兄と共有する土地を売りたい

兄と私の連名で１つの土地を所有しています。

２０年前に亡き祖父から贈与されたものなのですが、贈与してくれるとき８０坪（かなり田舎ですが）の土地を孫の兄と私の連名で贈与してくれました。

かなり田舎で利用価値もなく祖父も亡くなってしまっているし毎年の税金も負担なので売らないかと兄に申し出たところいまいち乗り気ではありません。

というのは兄には子供がいるのですが私にはいません。この土地を売らないで置いておくといずれは（兄と私が死んだあと）兄の子供に全部相続されるからです。今売ってしまうと半分私の懐に入ります。兄はそれを避けたいのです。

今のままで売ろうとしても連名の名義なので兄の実印などがないと売ることができません。

兄の承諾なく土地を２つに分割して私の取り分１/２を売ることはできないのでしょうか？

宜しくお願い致しますｍ（＿　＿）ｍ。

No.5 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/02/07 07:55

＞競売するよう申し立てれば兄に売る気が無くても売れるということですか？

そうです。
兄との話し合いが決裂していることが必要です。
1次的には、話し合いしてください。
2次的には競売が認められます。
売る気がなくても、債権債務がなくても全部が競売され、その代金は裁判所で兄弟に分配されます。

この回答へのお礼

再度お答え頂き誠にありがとうございます！

まず兄ともう一度じっくり話し合ってそれでもだめでしたらご教授いただきました方法を考えたいと思います。

最悪このまま泣き寝入りになってしまうのではと心配していましたので大変助かりました、また安心致しました。

本当にありがとうございましたｍ（＿　＿）ｍ。

お礼日時：2008/02/07 23:09

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/02/06 13:05

裁判所に、兄の持分とokansukiさんの持分を一緒に競売するよう申し立てれば裁判所で認めてくれるはずです。

(2人が決裂しているのですから)
裁判所から「お金を取りに来て下さい。」と通知がありますから、行けばもらえます。
これらの一連の手続きは素人では難しいので弁護士の仕事です。
でも、間違いなく、そうなります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

競売するよう申し立てれば兄に売る気が無くても売れるということですか？

最終手段として考えておきたいと思います。

とても参考になりました、誠にありがとございますｍ（＿　＿）ｍ。

お礼日時：2008/02/06 21:31

No.3 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2008/02/05 22:13

＞この土地を売らないで置いておくといずれは（兄と私が死んだあと）兄の子供に全部相続されるからです。

今売ってしまうと半分私の懐に入ります。兄はそれを避けたいのです。

この道を塞ぐ方法を考えてみます。簡単な方法としては、質問者さんは遺言状を作成して、「全財産は（もしくはこの土地を）XXX孤児院（養老院でもNPO法人でも、お世話になった友人でも良いでしょう）に遺贈する」と書きこみます。そして、この遺言状原案を公証人役場に持って行って正式公正証書遺言状を作成してもらいます。そして、それとなく、この公正証書遺言状を作成したことをお兄様に知られるようにします。（公正証書の作成には、親しい知人友人２名に頼んで証人になってもらう必要はあります）

たとえ田舎の80坪の土地でも将来、残り半分をお兄様から買い取って、成人した孤児の方が住む家を建てることは可能でしょう。共有分の分割請求をして、４０坪の土地にしても、なおかつ家を建てることは可能でしょう（都内でしたら土地４０坪の一軒家はむしろ当たり前です）

こうすると質問者さんがお亡くなりになった後はXXX孤児院その他に共有持分権が移転します。そうするとお兄様の子のものにはならなくなります。（厳密にはXXX孤児院の登記は必要になりますが、遺贈者の弁護士または司法書士さんが公正証書遺言状を根拠に機械的にやってくれるでしょう）

＞今のままで売ろうとしても連名の名義なので兄の実印などがないと売ることができません。

お兄様に時価で買い取ってもらう話を持ちかければよいです。上の公正証書遺言状の話を知っていますから「将来、土地が値上がりして高値で買い取ることになるよりは、今、言い値の時価で買った方が得」と普通は考えるでしょう。

お兄様が、この話に乗らなければ、放っておけばよいです。質問者さんにとっては「お兄様のお子様にただでこの土地をあげてしまうか、孤児院等にただでにただでこの土地をあげてしまうか」の違いになります。どちらも同じなら、社会的貢献度は後者の方がおおきいでしょうね。

お兄様が買い取り請求に応じてくれれば、公正証書遺言状の内容を書き換えればよいです。「全財産」というような内容の場合には、この土地は遺贈財産の対象から自動的に外れますから、何もしなくても良い場合もあります。

上の回答は１つの例です、要するに「私が死んでもこの土地は絶対兄のものにはならない。そうすると私が生きている間に、私から買い取った方が絶対得です」とお兄様が信じるように仕向けることが本質です。

いろいろなバリエーション、ご自由に発想してみてはどうでしょう

この回答へのお礼

親身になってご提案頂き誠に感謝致します。

兄はマンションのローンが６５歳まである（定年退職後どうするのか悩んでいる）ので土地を売ってマンションの返済に回したほうが本人にとっても楽なのに売るのに乗り気ではないのですよね。なので買い取るお金なんてこれっぽっちも持ってません（笑）。

遺言状のお話すごく参考になりました。ありがとうございました。多分兄は意地になって余計に売らないと言い張ると思います（すごく頑固なので）。

兄はお金に汚いというか少しずるいところがあって結局２０年間一度も土地の税金払ったことないんです。

すみません、愚痴ってしまって本題からそれてしまいました。

ご参考にさせて頂いていろいろと考えてみたいとおもいます、ありがとうございましたｍ（＿　＿）ｍ。

お礼日時：2008/02/06 21:18

No.2 回答者： commitment#1 回答日時： 2008/02/05 21:05

＞兄の承諾なく土地を２つに分割して私の取り分１/２を売ることはできないのでしょうか？

お兄さんの承諾がなく密かに1/2を売却してしまうことは無理です。やれても不法行為になるでしょう。

共有者でどうしても協議が整わない場合には、分割請求という方法もありますが・・。弁護士等に相談してください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。弁護士・・、なんだか難しそうですね・・。

お礼日時：2008/02/06 20:49

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/02/05 20:53

＞兄の承諾なく土地を２つに分割して私の取り分１/２を売ることはできないのでしょうか？

持分で共有している物件を
共有者の印なしで
分筆はできません。
※分筆してもそれぞれの土地は共有になります。

また
あなたの
持分を全部売買することは
可能ですが
買い手が付かないでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。そうですか・・・。難しそうですね・・。

お礼日時：2008/02/06 16:58