マンション購入について。

Question

以下の様な事って可能なのでしょうか？

・年収440万
・購入物件価格3200万円
・頭金0円
・車のローン残200万（月36000円返済）
・カードローン（ショッピング・キャッシング合わせて）合計280万円（毎月カードローンで13万円位の支払い）

今日マンションの販売場に行って上記の内容を説明した所これでも購入可能だというのですがそんな事ってありえるのでしょうか？
担当者の説明だと車とその他のローン併せて480万円を販売会社が一旦肩代わりをし返済し銀行に3200万の融資を打診し、販売会社に借りたお金は信販系だと思うのですがそこで別にローンを組んで返済すると言っていました。信販系で組むのは10年間のローンだそうです。なので最初の10年は銀行と信販系で毎月の返済は15～16万（マンションの共営費・管理費等含む）位だと言っていました。そして10年後信販系の返済が完了後は12万円（共営費・管理費等含む）位だそうです。
こんな上手い話って本当にあるのでしょうか？

Domenica · Accepted Answer

こんにちは。
毎度長文の回答になってしまってごめんなさい。

> 本日情報機関開示の結果（3社）届きました。特に現在のローン事のみで延滞などの記載はありませんでした。
信用情報は『本人開示』の方法を採られていたのですね。
『延滞』等の情報が載っていないのは『当たり前』のことなので、特段プラスに働くようなことはありません。
銀行や保証会社では、カードローンの『借り方』や『利用の履歴』なども判断材料にします。
どう判断するかは銀行などによって違いますので、なんとも言えませんけれど。

信販系は少しでも少なくされるべきですね。
> 180万は実際自分が使用したローンですが、マンションの諸費用を別途組んだと思えば思える金額
そうですね、確かに3,200万円の物件を住宅ローンを利用して取得しようとするならば、諸費用はもう少しかかると思います。
ですが、住宅ローンにかかる費用の大半は『一括前払いの場合の保証料』なんです。
保証料が金利上乗せ型ならば、そこまで当初諸費用は必要なかった訳ですから、その違いはご認識ください。

お住まいが東京23区とのことですから、『中央ろうきん』の『当初期間優遇型』を利用されるのもいいかもしれませんね。
『中央ろうきん』の変動金利の標準金利は2.625％だそうですが、
(1)　給与振込をご指定の方 
(2)　公共料金自動支払いを2種目以上ご契約の方 
(3)　財形貯蓄またはエース預金をご契約の方 
(4)　マイプランをご契約の方 
(5)　エコ住宅またはバリアフリー住宅の方 
(6)　子供2人以上または高齢者（65歳以上）と同居の方
以上６項目のうち、２項目の条件を満たせば全期間にわたって0.75％の優遇が受けられるようです。
新規利用の場合は、全員『すまいる優遇』というものでさらに0.10％の優遇を受けられるようです。
中央労働金庫に出資のある会員団体の構成員の方ですと、さらに0.15％の優遇があるようです。
これだけでも1.00％の優遇がありますから、適用金利は1.625％。
『当初期間優遇型』は、最初の５年のみですが、(1)～(2)の条件を満たした場合に受けられる優遇がさらに＋0.50％優遇されるそうです。
要するに基本で1.25％の優遇があるわけですね。
これを利用すると、当初の適用金利は1.125％になります。

８月に利上げがあって、ご質問者さまが借りる時には当初の適用金利が1.375％になったとします。
これに保証料が上乗せされれば（『中央ろうきん』の場合0.12％～0.30％範囲…とのことなので多い方でみて0.30％）、1.675％。

3,200万円を35年返済、1.675％（変動金利。８月に0.25％の利上げがあり、融資実行時を10月として、その時には適用金利も上昇しているものとする）、元利均等返済、ボーナス返済なしという条件ですと、毎月の返済額は100,745円になります。
信販系の借入額が180万円に減っても、毎月の返済・支払総額が16万円のままで、管理費等が13,100円ならば、信販系は46,155円になりますね。
信販系の借入額が180万円で、毎月の返済額が46,155円となると、貸出金利が29.00％以上になり、明らかに違法金利となりますから、毎月の返済・支払総額は14万円くらいまで下げられるのではないでしょうか。

ただし、『当初期間優遇型』は、最初の５年を経過したあとの基本の優遇は0.40％に下がるそうですから、返済期間が長ければ結果的には『負担増』になるので注意が必要でしょう。

ご参考までに、保証料率が0.30％ならば、金利上乗せタイプで払う保証料は198万円程度になります。
180万円とあわせて『378万円の諸費用』ということになりますね。

> できましたらもう少し「実例」をお教えいただけませんでしょうか？
> 少し脅かして頂いた方が目も覚めるかもしれませんので。
リクエストにお答えしまして…。

私の勤務先が扱ったマンションの『提携住宅ローン』での話なんですが、自己資金ゼロでの購入者が戸数の半数ほどでした。
その殆どの方が年収500万円未満。
６か月を待たずに８割の方が返済不能になりました。
要するに、１つのマンションの４割近くが『不良債権』になったんです。
物件は2,500～3,000万円程度が殆どでしたが、返済不能に陥った理由は、「物件に『中身』を合わせようとして、クレジットカードやカードローンで買い物をし、その結果借金が増え、住宅ローンの返済ができなくなった。」という方が大半。
年収500万円未満で年収の５倍を超える住宅ローンは、別の借金を生む可能性が高いようです。

戸建てよりもマンションの方が返済不能になることが多かったです。
よく言われていますが、日本人は『土地』に対する執着が強いらしく、戸建の方は何とか手放さなくても済むように努力をされるのですが、なぜかマンションの方は住宅ローンの返済を『後回し』にされることが多かったです。
海外旅行に行かれたり、高級なブランド品を買われるのに、さらに借金をされることは厭われません。
「これ以上借金を増やされると返済が厳しくなりますよ。」とご忠告しても、「その時にはマンション売ればいいから。」という回答が多かったんです（しかも、自己破産の腹を括ると返済できる状況でも返済しなくなるんですよ…）。

私が住んでいる地域の某地銀さんは、住宅ローンの審査が甘いことで有名で、年収400万円未満の方でも3,000万円以上借りることができた…という話を耳にしました。
ですが、その銀行で融資を受け、住宅取得後１年少しという債務者の自殺が多くて…。
団信加入後１年未満での自殺は保険金が払われないんですが、１年超えると自殺でも保険金が払われるので…。

賃貸にお住まいの場合は、維持費を考えると、住宅ローンの毎月の返済額を現在の家賃の８割までに抑えなければ、現在の生活水準を維持できません。

「賃貸はいくら賃料を払っても自分のものにはならないけれど、住宅ローンは自分のものですから、同じだけ払うなら買った方が得だと思いませんか？」
この問いにＹＥＳと答えてしまった方は、『術中』にハマっています。
実際には、『賃貸の方がお得』な場合の方が多いんです。

Domenica · Answer

今回も長文になってしまいますが…。

車のローンについては、金利が3％弱で、毎月の返済額（『借金』なので『支払い』ではなく『返済』と認識してください）が36,000円ぴったりということは…。
金利が2.80％ならば、
・借入額が2,383,384円以上2,383,449円以下（総返済額2,591,964円～2,592,035円）
・240万円借りて初回に16,622円端数調整（初回返済額52,622円、総返済額2,608,622円）
・240万円借りて最終回に19,613円端数調整（最終回返済額55,613円、総返済額2,611,613円）

金利が2.90％ならば、
・借入額が2,376,365円以上2,376,430円以下（総返済額2,591,964円～2,592,035円）
・240万円借りて初回に23,659円端数調整（初回返済額59,659円、総返済額2,615,659円）
・240万円借りて最終回に28,082円端数調整（最終回返済額64,062円、総返済額2,620,082円）

のあたりが考えられると思います。
この程度でしたら、丸２年（24回）返済完了時点での残高は166万円～169万円程度になります。 

> 情報機関開示の件ですが、販売会社曰く「銀行によってどこの情報を見るかが決まっているので一度情報を取り寄せそこから銀行を絞り込む」と言っていました。
個人信用情報機関に『開示』ができるのは、本人か法定代理人だけです。そして、その結果は、本人にしか通知されません。
そのように手続きをされましたか？
それ以外は、法律に基づいての『捜査』でなければ、加盟会員が『照会』をするしかないんです。
そして、加盟会員になれるのは、お金を貸すこと（およびそれに準じる事）を『業』としている企業・組織のみ。
ですから、マンション等の販売会社がお金を貸すことも業としていなければ、加盟会員のいずれかに『照会』を頼むしかないんです。
また、銀行とその保証会社がどの個人信用情報機関の加盟会員になっているかは、誰でも簡単に調べることができます。
ですから、例えば、ＣＣＢという個人信用情報機関に『延滞』などの情報が載っていれば、ＣＣＢには加盟していない銀行およびその保証機関を選んで住宅ローンを申し込む…ということでしょう。

『毎月の住宅ローン返済額』＋『管理費等』＋『信販系』が15万～16万円ですと、金利が住宅ローンと信販系の２本立てになるので、逆算はできません。
信販系の金利が分かれば逆算できますけれど。

> 変動金利と固定金利について調べてみましたがもしローンを組む場合最初10年間は信販系の返済もありますので金利の安い変動にしておいて信販系の返済が完了すればその分貯金して繰上げできるので最初は金利の安い変動金利と考えています。
> この考えって間違っていますか？
一部考えが甘いです。
繰上返済は、早ければ早いだけ、金利の低いうちに行えば行っただけ効果があります。
早いうちからどんどん繰上返済ができる場合には、変動金利は結果的「お得」になる可能性が高いです。
ですから、10年後からは貯金できるから…では遅いです。

> これから金利は上がっていくと思いますがこの10年で変動金利が固定金利を上回る事ってかんがえられますでしょうか？
ないとは言い切れません。
まず、変動金利と固定金利では、金利設定の基準が違いますから。
勤務先で取っている新聞の７日の朝刊に、新生銀行の広告が掲載されていたんですが、その広告の上段に住宅ローンを取り巻く環境についてのＦＰの話が書いてありました。
結構参考になると思うんですが、ご質問者さまのお宅で取っている新聞にはその記載はなかったでしょうか？

ただ、ご質問の場合の比較は、「現在の全期間固定の『適用』金利」と「将来、完済までの期間における変動金利」になります。
全期間固定で契約すれば完済まで金利の見直しはありません。
ですから、借り入れ当初の適用金利が完済まで維持されるんです。
ですが、変動金利は半年ごとに金利の見直しがされ、５年ごとに返済金額の見直しがされます。
そして、『金利の優遇』が受けられなければ、適用される金利は『店頭表示金利』です。
４月と10月に金利の見直しを行う銀行が多いので、変動金利の場合、場合によっては『当初優遇金利』が適用されるのは、１か月だけ…ということもありえるんです。
現在、35年の全期間固定ですと、3.40％程度で借りられるところもあります。変動金利の『店頭表示金利』は2.625％です。
変動金利の『店頭表示金利』が3.40％を超えるのは、現在の経済・金融情勢等から考えますと、さほど遠い未来のことではないでしょう。
10年もかからないのではないかと（２～３年先）。
ですから、世間一般でも「返済の厳しい人ほど、金利上昇リスクに備えるため、現在の適用利率は高くても、できる限り長い期間金利が固定されるものを選ぶべき」だと言われているんですよ。

3,200万円を35年返済、3.40％（全期間固定）、元利均等返済、ボーナス返済なしで借りると毎月の返済額は130,406円（管理費等が13,100円ならば、毎月の返済総額が16万円だとしても、信販系の毎月の返済額は16,500円弱になりますね。当初は信販系で380万円借り入れという話でしたが、10年で完済するためには金利ゼロ・元金のみでも毎月の返済額は31,666円になりますから、【ありえない話】になります）。
繰上返済をしなければ総返済（予定）額は54,770,372円になります。

3,200万円を35年返済、1.875％（変動金利。８月に0.25％の利上げがあり、融資実行時を10月として、その時には適用金利も上昇しているものとする）、元利均等返済、ボーナス返済なしで借りると、当初の毎月の返済額は103,963円（管理費等が13,100円ならば、毎月の返済総額が16万円だとしても、信販系の毎月の返済額は42,937円弱になりますね。これならば金利6.40％程度になりますが、信販系にしては結構低い金利ですね）。
金利の優遇が完済まで1.00％あるとして、半年に１回（４月と10月）0.25％ずつ金利が上昇したとすると、３年半で全期間固定金利の当初適用金利に追いつきます（金利の優遇が1.00％なければもっと早い訳です）。

「とりあえず借りられるのならばどんな条件でもＯＫ」とならないように（そういうお客さまが意外に多いんですよ）、金利以外の条件、銀行ごとの住宅ローン『商品』の性質もしっかりと見極めるようにしてください。

それから、繰上返済を考えられるのでしたら、一般的には保証料一括前払いの方がお得になることが多いので、上乗せタイプとよくよく比較してください。

ご質問者さまもマンション購入に「前向き」でいらっしゃるので、おそらくいくら懸念材料を並べても、翻意させることは難しいでしょう。
個人的には、「やめておいた方がいいと思いますが…。」というのが正直なところなのですが、住宅ローンの審査を担当していた頃の実例を上げて、これ以上脅かすのも酷なことになりますので、やめておきます。
あとは、一度手に入れられたマンションを債務過多を理由に手放さなくてもいいように、ご自身で生活のレベルを調節されればよろしいかと思います。
あ、現在ご利用のカードローンは、『完済』と同時に『解約』してくださいね。
そうしなければ、住宅ローンの審査に影響を与えますから（カードローンは契約しているだけで『枠』を持つことになりますので）。

Domenica · Answer

＃４＆＃６です。

補足の内容について、順不同になりますがお答えしていきたいと思います。

> もし車・カードローンが無かったら現年収で3500万のローンは組めますか？
ほかに借り入れがない状況でも「年収がいくらならばいくら借りられる。」という見方をする銀行はあまりないと思います。
それに、住宅ローンの申込現在でほかの借り入れを完済していたとしても、それ以前の借り方や返済の仕方を問題にすることもあります。
『年間返済額の総額』を『年収』で割って計算する『総返済負担率』というものがあるのですが、年収400万円以上ならば、この『総返済負担率』が35％以下であることがひとつの目安になると思います。
この『年間返済額の総額』には、クレジットカードが影響することもあり、その影響のさせ方が銀行によって違っていたりするんです。
ですから、「現年収で3500万のローン」が組めるかは分かりません。
この先の金利の上昇を心配しなくてもいい『全期間固定』ですと、35年返済にしたとしても、住宅ローンだけで『総返済負担率』が40％弱になるので、審査に通らない気がします。
ただ、補足の内容を見る限りでも、販売会社はかなり焦っているような、売るためには手段を選ばない、という印象を受けますので、ご質問者さまの『将来』『損得』は全く考慮せず、一番低い金利の銀行・条件を選んで住宅ローンの契約をさせ、住宅ローンを通るようにすると思います。
銀行に対してかなり無理を言うんじゃないかと。
私が知る範囲で、最近の一番低い金利は、『変動金利』の最優遇を受けた場合の1.325％（店頭表示金利から1.30％優遇）です。
この金利で計算して、『年間返済額の総額』の対象が住宅ローンだけならば、『総返済負担率』は30％弱になります。

> もし組めるようならば（中略）住宅ローン3200万円に230万円乗せることは無理でしょうか？そうすれば銀行だけでローンはいいし信販系より金利も安いと思うので。
これは原則「してはいけないこと」です。
住宅ローンの借入額は、物件価格を上限としている銀行が多いです。
諸費用を含めることができる銀行もありますが、住宅取得以外の費用を上乗せして借りようとするのは『詐欺』になります。
住宅ローンは、住宅取得のための費用を資金使途に限定しているので、金利が安く設定されているんです。
例え、販売会社の担当者が「物件価格を上乗せした売買契約書を作れば問題ない。」とかいって誘いかけてきても話に乗ってはいけません。
『不正融資』が発覚すれば、銀行はその時点で残りの全額を一括で返済させられることもありますので。

現在の車に関しては、売却も検討されているとのこと（下取りではなく買取りですよね？）。
このローンに関しては、車の買取りとマンション販売会社の立て替えで『繰上返済』をすることになりますので、この先払わなければならなかった『利息』の分がなくなります。
220万円借りて、返済期間が６年で、総返済予定額が250万円くらい…ということなら、金利は4.00～4.50％くらいになります（借入額が250万円ではなく、『総支払い額』が250万前後ならば）。
車のローンの金利設定は、本当に幅が広いので何ともいえないのですが、220万円借りて、返済期間が６年で、金利が4.50％で、借りてから２年経過しているならば、残高は160万円弱になっているはずです。
毎月の返済額はいくらでしょうか？
上手くいけば、ローンを残さずに売却できるのではないですか？

それ以外の点については、先ほども書きましたが、販売会社はかなり焦っているような、売るためには手段を選ばない、という印象を受けます。
そこまで費用を負担してくれる話（物件）は、聞いたことがありません。

> CIC他2社の開示書類を取り寄せていて
ＣＩＣは個人信用情報機関の１つですが、加盟会員でなければ情報を照会することはできません。
マンションの販売会社は加盟会員にはなれませんから、どこか銀行等が係わっているのでしょうか？

> 管理費（9300円）・修繕積み立て費（3800円）合計13100円
> 現時点での計算で毎月の住宅ローン返済額15万～16万円位。
> 現座、CIC他2社の開示書類を取り寄せていてそれが届いてから次打診する銀行を決めるとの事
やはり『毎月の住宅ローン返済額』が15万～16万円だったんですね。
当初は、管理費・共営費・修繕積立金に、信販系まで含まれて15万～16万円とのことでしたから、「金利はいくつで考えているの？」と思いましたけれど。
ローン申込者の年齢が分からないので、返済期間をどう設定していいかは分かりませんが、35年返済で設定すれば、『毎月の住宅ローン返済額』が15万～16万円ということなら、全期間固定金利もありえるレベルです。

> 月10万位でその他生活費をまかなっております。
ご夫婦二人でその額ならば、「がんばっていらっしゃるんですね。」と申し上げることができます。
逆にそれが維持できれば、貯金もできて、住宅ローンの繰上返済も可能になるかもしれませんね。

＞固定資産税ですが1年間で10万円位でしょうか？そうすると住宅ローン他に別途1万円位必要ですよね？
固定資産税は、地域によっても異なりますので何とも言えません。
私が所有しているマンションは、結構地価が高いところに建っているので…。
でも、住宅ローン控除の分で固定資産税が賄いきれるとは考えず、毎月１万円ずつはそのために貯金をされた方がいいと思います。

ところで、ご主人のお勤め先には、社員に対する住宅資金の貸付制度などはありませんか？生活資金貸付とか。
そういったものは、結構低い金利で借りられることが多いので、（信販系などを利用されるより）あれば利用された方がいいのではないか…と思いまして。

Domenica · Answer

＃４です。

200万円～300万円もの値引きというのは、大きな値引き幅だと思います。
正直なことを申し上げますと、「そこまで値引きしなければ売れない物件？」という印象です（お気を悪くされたらごめんなさい）。
ただ、マンションの販売価格については、＃６さんのような当初の販売価格のつけ方もあるのかもしれません。
某大手業者の物件では、どの物件でも、発売当初から大幅な値引きが当たり前…と聞いたことがありますので。

私が購入したマンションは、完売まで一切値引きなしだったんです。
私は発売の早い段階で購入を決め、売買契約を結んだクチなので、当然に値引きもありませんでした（値引き交渉もしませんでした）。
でも、私がＦＰの資格をもっていて住宅ローンにも詳しかった関係から、販売業者の担当者を通じ、他の購入者の希望に応じて住宅ローンや返済計画の相談にのったりもしていたので…。
その関係で、完売まで一切値引きがなかったことを知ったんです。

> 最初にかかる諸費用（登記代・税金・修繕積み立て一括払い）を販売会社が負担する。
> 当方が用意するのは契約時に手付金10万～・印紙代（15000円）・事務手数料(52500円）と言われました。
最初にかかる費用というのは、「物件の購入・取得に関する費用」と「物件の購入・取得にあたって住宅ローンを利用する場合に必要になる費用」の双方のことでしょうか？
物件価格3,200万円で、住宅ローンの借入額も3,200万円ですから、不動産の売買契約書に貼付する収入印紙も、金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙も２万円。
売買契約書、金銭消費貸借契約書とも１通だけ作ってコピー対応し、印紙代は折半するとしても、印紙代は２万円になると思うんですよ。 
事務手数料は、住宅ローンの融資手数料でしょうか。
となりますと、住宅ローンの「保証」にかかる費用は？
「保証料負担なし」の銀行を利用するんでしょうか？
保証会社の保証を利用するならば、最初に保証手数料が必要です。
また保証料も必要になります。
保証料を金利に上乗せするならば毎月の返済額がもっと増えることになりますし、一括前払いタイプならば70万円～80万円（借入額と返済期間から推定）が当初に必要になると思います。
「自己資金ゼロ」ではこの点も問題になりはしないでしょうか？

> ローンを組む（380万円）のは信販系と言っていましたので金利は3％とかではなさそうですよね？
私もそう思うのですが、提携ローンのようなものがあるのかもしれませんし…。
外部の人間には分かりませんので、販売業者の担当者に適用金利のパターンと年利を尋ねてみるべきでしょうね。
毎月の返済額は少なめだけれど、実は住宅ローンも信販系もボーナス返済があったりして…。

> 販売会社は売るためだけに上記の様に一旦肩代わりをしてまで販売するという事は結構ある事なのでしょうか？
いろいろな販売会社の話を耳にしますよ。
販売会社は「売る」ことが仕事です。
肩代わりするといっても「一旦」のことですし、結果的には購入者の借金に上乗せされるだけですから…。
売ってしまえば、あとで銀行が困ろうが、購入者が困ろうが「知ったことではない」訳で…。

> あと毎月の返済額（15万～位）の中には、管理費や共営費・修繕積み立て費は含まれているという事です。
管理費、共営費、修繕積立金の額は物件の案内や契約書などに記載されているはずですし、尋ねれば教えてくれるはずです。何も隠す必要はないですからね。
ところで、「毎月の返済額（15万～位）」ですと上限がありませんが？
「15万くらい」ならば15～16万円を目安にすればいいと思うのですが、「15万～位」ならば、15万円以上であればいくらでも「嘘」はついていないことになりますね。
逆に、住宅ローンは借入額の半分までをボーナス加算にすることができますから、例えば、3,200万円を毎月返済分1,600万円、ボーナス加算分1,600万円として計算すれば、見た目で「毎月の返済額」は減らすことができます。
販売会社が言っている「毎月の返済額」と「管理費、共営費、修繕積み立て費」が分かれば、販売会社が「住宅ローンの毎月の返済額」をいくらと想定しているかが分かります。
借入額が決まっているのですから、想定している「住宅ローンの毎月の返済額」が分かれば、設定している「金利」も逆算できます。
その「金利」から、販売会社が言っていることが、ご質問者さまの立場に立って言っている話なのか、売れればいいという立場で言っている話なのかを推定することができます。
一度、販売会社の担当に、住宅ローンをどのようにシミュレートしたら「毎月の返済額（15万～位）の中には、管理費や共営費・修繕積み立て費は含まれている」となるのかを尋ねるといいですよ。

> 金利についてですが最初の10年は銀行と信販系の2重支払いになるのでリスクはありますが金利が安い変動金利にし10年後信販系の支払いが完了したら固定金利に変更は可能でしょうか？
変動金利型から固定金利型への変更は、おそらくできると思います。
これが固定金利選択型の固定期間終了後に固定金利型へ…というのは、できないことが多いと思いますが。
ただ、変動金利型を利用されるのならば、目先の金利の低さに捉われず、その特徴を充分理解した上で…にしてください。
ご質問者さまの状況では、「繰上返済」は難しいと思います。
そのような状況ですと、変動金利型の場合、最終回返済時にまとめて何百万円～何千万円という額を返済しなければならない…ということも起こりえますので。

年収440万円ということは、ボーナスなしとしても、毎月の手取額は30万円弱ではないかと思います。
その状況で、毎月15万円以上も借金の返済に充当して生活は成り立ちますか？
現在の返済額が「毎月カードローンで13万円位の支払い」なので、毎月の返済額が２万円くらい増えても大丈夫…とお考えかもしれませんが、これまでですら「貯蓄ができないどころか、ショッピング・キャッシングあわせて280万円も利用している」状況だということをご認識された方がいいのではないかと思います。
マンションがどの地域にあるかは存じませんが、3,200万円の物件ですと、毎年払う固定資産税もそんなに安くはないと思います（ご参考までに、私の所有物件は3,700万円程度ですが、固定資産税は10万円を超えます）。
＃３さんが再三仰っているとおり「年間支払額と利息にいくら払うか。税金や維持費も考えた上で生活していけるのかが重要。」ですので、車の税金、保険等も含めて、また、ご家族の状況に合わせたこの先の資金の出入りも含めて、ライフプラン・資金計画をされるべきだと思います。

manno1966 · Answer

> 返済額の中に入っているとの事でした。
最初は安い設定にしておいて、足りなくなりそうだから倍にしますと言うこともよくあります。
売れれば後は関係ないから。目を肥やして必要な金額の相場を知った方が良いと思います。

> 普通でも値引きってこれ位してもらえるのでしょうか？
価格は自由に付けることが出来ますから。土地1000万・建物1000万相当のモノを4000万円の値段を付け1000万値引きして3000万円とお安くします。と言うことも普通に行われます。
最初から値引きを考慮した値段を付けるだけ。

繰り返します。
> 年間支払額と利息にいくら払うか。税金や維持費も考えた上で生活していけるのかが重要。
これが大事です。言われるままではなく、自分で相場を調べた将来的な金額が。

Domenica · Answer

マンション販売会社の担当者にノせられちゃうところでしたね。
既回答者さまの仰るとおり、何のうまみもない話なので、一度深呼吸して考え直してください。

まず、年収440万円では、銀行に3,200万円の住宅ローンを申し込む時に、それ以外の借り入れがあったら審査に通らないでしょう（多分）。
ですから、返済能力の審査が完了するまでは、「480万円を販売会社が一旦肩代わり」をして、「借りていた分は完済しちゃいました。他に借り入れはありませ～ん。」という形を作るんでしょう。
そして、住宅ローンの審査に通って、契約が完了して時点で、肩代わりした480万円を「おまとめローン」のような形で信販系でローンを組む、ということだと思います。

3,200万円を、35年返済、元利均等返済、ボーナス返済なし、という条件で借りた場合の毎月の返済額は、適用利率ごとに次のようになります。
・年利3.20％（全期間固定金利を想定）…126,751円
・年利2.70％（固定金利選択型・固定金利期間10年を想定）…117,857円
・年利2.00％（固定金利選択型・固定金利期間３年を想定）…106,004円
・年利1.625％（変動金利型を想定）…99,950円

信販系の借入額は480万円の10年返済ですね。10年間ずっと「固定金利」なのでしょうか？
住宅ローンの場合には、金利の優遇がありますが、信販系のフリーローンのようなものには金利の優遇は普通ありませんよね？
480万円を、10年返済、元利均等返済、ボーナス返済なし、という条件で借りた場合の毎月の返済額は、適用利率ごとに次のようになります。
・年利2.625％（変動金利型を想定）…45,523円
・年利3.00％（全期間固定金利を想定）…46,349円

住宅ローンと信販系、いずれも「変動金利型」を想定しても返済額は14.5万円くらいになりますから、「15～16万（マンションの共営費・管理費等含む）位」ならば、マンションの共営費・管理費等は５千円～１万５千円くらいでいいということになりますね。
安いですね（私も分譲マンションを持っていますが、駐車場代１万円込みで３万円くらい払っています）。
「マンションの共営費・管理費等」の「等」には、修繕積立金は入っていないのでしょうか？
「等」に入っていないものが何で、いくら位するのか、確認した方がいいと思います。

私がシミュレーションして、一番返済額が安くなるのは「変動金利型」でしたが、これは金利の見直し（半年に１回のところが多い）があります。
金利が上昇すれば返済額も上昇しますが、変動金利型の場合は、返済金額の見直しは金利の見直しとは別にしますから、場合によっては「毎月返済しているのは利息ばかり」になってしまうこともあります。
金利の上昇を考えずに「10年後信販系の返済が完了後は12万円（共営費・管理費等含む）位」と言っていいのは、10年以上の期間にわたって金利が固定されるパターンだけです。
変動金利型や固定金利選択型の場合、10年後の金利がどうなるかは分かりません。
だから、全期間固定金利でなければ10年後の返済額が「12万円（共営費・管理費等含む）位」が保証されているわけではありません。
もしかしたら、メチャクチャ金利が上がっているかもしれません。
これまでが異常なほどの低金利だったので、この先、これまで以上に金利が低くなることはない…と思っていた方がいいと思います。

その「金利上昇リスク」も踏まえて、「目先」に釣られてしまわないように気をつけてください。
マンション販売業者は、あくまでもマンションを売るのが仕事です。
売れれば、後は購入者がどうなろうと、知った事ではありません。
責任もありません。

manno1966 · Answer

契約が完了したら、販売会社に一括して振り込まれるから、その後のことは関知しないので出来ることですね。
借りた人が破綻しても関係ないから。

> 上手い話って本当にあるのでしょうか？
何処にもうまみはないと思うのですが。
毎月支払額より、年間支払額と利息にいくら払うか。
税金や維持費も考えた上で生活していけるのかが重要。

kaz730 · Answer

そもそも上手い話かどうか・・・
車のローンは信販系ローン会社への借り換えかつ長期先送りですし、
そういったことを購入者に勧めること自体に疑問を感じます。
決して住宅ローンが組めないことはないと思いますが、
今後の金利情勢や住宅ローン減税の動向もありますし、
一概に無謀だとはいいませんが、
年収４４０万で３６００万のローンを組む勇気は私にはありませんね、
というのが正直な感想です。

kamisama1 · Answer

初めて聞きました。販売会社がそこまでするのですね。。。。
公務員の方でしょうか？

マンション購入について。

こんにちは。

今回も長文になってしまいますが…。

＃４＆＃６です。

＃４です。

この回答への補足

> 返済額の中に入っているとの事でした。

マンション販売会社の担当者にノせられちゃうところでしたね。

契約が完了したら、販売会社に一括して振り込まれるから、その後のことは関知しないので出来ることですね。

そもそも上手い話かどうか・・・

初めて聞きました。

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