登記をしていない家屋の譲渡についての質問です 先日独り暮らしの母が施設に行くため持ち家を空き家にしま

登記をしていない家屋の譲渡についての質問です

先日独り暮らしの母が施設に行くため持ち家を空き家にしました
土地は借地でしたので地主さんに更地にしてお返ししようと思いましたが、そのままで良いと言われ解体代がういたと喜んでいました
しかし法務局に行って家の名義を調べたら未登記になっていました
固定資産税の納税通知書の名義は母になっていますが、その下に台帳名義人と書いてあり祖母の名前が書いてありました

父達兄妹も亡くなっていますが奥さんや子供達が健在です
父達兄妹より祖母の方が先に亡くなっている以上その人たちの了承が無いとその家を譲渡（無償で）する事はできないのでしょうか？
母いわく父の兄妹とは音信不通で住所もわからない人もおり今更頭を下げたくないと言っています

何か良い案があれば教えて下さ

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2023/08/05 19:41

とりあえずは静観でいいと思います。

理論的には，台帳名義人の相続人にその未登記建物の処分権があるのでその同意を得ないとならないところですが，「登記をしていない」という現実があり，不動産に関する物権の得喪の第三者対抗要件は登記である（民法177条）ために，地主さん的には関係のないことです。

台帳名義人同士の関係では権利侵害の可能性も否定はできませんが，そもそも未登記建物であったがゆえに，あなたのお母さんがその建物を正式に取得していたにもかかわらずその登記がされていない可能性もありますし，これまでの固定資産税の負担がそれを裏付けている可能性も否定できません。

もしも権利を主張してくるような人が出てきた場合には，これまでお母さんが負担してきた固定資産税の案分負担を求めることで黙ってしまうこともあります。これまで収益してきたんだからそれはその分と相殺すると言われればそれまでではありますが，金銭の請求権には消滅時効で対抗できる場合もあります。

固定資産税を払っていないことで，他の相続人はその建物（及び借地権）に関する権利なんて忘れてしまっているかもしれません。というか音信普通の人がそのことについて連絡をしてくることなんてまずないでしょう。
寝ているトラをわざわざ起こす必要もないので，ここは黙っていたほうが楽だと思います。

No.1 回答者： ben0514 回答日時： 2023/08/04 10:40

固定資産税は本来現況課税とされていて、登記があれば第三者対抗要件のある登記事実をもとに課税をし、未登記であれば、それが法令違反であったとしても課税上は現況、すなわち住んでいる方など所有者であろう方を特定して梶江を行うことでしょう。

しかし、すでに課税され所有者としてお母さまを特定している状況から未登記家屋を手放すということは、地主さんへ譲渡したとしないと筋が通らなくなることでしょう。
譲渡となれば所有者から正しく契約書等で証明するしかないかと思います。

台帳名義人が祖母であれば、その名義人を覆すような証明として、お父さまやお母さまが取得建築したと証明できれば、台帳名義をその方へ変更し、そこから存命者への相続の粗油名となることかと思います。
そういったものがなければ祖母が亡くなっているのであれば、祖母の相続人全員の署名押印の書面が必要でしょう。当然相続人というのはまずなくなった時にさかのぼり判断し、そこから現在までにすでに亡くなられっている方には、順に権利を相続していることとなるので、複数の相続における相続人の署名押印が必要となるかと思います。

すでに人数が増えすぎて現実的でない場合には、役所に相談するしかないかと思います。相続人として中心となるであろうあなたの誓約などで一時的にあなたやお母様を所有者とみて、そこから地主さんへの譲渡としないといけないと思います。

税金ですので税理士への相談といいたいところではありますが、税理士の中心業務は申告納付の税目であり、賦課決定という所有事実などに基づいて一方的に課税する税目はあまり得意ではないかと思います。
それであれば不動産の登記や相続を専門とする司法書士に相談のうえで、権利関係の整理等の書面作成などをお願いするしかないかと思います。
地主さんの協力や了承も必要かと思います。税負担も視野にそのままでよいと言っている場合には、やっぱり取り壊してというかもしれません。
取り壊すにしても、所有者であると判断される方からの依頼であったり、取り壊したという証明が必要かと思います。
いずれにしても、市役所など課税している側に相談するしかないかと思います。