借地・対抗要件に不備が・・・カバーする方法を教えてください

とても困っています。期限も迫っています。両親が昭和33年から借地に住んでいます。このたび地主の破産により大手不動産会社より仲介に入り土地を売りに出すと説明を受け明け渡しの提案がありました。競売にかかる期限が迫っており、その期限までに不動産会社で買い手がつかなかった場合、競売にかけられることになります。この事態が発生してから、借地人名義と建物名義が違うことが問題だとわかりました。8年ほど前に父が母に建物を贈与したため、名義が違っています。建物は自分の物なので、無断譲渡という言葉も知らず、素人で知識がなかったので、このことが今になって重要なこととは知りませんでした。地主は名義変更したことを知りません。贈与での名義変更時は父と母の間でもちろん金銭のやり取りはありません。地代も滞納することなく払い続けていて、地主に迷惑をかけたり不利益を生じることをしたこともありません。立退き料等の交渉で契約違反と足元をみられ、立ち退き料ももらえず、明け渡し請求されるのではないかと心配しています。家族は資金力ゼロです。知人に相談したところ、『錯誤』か『真正なる名義の回復』という方法があると言うのですがよくわかりません。こんな状況の中、そんなことができるでしょうか？弁護士を頼んだらなんとかなるものでしょうか？今住んでいるところを出たら、住む場所はありません・・・・　少しくらいお金をもらって立ち退いて賃貸を払って生活しても意味ありません・・・
もし、名義を安全に元通りに戻せる方法を知っている方がいたら教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： mu128 回答日時： 2007/06/21 10:42

残念ですが無事に解決することは厳しいでしょう。

売主は名義変更したことを知らなくても、不動産業者は把握しているものかと思います。不動産屋が知っているということは売主にも伝わっているものかと思います。これを所有権移転や抹消により、父親名義に戻したとしても、それが無効だと訴えられるかもしれません。

この判決は、法律家から見ると批判のあるもののようです。確かに、配偶者や親子関係であっても、名義が本人以外でなければダメだという判決は酷なように思います。私の記憶では確か、この事例は昔は名義が違っても認められたものでしたが、今では「認められない」ということで最高裁でも確定してしまっているものなので、それを覆すのはほぼ無理と考えます。個人的には、認めてあげればと思うのですが。

私も、今のところ、やってみることとしては、弁護士か司法書士に相談して、錯誤や真正な登記名義の回復によって、所有権を父親名義に戻すことができるかどうかを確認してみることが良いかと思います。ただし、土地の登記がどのようになっているのかも確認しておくべきでしょう。ただ、対策をするには、もうすでに遅すぎるかもしれませんし、競売妨害？になってしまうかもしれません。

私の回答はほとんど自信がありません。他の回答者で詳しい人がいれば良いのですが、時間的なことを考えれば、やはり弁護士か司法書士に「大至急」相談してみることが良いかと思います。

この回答への補足

そうですね、弱味として握っているでしょうね。立退き料を考えた場合、足元を見られて交渉も難しいでしょうね？　こちらが主張することは何もできないのでしょうか？借地が公売に出て、落札されたら6ヶ月以内に退去しなければならないとかありますか？どちらにせよ、いられなくなるのでしょうか？

補足日時：2007/06/21 21:49

この回答へのお礼

ありがとうございました。アドバイス通り、素人なので司法書士の方に相談したところ、司法書士の方も確認の上問題なければ手続きをとっていただくことにしました。

お礼日時：2007/07/15 16:45

No.4 回答者： mahopie 回答日時： 2007/06/21 20:54

あくまでも、無責任な立場で回答させていただくとして、

(1)今更過去の事実を登記簿だけを覆すことをしても、しなくても結果は同じです
(2)質問の状況で、一般の売買による底地の買受人が出てくる事はありません
(3)競売にかけても、同じ結果になることが分かっているので債権者もわざわざ競売にかける事はありません
(4)立ち退くにも誰もお金を払う人がいません
(5)そのまま当該土地に居住しておいて大丈夫です
(6)物好きな競売落札人がいれば、その人宛（或いは財務省宛）に従来あ通りの借地料を支払って下さい。
(7)この回答が信用できなければ弁護士宛に相談してみてください

この回答へのお礼

専門家に相談し、競売に参加することのいないことを願います。。。。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/07/15 16:49

No.3 回答者： fukuryu- 回答日時： 2007/06/21 12:02

役所などで実施されている、無料法律相談を活用する事をお勧めします。

しかも早急に・・・

この回答へのお礼

専門家に相談の上、動くことに決めました。ありがとうございました。

お礼日時：2007/07/15 16:48

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/06/21 11:28

正直言いますとご質問のケースは弁護士なり司法書士なりに相談したほうがよいケースです。

ご質問でかかれている真正なる名義人回復は得策ではない可能性も十分にあります。（贈与税の問題もありますし）

ただ解決策はあるのではという印象を持ちます。

この回答への補足

弁護士を入れずしては、到底無理ですね・・・・名義は違っても【他人の手に渡っていない】ということでの主張ができれば・・・と思うのですが。。。

補足日時：2007/06/21 22:14

この回答へのお礼

司法書士、弁護士の方に相談することに決めました。ありがとうございました。

お礼日時：2007/07/15 16:47