共有名義の土地について

以前４人の共有名義の土地の件で質問して、回答を頂き（No.2325908）
その後回答等も参考にして話し合いを行った結果
分筆をして分割するのは反対されるものの
共有名義のままで、その土地のうち自宅敷地に隣接する４分の１の持分を占有して使用する（区分するフェンス等も設置可　土地の税金を４分の１負担）
残り４分の３で別の共有者が他の２名に地代を払って開業すると言う事になる方向で決まりつつあります　事実上分筆したものと同様な状態なのでこれで納得するつもりですが
これに基づいて協議書等が作成されるにあたって
何か重要になる事があれば教えていただきたいと思います　よろしくお願いします

No.3 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2006/08/31 09:46

先の質問へも回答したのですが、当事者間で何を決めるのか、順不同ですが思いつくまま。

１．質問者は地代支払義務・受取権利が無い一方で、他の共有地の利用権限も無いことの確認。（民法249条に反する当事者間の定め）
２．境界に設置するフェンスの性格（共有地を区分する効果は持たず、当事者間での利用の便宜の意味しか持たないことの当事者間での確認）

３．質問者が新しく建設される建物及びその敷地について権利を持たないことの確認。
４．その反対に他３者が質問者の領域に対して利用する権利を持たないことの確認。

５．共有物の管理規定の定め（民法252条と異なる定め）土地の税金負担以外の管理費負担＝道路との設置部分のコンクリート・鉄網等、或いは建物が建つことで土地の課税評価事態が上昇しかねない）
６．期間を定めて、共有物を分割しない事の合意。（民法256条に従い５年以上の期間設定が出来ないが、5年毎の更新は可能）

７．当事者の一人に相続の事態が生じた際の対応。（上記の合意については、更新時には相続人の意思が介在することになるので完全な拘束ができない）
８．当該土地を金融機関他への担保に提供した場合の影響の確認（当事者以外の権利者にとっては、本件協議書の効果は生じず、質問者の確保した部分の３／４へも担保権の効果が及ぶ事になります。又、法律上では共有持ち分への担保設定や差押も可能ですので、突発的に質問者の確保部分へも影響を受けます。

といった感じですが、クリアすべき問題も多そうです。一般的に、当事者間での取り決めというのは、上手く行っている時には契約内容を確認するまでも無いのですが、契約に立ち返るのは大抵トラブルが発生した際、というのが世間の通例です。

懸念するのが、共有者中の開業者が建物の建築資金を銀行からの融資でと考えている場合には、新築建物だけでなく共有土地全部の担保提供が必要になる為、質問者を含めて共有者全員が担保提供者（＝物上保証人）という立場にならざるを得なくなります。（開業医・歯科医などでは土地担保が不要な借入もあるが限定的です）

今更の蒸し返しで恐縮ですが、質問者だけの立場を考えるのであれば、持ち分２５％を譲歩（１５％なり２０％）するので、今の時点で共有関係から離脱する、という選択肢がベストのような気がしますが、この点が確定事項ならやむを得ない事項です。

この回答への補足

いつも回答ありがとうございます。
協議書は開業予定の共有者が作成することになっています、その際何が重要なのか等の知識が無いため参考にしたいと思い質問させていただきました。
『６． 期間を定めて、共有物を分割しない事の合意』
と言うのは協議書で１０年等の期限を決めたとしても、５年と言う期限が優先されるのでしょうか？

現時点でも最初に共有で相続をした時点からも３名は次の相続者となり、また遠方の親族との共有になったりと面倒ですが、他３名が“共有”にこだわり一名の分筆は許せないようです。おおよそ１０年後以降には都市計画でその土地の殆どが道路となる予定です（店舗もそれを視野に入れて計画している　隣接部分が少し残る予定）
それまでにも相続は必ず発生すると思われます　その相続が発生した時点で更新する事が必要なものなのですか？

開業予定の共有者は現在は賃貸した店舗で営業中です　他にも自らの不動産を所持していて、そこからの収入も多くありますので　融資等は受ける予定は無いので懸念される問題等は無いかと思われます。
長文になりましたが、よろしくお願いします。

補足日時：2006/09/01 21:26

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます
いつも参考にさせて頂く事ができ、大変感謝しています。

お礼日時：2006/09/01 21:32

No.4 回答者： mahopie 回答日時： 2006/09/04 09:47

法律の立場では、相続については相続人＝包括承継人として契約上の被相続人の立場・権利義務をそのまま承継する事になりますので、相続発生＝契約更新とはなりません。

共有物の不分割期間の解釈は、「共有物の分割請求は何時でもできるが、共有者全員が合意した場合には不分割の特約を結べる、但し、この特約の期限は５年以内である」ということになります。

１０年の期限で不分割の特約を結んだ場合で、６・７年目になって当事者の一人（包括承継人＝相続人を含む）が分割を求めた場合には、この規定を根拠にして分割請求が認められる、という考え方になりそうですが、この点については十分に責任を持った回答が出来ません。この場合に現実的には、償却前の建物が存在する以上その現実を踏まえて最も効果的な分割手段を講じるしかなさそうです。（土地を四分割するだけでなく、共有からの離脱者への金銭支払等）

質問を伺う限り、５年経過後に共有不動産の分割を請求する利益が質問者以外にはない状況であり、本件の土地共有関係の最終的な出口が、公的な用地買収で固まっているのなら、それまでの間質問者が利用の便宜を享受する（開業者からの地代受取より１／４部分の自己利用の方にメリットがあると考えている）、ということで納得されて良いのではと考えます。

この回答へのお礼

最初の質問の頃は基本的な事さえも知らず。土地利用をしたい共有者の独裁とそれに加担するほか２名の意見に従わなければならない状態でしたが
良回答を頂き、自分なりにもに色々勉強をして話し合いをした結果　『分筆は認めないが事実上４分の１を利用できる事』と折り合う提案がされた事はほぼ意見が呑まれた事であるかとも思います　
我が家の駐車スペース等の問題も解消される事になり安堵しています　ほんとうにありがとうございました。
今回もご丁寧な回答を頂きありがとうございます。
協議書等の質問を再度する事もあるかと思いますのでその節にはまたご指導を頂けたら幸いかと存じます。

お礼日時：2006/09/04 22:22

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2006/08/31 08:54

この問題は、tonton98さんの土地に隣接している土地があって、その土地が、tonton98さんを含めた4人の共有である。

そして、tonton98さんは、その土地を利用したいが共有間で話がまとまらない、と云うことでしたよね。
それで、今回「分筆はしないが4分の1(面積の4分の1)は使ってもかまわない。」と云うわけですよね。
そこで、ご質問は「その協議書の作り方」ですね。
これは非常に煩雑です。
まず、共有者全員の合意(勿論全員の印が必要)で土地の地積図を作成します。その地積図中、Aの部分(tonton98さんの利用する部分)とBの部分をしっかり決めます。
次に「契約書」(タイトルは「協議書」でもかまいません。)をつくるわけですが、上記の地積図を「別紙図面」として各項目を記載しておきます。
誰が、何時から何時まで、地代は、利用する部分は、等々詳細に書きます。
勿論、失権約款も、そして「分割できない旨=民法256条」も必要でしよう。
作成年月日、4人全員の印も必要です。

この回答への補足

私が協議書を作るのではないのですが、協議書に同意する場合において何が重要になるかを知っておきたいと思いまして質問させていただきました。
地積図は専門の方に依頼するものなのでしょうか？
自分達で作成するものなのでしょうか？

補足日時：2006/09/01 20:41

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます

お礼日時：2006/09/01 20:46

No.1 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/08/31 00:04

相続が発生したり、共有持分を第三者に譲渡したりした場合にも、協議書の内容を承継させること。

この回答へのお礼

回答、ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/01 20:39