所有している土地建物について、土地の所有者が違っていた。どうしたらいい？

曽祖父、祖父、父と代々の土地を相続したところ、先日、国土調査（地籍調査）があり、登記簿上は、現在、倉庫が建っている土地が、隣家の所有となっていました。
　そのため、隣家側が土地の返還または、それに関わる金銭を要求してきましたが、代々、相続してきたものであり、まったく寝耳に水の状態です。
　隣家側も今回の調査で初めて、このことについて文句を言ってきたような事態です。
　証文等がありませんのでなんともいえませんが、私の家は畳屋をしており、うちの曽祖父と隣の家の曽祖父が畳を融通することで土地をもらったという経緯があるということを親戚の老人から聞いています。探したのですが、その際の土地の売買契約書のようなものはありませんでした。
　曽祖父たちが生きていれば、問題無かったとは、思いますが、孫、ひ孫の代になると事実のほどはわかりません。
果たして、こうした場合、登記簿上の土地の所有者に土地を返却しなければならないのでしょうか？
　数十年にわたり、倉庫が建っており、今まで、こうした事実を知ることもなく使用してきました。
今更、この土地を返せと言われても納得がいきません。
　登記をしていなかった私側にも落ち度があると思いますが、（なにぶん昔のことですので・・・）
本当に困っています。
　詳しい方がいらっしゃいましたら、どうしたらよいのかアドバイスをお願いします。

No.4 回答者： hide_123 回答日時： 2005/11/12 17:22

皆さんがご指摘あるように、早く時効取得を主張し、所有権を取得して

登記を備える必要があります。
何故、早くというかといいますと、
すでに時効が成立している状況なので、法律上は所有権が84no92に移って
いることになるのですが、登記の移転がされていないので、この間に
相手方が第３者に売却して、そちらに登記が移った場合には、二重譲渡の
問題となって、先に登記を得た第３者に所有権が移ってしまうからです。
相手も、登記の存在に気づいて返還を要求してくるぐらいですから、あなた
が返還に応じない場合には、このくらいの対抗手段は当然考えてくると思いますよ。
もし、私が相手方だったら、土地を一旦売却して（知り合いなどに頼んで）、
その後、再度、売り戻してもらうことを考えるでしょうね。
いずれにしても、時効取得という制度は、不思議な制度で、時効取得が
成立する前は、強い権限が占有者にあるのですが、時効が成立した後の
時期は、引き続き占有している人に対して、とても不安定な状況をつく
るという矛盾点がある制度なのです。
すぐに、弁護士などに相談して対応するべきだとおもいます。

No.3 回答者： noname#14541 回答日時： 2005/11/12 12:04

＃１です。

一点補足しておきます。

訴訟を起こす場合には、「Ａ（相手方）はＢ（こちら）に対して時効取得を原因とする所有権移転登記手続きをせよ」という「給付判決」を求めることが必要です。
確認判決だけでは登記をする際に相手方の協力が必要となります。

まあ、弁護士さんに依頼すればこのあたり事は大丈夫だとは思いますが、念のため書き添えておきます。
おそらく訴訟は弁護士さんが行い、登記手続きは弁護士さんの紹介で司法書士に依頼することとなるでしょう。
こういう仕事分担はよくあることです。

No.2 回答者： MagMag40 回答日時： 2005/11/12 08:10

文面からのみ判断すると、平穏・公然に善意無過失でかつ自己所有の土地と信じてその土地を占有してきたわけですので、民法162条　所有権の取得時効の規定により占有開始から10年で所有権を主張することが可能です。

登記簿上の所有者は、10年以上も権利を眠らせており、そんな場合は保護せず実態を優先させるべきとの考えによります。
仮に相手側から立ち退きの訴えが起こされた場合は、
「所有権の取得時効」を主張すれば認められる可能性が高いでしょう。
また、貴殿側から「所有権確認の訴え」を提起して、審理の上勝訴が確定すれば所有権が取得できます。
しかし所有権が取得できた場合でも、一定期間のその土地の固定資産税は、遡って求償される可能性はあります。
ちなみに悪意で占有した場合で所有権を時効取得するためには、占有期間が20年必要です。
認められるポイントは、「平穏・公然」による占有であったかどうかです。
すなわち貴殿一族が、10年以上その土地の占有について、登記簿所上所有者や周囲と全くトラブルが無く、誰が見ても自然な状態であったかどうかが審理のポイントとなります。

No.1 回答者： noname#14541 回答日時： 2005/11/12 00:24

質問文からは「時効取得」を主張して所有権を取得することが可能と思われます。

但し、登記簿上の所有者が返還を主張してきていますので、時効取得を主張するには裁判を行い、勝訴判決を受ける必要があります。
従いまして、弁護士さんに依頼して下さいということとなります。


なお、倉庫の建っている土地の部分だけを買いとることで合意できるということであればそれでも解決はできます。