家賃収入の必要経費について

主人の両親が数年前に亡くなり一昨年前から実家を貸しています。家賃は九万円です。必要経費に減価償却費がありますが、これはどうやって計算したらよいのでしょうか？みなさん自分で計算して申告しているのでしょうか？ちなみに築２５年木造２階建てです。それと去年家賃収入より必要経費が多かったので何も申告しなかったのですが、不動産所得が赤字になった場合、平成１６年度分を今からでも申告してもいいのでしょうか？よろしくお願いします。

No.1 回答者： zorro 回答日時： 2006/01/13 19:49

減価償却費の計算方法です。

申告は赤字黒字に関係なくする必要があります。

参考URL：http://www.m-net.ne.jp/~k-web/shokyak/teigaku.html

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2006/01/13 21:20

＞ちなみに築２５年木造２階建てです…

税務署から申告書用紙と一緒に送られてくる手引きによれば、

・木造・合成樹脂造の住宅→22年
・木造・モルタル造の住宅→20年

が耐用年数ですから、減価償却費の計算をするまでもないですね。

＞去年家賃収入より必要経費が多かったので何も申告しなかった…

納税額がゼロという申告書を提出します。
ところで、申告者はご主人なのでしょうか。ご主人に他の所得、例えば給与所得とか事業所得、農業所得、配当所得などがあれば、不動産所得とともに「総合課税」の対象です。
不動産所得で赤字の分は、他の所得の黒字分から引き算し、納める税金は少なくなるのです。赤字だからといって申告しないのは、損をしているわけです。

＞平成１６年度分を今からでも申告してもいいのでしょうか…

たしか、修正申告は5年前までさかのぼってできるはずです。多少の利息分は目減りしますが、還付の可能性があります。週明けにでも早速お出かけください。

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。減価償却費なんですがモルタル造の住宅→20年だと、どのように計算したらいいのでしょうか？すみません、何も知らなくて。

補足日時：2006/01/13 22:55

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2006/01/14 08:17

法定の耐用年数が20年で、減価償却が終わっているということです。

何も計算しなくてけっこうです。

No.4 回答者： kazuhisa77 回答日時： 2006/01/14 11:57

質問の内容からしますと減価償却できる可能性がありす。

一昨年から実家を貸し出したということですので、それま
では、生活用として使用していたと思います。（誰かに
貸していた期間があれば恐らく減価償却は難しいので読み
とばしてください）

具体的な計算方法ですが、
木造・モルタル造　耐用年数２０年
建物の取得価額　２０００万円
として計算してみます。

まず、未償却残高の計算
２０年（耐用年数）×１．５倍（生活用のため）＝３０年
耐用年数３０年の場合の償却率　０．０３４（定額法）
（定額法のほうが有利なため定率法は省略します）

これまでの経過年数の減価償却の累計額
2000万円（取得価額）×0.9×0.034（償却率）×25年（経過年数）
＝１５３０万円

2000万円（取得価額）－1530万円＝４７０万円（未償却残高）
これで未償却残高がでました。


耐用年数を過ぎているとはいえ、耐用年数の全てを経過し
た資産であっても、償却可能限度額があれば減価償却して
もいいですよとなっています。税法上は資産の５％に達す
るまでは減価償却できますので
２０００万円（取得価額）×５％＝１００万円
１００万円に価値が減価するまでは減価償却できるという
わけです。
４７０万円（未償却残高）　＞　１００万円（償却限度額）

ですので、４７０万円が１００万円になるまでは減価償却
できますよと計算できるわけです。

2000万円×0.9×0.050（耐用年数20年）＝90万円

この９０万円が減価償却費に算入できるということになり
ます。

上の計算の２０００万円（取得価額）のところに、
両親が実家を購入した際の建物（土地は除く）の取得価額
を入れて計算すれば減価償却費の計算ができます。


かなり長くなりましたが、端数の処理等、省略していると
ころもありますので、
実際に税務署に行って相談されるとよいと思います。

ちなみに、不動産は赤字で申告ということですので、
平成１６年分の申告は、他の要件で平成１６年分の確定申
告を行っていれば、平成１８年３月１５日までが申告でき
る期限です（更正の請求として）
平成１６年分の確定申告は全く行っていないということで
あれば５年間は確定申告ができます（通常の確定申告（期限後）として）

参考URL：http://www.tokyocity.co.jp/apart/122.html