実家の固定資産税について

Question

こんばんは．
いろいろネットで調べてみたのですが，わからなくて困ってます
主人が結婚する前に，義理の父では住宅ローンが出来なかった為に
親子ローンをしたそうです
私たちは，建てた家に将来も住むこともなく（他県に住んでいるため）
家もいらないのですが
家を建ててから一度も義理の父が固定資産税を払ってなかった為
主人に役所から支払いの通知が来て、分割で私たちが払っている状態です
うちは，子供が４人いて決して裕福でない上に、社宅なのであと４年後には，住まいを考えないといけない状況でです
質問したいことはいっぱいあって
１　固定資産税の納税義務者を変更できますか？
２　主人は次男で，同市に住む長男が親の面倒を見ると言ってるので
　　その家を長男名義にできますか？できるとしたらどのような手続き　　
　　が、必要ですか？
３　最悪、売却も考えています．税金分割時に売却できますか？
４　主人は，その家を担保に，自分の家を建てると言ってますが可能で
　　ですか？
たくさん質問してすみません．生活がいっぱいいっぱいで，分納でも払うのがやっとです．将来もずっと続くのかと思うと不安です
義理の父母は頭がよくて，固定資産税が主人に支払い義務があることを知ってて払ってませんでした
差し押さえの優先順位も家は最後ってことがわかっていました
まず，給料が押さえられると役所の方も言っていました．
わたしたちが苦労してるのに，主人の実家ではなんとも思ってません
質問の他にも、お知恵があったら教えてください
乱文ですいませんが，よろしくお願いします．

mark-wada · Accepted Answer

No.2です。話がちょっと見えてきました。
おそらく義父ではローンができないため、ご主人名義で住宅ローンを組んだのでしょう。しかし、実際は義父がローンを支払っている、と。

固定資産税よりも前に、まず心配なのはこのローンです。住宅ローンには「本人の居住用」という条件が付いているはずです。
本人が別住所で実は親が住んでいる、と言うのは厳密に言えば契約違反です。まあ、ローン滞納がない限り、銀行もその点は大目に見るとは思います。

1　ご主人一人の名義だとすると、納税義務者を変えるのは絶望的です。

2　長男名義にするには高額の贈与税がかかって明らかに損です。それに、、、「本人が住むはずの家」が兄名義に変わっていたら、銀行に突っ込まれて、最悪ローンの一括返済を求められます。ローン完済までは当たらず障らず、銀行を誤魔化しておきましょう。

3　ローン残高より売却価格が高ければ、これはむしろ、現実的に売却可能かも。ただ義父母が素直に退去するとは思えません。実質、義父がお金（ローン）を払って建てた家ですから、今さら所有権を主張されたら、もめるでしょうねえ。

4　ご主人は今、「自分が住むための家のローン」を組んで、支払い中です。そのはずの人が、別口で「自分の家を建てたい」と言いだしたら、銀行に契約違反がバレてしまいます！よその銀行に行っても、今のローンにさらに上乗せして住宅用ローンを貸してはくれないでしょう。

ということで、現実的にどうすれば良いか、となると。

まず、固定資産税の支払いを、義両親、それがダメなら長男さんにお願いできませんか？
役所からの通知はご主人宛に必ず来るでしょうが、実質、お金は出してもらうということで。

そして最悪の場合ですが、「家を売ります」と脅かしながら交渉するのも一つの策でしょう。（ご主人はそこまでやらなそうですが...）

ローン完済後に、「実質的に義父が支払って建てた」ということで、登記名義の更正（？で合ってるかな？）ができませんかねえ...。専門家の回答求む。

現状ではご主人に固定資産税が課せられるのは、止めようがありません。
不動産の登記、ローンを何とかしないと、手が打てません。

もし納得のいく回答が得られないなら、税金よりも不動産カテゴリーの方が、不動産の専門家の回答がつきやすいかもしれませんよ。
http://okwave.jp/c624.html
というより、深刻な事態だということなら現実に、司法書士（不動産登記の専門家）に相談された方がいいと思います。

あっと、その前にNo.3さんのおっしゃるように、登記を確認するのは是非、必要です。全国のかなりの登記所について、こちらからインターネット上で登記情報が取れますよ。
http://www1.touki.or.jp/gateway.html

93530 · Answer

追加　法務局は下記で調べられます。

参考URL：http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

hakosuka · Answer

間違った解答が見受けられるので正しい回答とあわせて補足します。

>>１　固定資産税の納税義務者を変更できますか？
>もちろん可能です。

これは不可能です。
登記してある建物の納税義務者は登記名義人であると地方税法に定められています。
ローンを組んでいるのならたいていの場合登記してあるはずです。
未登記の場合ならともかく、既登記の建物にかかる固定資産税の納税義務者を変更することはできません。
ただ、共有でお持ちなら誰か一人が代表して納税義務者になっていますので、共有者の中で他の人を代表にすることはできます。
共有で持っている場合、役所から送られてくる通知書の宛名が「○○外共有」となっているはずです。
納税義務者は変更できないにせよ、納付書の発送先を変更すること、固定資産税の引き落としの口座を別の人に変更することは可能です。

>>４　主人は，その家を担保に，自分の家を建てると言ってますが可能ですか？
>それよりも、親子ローンは完済出来て無いんですよね？
>それであれば、所有権(正確には抵当権)は貴方のご主人ではなく、
>銀行のものですので、それを担保にする事は出来ませんよ。

所有権は銀行ではないです。銀行は抵当権者に過ぎません。
抵当権が設定されている建物を売却することは何の問題もありません。
その家を担保に借金することも可能です。
また抵当権を設定すればよいのですから。

93530 · Answer

ちょっと、横道それますが、
管轄の法務局出張所へ行くと、
物件１件につき１，０００円で、
登記簿謄本を取得すれば
誰の所有なのかわかりますよ。

mark-wada · Answer

お気の毒ですが、どれもかなり否定的な回答にならざるをえません。

親子ローンについて詳しくないのですが。

ローンの債務者は誰ですか？義父さん、ご主人（次男）？
土地・家の名義は誰になっていますか？義父さんとご主人の共有ですか？

1　不動産の名義に少しでもご主人の持ち分があれば、ご主人にも支払い義務があります。義父が払わない場合、「全額」ご主人が払わなければなりません。
逆に不動産の名義が全て義父なら、自治体も滞納分をご主人に請求できません。請求があったということは、ご主人の名義も入っていますね。ですから質問への回答としては、変更できません。ご主人は税金を立て替えた分を、義父に請求できますが、その義父の様子では、払ってもらえそうもないですねえ。

2　名義変更と簡単におっしゃいますが、名義変更には売買・相続などの裏付けが必要です。これら無しに単に名義変更だけすると...。「贈与」と見なされ高率の贈与税が課せられます。おそらく、「固定資産税の負担をどうするか？」という今回の質問より、はるかに高額な税負担になります。
もし長男さんが資産家で、現金でその不動産を買ってくれる、といった話であれば、万事丸く収まるのですが...。

3　重ねてお聞きしますが、不動産の名義は誰で、ローンは支払い中ですか？ご主人の持ち分だけ売却するというのでは、買い手がつかないでしょうし、ローン残額を下回る金額では売却できません。
>税金分割時
というのも分からないので、補足してください。

4　これもNo.1さんの回答の通りです。ご主人は今すでに住宅ローンをかかえている状態です。それにさらに上乗せして融資してくれる銀行はないでしょう。

No.1さんの回答にもありますが、どうも最初の親子ローンの枠組みに無理があった気がします。

okonomi99 · Answer

今更言ってもしょうがないのですが、
親子ローンはするべきでありません。
何故なら、通常の住宅ローンは、借主が死亡した時には
ローンを借りる時に(強制)加入の生命保険(団信)から支払われるのです。

>１　固定資産税の納税義務者を変更できますか？
もちろん可能です。

>２　主人は次男で，同市に住む長男が親の面倒を見ると言ってるので
>　　その家を長男名義にできますか？できるとしたらどのような手続き　　
>　　が、必要ですか？
変更は可能ですが、贈与税がかかる可能性が十分にあります。
お義父さんとご主人の配分が良く分かりませんが、
登記などを含めて変更する必要があります。
お義父さんがお亡くなりになられた場合の話ですが、
お義父さんに預貯金や株券などの資産がある場合は、そちらをもらって、
家をお兄さんにと言う事も、贈与税無しでする事も不可能ではありません。

>３　最悪、売却も考えています．税金分割時に売却できますか？
税金分割時？？？意味が良く分かりませんが、
売却されるのであれば、不動産会社に御相談されて下さい。

>４　主人は，その家を担保に，自分の家を建てると言ってますが可能で
>　　ですか？
土地は誰の所有でしょうか？
築年数にもよりますが建物の価値は期待できません。
それよりも、親子ローンは完済出来て無いんですよね？
それであれば、所有権(正確には抵当権)は貴方のご主人ではなく、
銀行のものですので、それを担保にする事は出来ませんよ。

>義理の父母は頭がよくて，
>固定資産税が主人に支払い義務があることを知ってて払ってませんでした
>わたしたちが苦労してるのに，主人の実家ではなんとも思ってません
ご主人に問題があると考えます。
そこら辺りをちゃんと考えなくては、
将来とんでも無い事になります。

ご主人から実家に話をしてもらわないと、
この問題は解決する事は出来ません。

実家の固定資産税について

No.2です。

追加 法務局は下記で調べられます。

間違った解答が見受けられるので正しい回答とあわせて補足します。

ちょっと、横道それますが、

お気の毒ですが、どれもかなり否定的な回答にならざるをえません。

この回答への補足

今更言ってもしょうがないのですが、

この回答への補足

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