居住権に関する問題

Question

祖母がなくなって25年間、祖父母がお世話になったというおばさん（祖父の兄弟のお嫁さん）が賃貸料なしで住んでいた家を所有しています。
「このかたが亡くなるまで住んでよい」という祖母の遺言があったからです。
先日、そのおばさんが亡くなったのですが、
そのおばさんの子供達（７０歳前後）がその家を出ようとせず、「自分たちに住む権利がある」と主張していますがこの方達には居住権、あるいは何か他の権利があるのでしょうか？

土地建物に関する固定資産税などは25年間こちらで支払い、土地は当方の名義、建物はなくなった祖母の名義のままになっております。

またこのような問題がこじれた場合などの相談機関や、参考になるサイトなどありましたら教えてくださいませ。
よろしくお願い致します。

torepandeka · Accepted Answer

賃貸借であれば賃借権の相続は生じますが、使用貸借であれば、借主の死亡により終了しますので(民法５９９条）使用貸借契約は終了しています。遺言による期限の延長も借主の死亡と同じなので、使用貸借権をその人たちは主張できません。
　ただ、その方たちが不動産の所有権などを相続している場合などは話は別になりますが、その方たちは２５年間公租課税を支払っていないので、仮にその方たちが所有権を相続により取得していたとしても、質問者さんが所有の意思をもって公租課税を負担していたのであれば、時効取得を主張することもできるはずです。

　その方たちが相続していなければ、おばさんが死亡して使用貸借契約が終了してからは、その方たちが住んでいることは法律上の原因がない占有となりますので、おばさんが死んでから、賃料相当の金額を請求できることになると思います。その事実を告げて、これからも住み続けるのであれば、賃料相当額の損害賠償請求を為すと告げると良いと思います。具体的な法的根拠は民法７０３条です。

　質問者さんの書いた事情だけをみますと、おそらく質問者さんに正当な権限があるということになると思いますが、相手の方たちも親族のようですし、ご高齢のようですので、あまり高圧的にでずに(余計もめて長引くので）、速やかにでてもらえるように法的根拠を示して、時期を示して退去願えばよいと思います。

sihourouninn · Answer

こんばんは

回答の正確を期すために、私が正しいと思うことを書いてみたいと思います。


＜おばさんの子供達に居住権があるかどうかについて＞

建物を賃料無しで貸し借りすることを「使用貸借」といいます（民法５９３条）。
亡くなったおばさんは、この使用貸借を根拠に住んでいらしたと考えるべきです。

この点、NO２さんのおっしゃるように、遺言を「差し上げる訳ではないけど、長期に住んでいいよ」と解釈したとしても地上権は成立しません。

なぜなら、地上権は建物などを「所有する」目的でなければ成立しないからです。（「地上権者は他人の土地において工作物・・を所有するためその土地を使用する権利を有す」２６５条、物権法定主義）

また、遺言で契約内容を変更することはできない以上、遺言の解釈は問題とならないでしょう。
ただ、NO２さんはそういう言いがかりをつけられるよとおっしゃりたかったのではと思います。


もう１点、「所有者であるあなたが、ご自分で使うために賃借人に立ち退いていただく必要があるという立証も必要です。」という意見には反対です。
たしかに、借家権の時は必要ですが（借地借家法２８条）、今回は使用貸借ですから違います。NO２さんご自身の記述も「賃借人」とされており、勘違いをされているのではと考えます。



以上から、使用貸借は借主の死亡で終了するので、そのおばさんの子供達に居住権はありません。


＜相談できる場所＞
市役所や区役所では、弁護士さんが無料で相談に乗ってくれるところもあります。

これまで書いたことは、私個人の意見です。そして、私は弁護士を目指す一受験生にすぎません。
責任を持って書いたつもりですが、専門家に相談されることをお勧めします。

tokioyasubay · Answer

法令や、おなくなりになったおばあさまの遺言、契約を字句通りに解釈すれば、立ち退きをしなければならないということになるのですが、死ぬまで住んでいいよというおばあさまのことばの真意を、「差し上げる訳ではないけど、長期に住んでいいよ」と解釈すると、居住権（地上権）は消滅していないといえるわけです。民事は柔軟ですし、裁判にまでいっても、そういう解釈をされることは充分にありえます。
また、長年に渡って住んで居られる居住者を、ポイと追い出すような判決はなかなか出にくく、所有者であるあなたが、ご自分で使うために賃借人に立ち退いていただく必要があるという立証も必要です。

訴訟にしても時間はかかりますし、必ず勝訴するという保証もないわけですから、先方の地上権を金銭に評価し、多少のお金で立ち退いていただくというのが選択肢のような気がします。

居住権に関する問題

賃貸借であれば賃借権の相続は生じますが、使用貸借であれば、借主の死亡により終了しますので(民法５９９条）使用貸借契約は終了しています。

こんばんは

この回答への補足

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　賃貸借であれば賃借権の相続は生じますが、使用貸借であれば、借主の死亡により終了しますので(民法５９９条）使用貸借契約は終了しています。