · Answer

詳しいとは言えませんが。

お話の契約書は良くある雛形にも記載されている内容かと思います。

賃料を受収されているならば、現在でも有効だと思われます。

しかし、契約者様が亡くなられたなら司法書士に書き換えて新しい契約更新された方が良いと思います。

土地賃貸借契約の有効性について

ゴルフ場用地として土地を貸しているんですよね？ 借地法は「建物ノ所有ヲ目的トスル地上権及賃借権」に関する法律なので，ゴルフ場は適用外です（現行の借地借家法も同じです）。

①旧借地借家法での契約ですから、定期借地契約では無い為、協議が無く更新契約を締結していないとしても契約は従前の内容のまま継続します。

＞①「協議のうえ更新延長できる」とありますが、協議の存在を示すものはありません。

解約する条項で

詳しいとは言えませんが。

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