最近、電話によるマンション経営の話がよくくるのですが、この間も税金対策にどうかということで、話がありました。こういった商法のリスクはどうなのでしょうか?損はしないのでしょうか?また、失敗した人がいましたら、どの点に気をつけたらいいのか教えていただけませんでしょうか。宜しく願います

A 回答 (5件)

店子が入らないこと:


賃貸管理会社がちゃんとついていれば家賃保証もしてくれますし、その会社の方で入居者さんを探してくれますよ。

修繕費:
 毎月入居者さんから管理費・修繕費をもらっているので、オーナーさんには何の損もでないようになっています。

地価:
 2年前から東京などでは地価が底を打ち、上昇してきています。もともと東京は限られた狭い面積しかないのに人口が増えているため、需要と供給がマッチしない為これからも上昇し続けます。

何かもっとお聞きしたいことがあったら、どうぞお待ちしております。
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ワンルームマンションでの一番大きなリスクは、店子が入らないことです。

家賃を返済の当てにしていますので、それが入ってこないと、非常に辛いことになります。
その対策としては、交通至便、大学などが近隣にある、などの立地条件が良いことを、自分できちんと確認することです。若者が住むことを前提に考えるということですね。どうかすると、業者のいいなりで現地も見ずに契約する人がかなりいるそうですが、それが間違いの元でしょう。
ただ、大学も少子化の影響で、今後、生き残りをかけて、サバイバル時代になります。学生が減ることは間違いないでしょうね。
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おそらくワンルームマンションの経営の話ではないでしょうか。

「月々の支払いの持ち出しが数百円とか数千円で貴方もマンション経営ができます。さらには、老後の年金代わりに、さらには、生命保険の代わりに。」みたいな内容だと思います。

節税という意味では、減価償却の関係上5年前後で、その効果は薄れてくるといえるのではないでしょうか。バブル時は、節税効果が薄れてくると高値で売却して、マンション経営が成功していた例もありますが、現在のように値上がりよりも、値下がりのリスクがある場合は、その手は使えません。

また、地震でマンションが毀損した場合は、その度合いによっては、ローンだけ残り、マンションという資産は無くなるというリスクも生じます。
また、通常ローンは20年~30年組みますので、ローンを返済し終えた時は、購入したときが新築だったとしても、築20年~30年のマンションとなります。現在既に築20年~30年のマンションは人気があるでしょうか?それを考えると、20年~30年後の自分自身の状態が見えてくると思います。

さらに、幼稚園、小学校、予備校などの状態を見てもわかるように、現在急速に若年層の人口が減っています。あと、6年前後で、2~3年前の20歳~29歳の人口と比較した場合、同世代で38%程度世代人口が減少します。ワンルームマンションの借り手は確実に減少するのではないでしょうか。特に、立地が悪いところや、狭いワンルームマンション(20平米以下)は借り手を探すのに苦労するようになると考えられます。

税金対策として、ローンを組むのであれば、様々なリスクが多すぎます。

唯一、成功すると考えられるのは、税金対策ではなく、現金で10%~15%の利回りの立地のよい中古マンションを購入することです。

例えば、600万円の中古マンションを現金で購入して、家賃が手取りで7万円あるとすると、7年で元金分を回収できることとなります。

立地の良い中古の大手デベロッパーの広めのワンルームマンションを600万円前後で10%~15%の利回りを確保して購入することが損をしないこととなると思います。但し、地震のリスクは・・・
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 「税金対策」についてお答えします。

確かに所得税は一部戻ってくるのですが、その後、「不動産取得税納税通知書」というのが来て、戻ってきた所得税より多額の税金を取られます。更に固定資産税も払わなくてはなりません。所得税、住民税は安くなっても、場合によっては節税ではなく税負担増になることがあります。ご注意下さい。

 なお、下記サイトに実際にマンションを購入した方の体験談が記載されています。なかなか興味深いですよ。ご参考まで。

「マンションを買う話」
http://ha4.seikyou.ne.jp/home/cobc-q/manshon.html

参考URL:http://ha4.seikyou.ne.jp/home/cobc-q/manshon.html
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 マンション経営で失敗するのは


1.借りる人がいない。あっても、延滞がある。
2.建物の修繕費にお金がかかる。
3.売るときの価値が下落している。

 この3条件を業者が家賃保証などで、どの程度、クリアーするかが問題です。3番目については、かなり値段が下がっているので、今までのように下値不安はないですが、学生相手ですと、大学の移転等について、情報に注意することが肝要です。
 下のHPも参考になります。
 2についても、業者の過去の物件を見学することも必要です。
安易に話に乗らないできちんと収入と費用、税金を検討して、本当にお得な建物であるかを検討することをお勧めします

参考URL:http://www2.odn.ne.jp/~caq51550/wann.htm
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