延滞解消で住宅ローン。。。

Question

★夫31歳　年収：580万 　勤続年数：4年
★妻31歳　現在専業主婦
★子供2人

急遽、土地（1300万円）の取得を考えております。

現在主人の信用状況は延滞解消となっています。（結婚前にニコスよりキャッシング20万延滞→結婚後26歳冬完済）

現在借金等は何もありません。
資産は預貯金などあわせて700万ほどです。

実際ローンを組むことは厳しい状況だと思うのですが、
私の父と叔父が事業をしており、そのメインバンクに相談にのってもらおうかと思っています。

以上のような状況で、住宅ローンを組めるでしょうか。。
このような経験をされた方はいらっしゃいますか？
ご意見をお聞かせください。

noname#35582 · Accepted Answer

またまたこんにちは、ode_an_dieです。

>ちなみに、ニコスより完済証明？（出来るかどうかわかりませんが）のようなものを発行してもっらって、銀行に説明するというのどうでしょうか。
「完済」については、CICなどの個人信用情報機関へ照会すれば確認できるのですよ。
残念ながら「延滞したけれど完済した。」ではなく、「返済期間中に支払遅延・延滞等の瑕疵が全くなかった。」でなければならないのです。
ですから、CICで照会できる「取引履歴」が重要なんです。
CICの開示結果で、［入金状況］の欄に１つでもアルファベットがあったら厳しい…と思っていただいていいです（CICの入金状況を表す記号は全部で９つあるのですが「　（空欄）」、「－」、「$」以外は、何らかの瑕疵を表します）。

> 以下が相談予定の銀行の内容です。
> (1) 当行が加盟する個人信用情報機関 
> 全国銀行個人信用情報センター(KSC)
> （株）シーシービー（CCB）
> (2) 当行が加盟する個人信用情報機関と提携する個人信用情報機関
> 全国信用情報センター連合会(全情連)加盟の個人信用情報機関
> （株）シー・アイ・シー(CIC)
これは、「当行が加盟している個人信用情報機関はKSCとCCBです。当行は全情連とCICには加盟していませんが、CRINというシステムの規定により、KSCと全情連とCICの三社が情報の一部を相互利用していますよ。」という意味です。
ご主人が銀行に住宅ローンを申し込みますと、銀行はKSCとCCBにご主人の個人信用情報を照会します。
この時、CICに「異動（＝延滞）」の情報が登録されていれば、KSCの方に「交流対象情報」として、この「異動（＝延滞）」の情報が表示されます。
ただし、CICに登録されているのが「異動（＝延滞）」ではなく「支払遅延」の登録の場合は、KSCには情報が表示されません。
ニコスはCCBにも加盟していますから、こちらの登録情報次第で一発アウトになる可能性もありますけれどね。

ですが、私が申し上げたのは「銀行」の話ではなく、「その銀行が利用する保証会社・保証機関」の話です。
その銀行が利用する「保証会社・保証機関」がどこかを調べ、さらにその「保証会社・保証機関」が加盟している個人信用情報機関がどこか…がネックなんです。
保証機関がCICに加盟していれば、KSCから照会しても表示されなかった「支払遅延」の情報も表示されます。
仮に銀行が「融資ＯＫ」と言っても、保証会社・保証機関が「保証ＮＧ」といえば、融資は難しいかもしれません。
ご主人の場合、その点が一番ネックになるんです。

> 主人の情報がきれいになるまで、最悪を考え今後5年間、主人名義での住宅ローンは何があっても組めないのでしょうか。。
個人信用情報の内容がどうであれ、保証機関に保証ＮＧといわれたのであれ、銀行が融資すると言えば融資は受けられます。
条件をつけてくるかもしれませんが。
その判断は銀行がすることなので、「何があっても」とか「絶対」ということは、誰にも分かりません。

ご質問者さまが再就職される点についてはいいのですが、
> 現在私の実家で家族と同居
ということは、これまで居住費や生活費の負担は軽いものだったのですか？
それとも実家に居住している分、家賃を払ったことにして地元相場程度分を毎月預金しつつ、水道光熱費等の一切をご質問者さま家族で負担されていたのですか？
もし前者ならば、これまでは負担が小さいものだったけれど、自己持ち家になれば住宅ローン返済分プラス生活費が全て自分たちの無負担になる…ということと、忘れた頃に徴収される「不動産取得税」と、毎年徴収される「固定資産税」がある…ということを忘れないでください。
ですから、完済までの長期のライフプランニングにあわせて、年間の資金スケジュールも把握するようにしてください。
年収580万円で、お子さまもお２人いらっしゃる状況で、住宅建設費も借りられるとなると、返済負担率では余裕でも実際の返済は結構厳しいものになると推測できますので。

noname#35582 · Answer

＃５です。
お礼をありがとうございました。

自己居住用住宅を建設するための土地なのですね。
住宅建設も時間を措かずにされることになると思いますが、そちらの資金も併せて考えた場合に、
> 資産は預貯金などあわせて700万ほどです。
この一部を「自己資金」とされる予定な訳ですね。

個人信用情報については、CICの回答待ちですか。
> 記憶では解約しているはずなのですが、もし、解約されていないとすると、手続き後、現在から５年間記録が残るのでしょうか？
KSCが銀行等金融機関が加盟会員の中心であり、CICはクレジット・信販系の企業が加盟会員の中心です。
私の勤務先はKSCの加盟会員ですが、保証機関はCICの加盟会員です。
私は一時期保証機関に出向して保証審査を担当していたこともあり、この時にCICの「個人情報取扱主任者」の認定を受けたんです。

CICの加盟会員となっている企業体では、「クレジットカード」の契約や、専用のカードが発行され、利用限度額の範囲内であれば何度でも借りることができるという「極度貸付」といった契約が基本となります。
延滞を解消しても契約は残る…と考えられる商品の性質の契約が多いです。
ですから「契約期間中および契約終了日から５年間」の「契約終了日」が「完済日」と同一となるとは限らないので、KSCのように「契約終了日（完済日）」となっていないのです。
そして、CICの場合ならば「契約終了」から５年間となりますので、もし、確認の結果「解約」がされていなければ、「解約してから５年」となります。

そうなりますと、ネックは「保証会社」ですね。
銀行自体がCICに加盟していることは少ないのですが、この保証会社がCICの加盟会員になっていることが多いのです。
現在の住宅ローンで、保証について「保証会社の保証を利用せず、連帯保証人を立てるだけでＯＫ」としている銀行等は少ないです。
保証会社保証を利用し、かつ、連帯保証人が徴求される…というパターンは少なくありませんが。
ですから、まず「当行指定の保証会社の保証を受けられること」が、住宅ローンを借りられる上での「前提条件」になっています。
保証会社の保証が受けられなければ、いくら連帯保証人を立てていただいても住宅ローンは融資しません…ということです。
ご主人の場合、個人信用情報に「瑕疵」があれば、この保証会社保証が受けられない可能性が高い…ということになり、銀行に相談する場合にも「保証会社保証を利用せず、全くのプロパーで貸して欲しい」と相談することになります。
ご相談予定の銀行が「保証会社保証を利用できること」が前提条件になっていれば、そのままでは貸出稟議は通りません。
そのために、お父さま、叔父さまの「お力」を借りる訳ですが、現在では結構これが難しくなっていますので、どうなるかは本当に分かりません。

あと、「資金」の関係ですが、土地取得時と住宅建設時の２回に分けて資金実行が必要になりますよね？
その対応ができるかどうかは、金融機関によって異なりますし、対応できたとしても、方法も金融機関によって異なりますから、この点もしっかり確認された方がいいと思います。

土地取得費が1300万円という点から推測しますと、住宅の建設費用も莫大なものにはならないのでは？と思いました。
土地＋建物の価格が同程度…というパターンが多いですから、取得に必要な費用はあわせて2,500万円から3,000万円といったところでしょうか？
土地取得費は100％借りられないこともありますので、不動産の取得に必要な「諸費用」、住宅ローンの借り入れに必要な「諸費用」、土地取得費の一部として、自己資金から500万円を振り分けるとします。
もし、保証会社保証が受けられたとすれば（それでもお父さまや叔父さまに連帯保証人になっていただく必要がある可能性もあります）、「諸費用」だけで200万円程度必要になる可能性もありますので、土地の取得費用の一部に充当できる額は300万円。
大目に見て、2,700万円を借りるとします。
ご主人は31歳とのこと。
現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済…と考えますと、返済期間は28年でシミュレートされるとよろしいでしょう。
現在、フラット35の平均金利が3.028％ですので、これを適用金利として試算してみます。
元利均等償還方式、ボーナス返済なしで条件を設定しますと、年間の返済額は143万円程度となります。
年収580万円で、他に借り入れもないとのことですので、「返済負担率」は24.6％程度になります。
この率ならば、審査基準はクリアできますから、その点では問題なさそうですね。

noname#35582 · Answer

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。
一応、個人信用情報機関の１つである「CIC」の「個人情報取扱主任者」の認定も受けています。

まず、土地の取得で住宅ローンをご利用になる場合は、さほど時間を置かずその土地に居住用住宅を建設し、その費用もお借り入れになることが前提の場合もあります。
この点は、ご利用予定の金融機関にご相談ください。
居住用住宅の建設予定はないけれど、土地の取得費用を「住宅ローンで」ということには対応していない金融機関も多いです。
要するに今回の資金使途ですと、「住宅ローン」という「商品」では対応が不可能…ということも考えられますので、確認が必要だと思います。
ご質問文が土地の取得についてにしか触れられていなかったので、少々気になりまして…。

> 現在主人の信用状況は延滞解消となっています。（結婚前にニコスよりキャッシング20万延滞→結婚後26歳冬完済）
ということは、まだ「５年経過していない」ということですね。
これは個人信用情報機関への本人情報の開示の結果でしょうか？
年齢で書かれても正確な「経過年数」が把握できません。

旧ニコスは合併を繰り返し、現在は「三菱ＵＦＪニコス」となっています。
そして、こちらをご覧ください。
http://www.cr.mufg.jp/policy/privacy/protect_data.html

三菱ＵＦＪニコスが加盟している個人信用情報機関は、「全国銀行個人信用情報センタ－（KSC）」、「株式会社シー・アイ・シー（CIC）」、「株式会社シーシービー（CCB）」、「株式会社テラネット」、「全国信用情報センタ－連合会加盟の個人信用情報機関（全情連）」となっています。
これは、現在日本にある全ての個人信用情報機関です。

それぞれの機関において「債務の支払を延滞した事実」は、
（KSC）
・契約期間中および契約終了日(完済日)より５年を超えない期間
（CIC）
・契約期間中および契約終了日から５年間
（CCB）
・契約期間中および契約終了日から５年間
（テラネット）
・契約期間中および完済日より5年を超えない期間
　延滞情報については延滞継続中、債権譲渡の事実に係る情報については譲渡日から1年を超えない期間、その他契約不履行に係る情報については、当該事実の発生日から５年を超えない期間
（全情連）
・延滞情報については延滞継続中、債権譲渡の事実に係る情報については譲渡日から1年を超えない期間、その他契約不履行に係る情報については、当該事実の発生日から５年を超えない期間

…となっています。
テラネットと全情連については、延滞を解消しさえすれば延滞情報が消えますし、KSCも完済してしまえば５年で情報は消えます。
ですが、CICとCCBは、延滞を解消して、完済をしても、クレジットカードそのものについて「解約・契約解除」をしなければ「契約中」となります。
完済日が「最新」の状態のまま、ずっと情報を保有されていることになりますが、カードの「解約」もされましたよね？
この点についてもご質問文に記載がありませんでしたので、少し気になりました。

> 実際ローンを組むことは厳しい状況だと思うのですが、
「住宅ローン」が活用できるかすら不明なところですが、信用情報の点も微妙なところですね。

> 私の父と叔父が事業をしており、そのメインバンクに相談にのってもらおうかと思っています。
メインバンクが三菱東京ＵＦＪ銀行でなければ、相談にのっていただくのもよろしいかと思います（ニコスが三菱ＵＦＪニコスになってしまいましたので、グループの三菱東京ＵＦＪ銀行では難しいでしょうから）。

事業をされている身内の方のメインバンクに相談する…ということは、既回答者さまもおっしゃっていますが、おそらくその方に「連帯保証人」になっていただくことになると思います（一般的には「（普通）保証人」ではなく「連帯保証人」になっていただくことが多いです）。
ですから、その融資に対して、最初からご主人と同等の義務を負うことになります。
事業をされている方は、結構義理堅い方が多いようで、連帯保証人を頼まれるとお断りになれない方も多いようです。

ただ、連帯保証人を立てるということは、融資における審査の対象も増えるということです。
その分、審査も厳しくなります。
例えば、事業自体は順調であっても、税金の関係から事業所得で「赤」を計上していることもあります（資金を借りる必要なんて全くないけれど、税金のために借り入れをしている…という場合など）。
そのような場合には、連帯保証人によって融資不可となることもあります。
お父さま、叔父さまが「メインバンク」で事業の融資も受けられているならば、銀行側も結構内情を把握していると思います。

> 資産は預貯金などあわせて700万ほどです。
いくら資産があっても、融資審査には影響しません。
1300万円の土地を購入するのに、700万円は自己資金から出し、借入額は600万円…というのならば別ですが。

> 保証人を付けることで、融資の可能性はどのくらいになると考えられますか？
融資を受けられる可能性が高くなるのではなく、低くなる可能性もあるとお考えください。
必ず可能性が高くなるものではないんです。
いずれにせよ、融資審査については「ＯＫとなる可能性は何パーセント」といえるものではありません。
どれだけの情報・条件を提供していただいても、「ＯＫ」か「ＮＧ」しかありませんから…。
私はＯＫと判断しても、融資する銀行というか担当者はＮＧと判断するかもしれません。
相談をするのでしたら、ご主人が銀行に出向かれて「父と叔父が事業の方でこちらをメインバンクにしているのだけれど…。」と言うよりは、まずお父さまなり叔父さまなりに、そちらの担当者から個人融資担当（担当が分かれていれば。普通、事業・法人担当とリテール部門の担当は別なことが多いので）に話をしていただいた方がいいと思います。
下手なことをして取引を打ち切られて困るのは、銀行ではなく、事業者の側であることが多いので。

noname#136967 · Answer

dog195809ですが、融資額までは、質問文からでは何とも言えません。それと、保証人とされる場合は、事業者の決算書等も無論提出と審査も対象になります。個人事業者は、厳しい審査になりかねません。

noname#136967 · Answer

dog195809ですが、保証人を先に伝えてもいいかと。２人必要となることも考えてて下さい。

noname#60421 · Answer

事故暦は金融会社にもよりますが、ブラックリストは１０年は記録として保管している事が多いように思います。
今すぐには、融資額にもよりますが、ご存知通り厳しいと思います。
＃１の方が書かれているとおり、審査を受けてみられてらどうかと思います。

noname#136967 · Answer

まだ、事故履歴には残ったままなってるでしょう。法律では５年間で削除となっておりますが（事故内容に関係しません）。資産が７００万円とありますが、預預金だけではないようですし、お父様たちが事業していらしても、保証人などとしての参加でない限りは、好影響は乏しいと思われます。勤務年数が厳しいかも。一度、一回だけ限定で申込みされたら、ハッキリします。

延滞解消で住宅ローン。。。

またまたこんにちは、ode_an_dieです。

＃５です。

この回答への補足

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

dog195809ですが、融資額までは、質問文からでは何とも言えません。

dog195809ですが、保証人を先に伝えてもいいかと。

事故暦は金融会社にもよりますが、ブラックリストは１０年は記録として保管している事が多いように思います。

まだ、事故履歴には残ったままなってるでしょう。

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