【賃貸住宅契約】貸主側の債務不履行で契約解除をしたい

すみません、要点が分からないので短く書けず、起こった事を時系列で書いています。
長文で申し訳ありません。

■物件下見 ２月上旬
ベランダに面した一番大きな窓のガラスに、大きなヒビが数カ所あるのを確認。
窓の取っ手部分のガラスにもヒビが入っているので、取っ手に大きな力を加えてヒビが入ったと思われる。
古い物件なのでアルミサッシではなく、開けるのが大変なくらい固くなってしまっている鉄製の窓で、鍵もついていない。
仲介した不動産屋は仲介のみで、管理は貸主自身。

■契約時 下見の２日後
２月１５日からの契約になり、その契約までにガラス交換しておくと言われ、それを前提に契約。窓の鍵については双方何も言わず。
２月一杯はフリーレント。３月１日から家賃発生。
この日、鍵は受け取ったが、この日契約書控自体は受け取っておらず、こちらの署名と捺印があるだけのコピーのみ受け取る。
3月1日現在まだ契約書の控えは送付されてこず、受け取っていない状態。

■契約開始日以降
２月１６日に部屋に入ると、まだガラスが交換されていないのを確認。
仲介した不動産屋に出向きこれを報告。期日が分からないが、貸主に急がせるという連絡。
ガラスの搬入や取り替え作業、そして鍵が無いことを考えると、まだ家財道具の搬入は難しいと考え、ガラスの取り替えが終了してから家財道具を搬入する事にした。
つまり、それまではまともに生活できないので、前の家で寝る事にする。

■後で電話
その後、夕方にガラスの件で仲介不動産屋から連絡があり、窓が古い為に合うガラスが無いので、アルミサッシに取り替える”方向”で動いてますと連絡があった。
工事等の日程はまだ分からないとの事だったが、アルミサッシに取り替える事自体は承諾した。

■後から分かった事
窓の作りが非常にいい加減で、隙間から強風の日は凄い風が入ってくる。
そのため、部屋の床が砂埃でざらざらになり、エアコン暖房も非常に効きが悪い。
分かっていれば契約はしなかったが、アルミサッシに変わるのであれば問題無いと考えた。

■窓の採寸 ２月２６日
業者がアルミサッシの採寸に来た。
業者が言うには、窓枠自体を取り替える結構大掛かりな工事になるとのこと。
その後、建物の管理人と名乗る女性が来て「管理費を払ってください。」と言われる。何の事かさっぱりわからないので、追い返す。
これまでの対応の不手際さも手伝い、この時点で貸主への不信感はMAX。

■仲介不動産屋へ乗り込む ２月２９日
３月１日から家賃が発生するのに、家財道具さえ搬入できない状態で家賃が発生するのはおかしいと考え、それを伝える為に仲介不動産屋に出向いた。
まず、アルミサッシへの取り替えはいつになるのか？を聞いたが、分からないという返答。
「とにかくそれが済まないと、荷物も搬入できず生活できない。そもそもガラスの交換が契約開始日の２月１５日に完了するという前提で契約したにも関わらず、２月末になってもそれが完了していない。まともに生活が出来ない状態なのに家賃を払うのは納得がいかない。前の家の契約も解除できないし、このままでは住むのが難しいので、あまり時間がかかるようなら契約解除は解除したい。今日から１週間以内にアルミサッシに取り替えを完了してください。」
と仲介不動産屋に伝える。仲介不動産屋は「貸主に伝えておく。」と言った。

■仲介不動産屋から電話連絡 ３月１日
不「やはり窓枠自体の交換になるので、１週間でアルミサッシの交換は無理。でもガラスは交換して窓に鍵も付ける。」
私「鍵はとりあえずアルミサッシ交換までの処置ですよね？」
不「いいえ、アルミサッシに取り替えはしないという事。」
私「アルミサッシへ交換すると言いましたよね？」
不「いいえ、その方向で動いているという意味でした。」

アルミサッシの採寸にまで来たのに、仲介不動産屋に「濁してたよ！」宣言をされてしまいました。

私「わかりました。昨日申し上げた通り、それでは住むのが難しいです。明日２日に部屋を明け渡して鍵もお返しします。それ以外の対応についてはまた連絡します。貸主さんにはこちらからも直接連絡しておきます。」
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と、これで電話を切った状態です。

1.窓ガラスの話が転々としてしまったのですが、貸主側の契約債務不履行で、契約解除を求める事は可能でしょうか？
2.1が可能な場合、仲介不動産屋にそれを求め、契約にまつわる諸経費の返還を請求すれば良いのでしょうか？
　（前家賃等は全て仲介不動産屋の銀行口座宛に振り込んでいます。）

長々住みませんでした。よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： ok2007 回答日時： 2008/03/02 12:56

事実をどう評価するのかの問題だと思います。

「契約不履行」（債務不履行）といえそうな事実とそうでない事実とが、混在しているように思います。

１．アルミサッシ
「アルミサッシに取り替える”方向”で動いてます」というのは、契約法理の考え方からいえば、そうしない可能性もあるという意味に取ることが出来ます。つまり、取り替えられない何らかの事情があれば取り替えない、という理解になります。

これに対してKanbensiteさんは「アルミサッシに取り替える事自体は承諾した」とのご認識ですから、両者の受け止め方が既に異なっているということです。

この場合、貸主側もアルミサッシへ取り替えることを完全に承諾した事実があれば格別、そうでなければアルミサッシへの取替義務（契約）は生じていないことになります。

そうであれば、この点についての「契約不履行」は、残念ながら、ありません。

ただし、取替義務が生じていると思わせるような行為を貸主側が重ねていたときは、契約の成立を認める余地がありましょう。この場合には、「契約不履行」があったということが出来ます。

２．居住可能かどうか
賃貸物件は、入居可能日とされた日より、実際に入居できる状態になっている必要があります。この点、Kanbensiteさんのケースでは、それが確保されていないとまでは、いいづらいものと思います。
（この点は、事実をいかに評価するのかという問題ですから、個人的見解になるのは止むを得ないものとお考えいただければ幸いです。また、やや貸主側寄りの視点からの事実評価になりますので、いかに反論するかの参考になれば幸いです。）

すなわち、窓ガラスにヒビが入っていても、居住を妨げるほどの瑕疵とは言い難いように思います。また、「窓の作りが非常にいい加減で、隙間から強風の日は凄い風が入ってくる」ことも、居住を妨げる程であるとは言い難く、仮にそうであったとしても２月上旬に下見をしていることから、この点は借主も了解したものと考えることが出来ます。

そうすると、借主の了解している範囲において居住は可能ですから、居住を開始しないのは借主側の個人的判断によるものであって、賃貸借契約自体には「契約不履行」はないものといえます。

なお、「ガラスの搬入や取り替え作業、そして鍵が無いことを考えると、まだ家財道具の搬入は難しい」点については、Kanbensiteさんの判断によるものであるところ、第三者が見てもそのようにいえる場合には、（アルミサッシへの取替義務の有無を別として）少なくとも窓ガラスの交換を終えるまでは居住開始不可能であったといえるでしょう。

ただし、その窓に鍵が無いことについては双方とも何も言わなかったとのことですから、この点については、Kanbensiteさんも鍵が無いことで了承していたと位置づけておくほうが安全です。


最後に、契約解除となれば、貸主には、前受家賃等を返還する義務が生じます。仲介不動産屋の仲介手数料については微妙ですが、請求可能なようにも思います。

返還請求は、窓口が仲介不動産屋となっているのであれば、そこへおこなうことになりましょう。ただ、解除が成立した時点で確認をしておくべきでしょうし、実際にもそのような話になりましょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
貸し主自分とは反対側からのご意見は非常に参考になりました。

ちょうどご回答頂いた時間あたりに、不動産屋へ出向いておりました。

１.そもそも契約開始日の２月１５日の時点でガラスは交換されていなければならなかったにも関わらず、それがされていなかった。
２.約束をした日から２週間以上経過した時点でも交換がされなかったガラスが、なぜ急に１週間以内に交換できる事になったのか？ふしぎー！

私が最もひっかかってたのは以上の２点です。
１は完全に期日を区切っているので、貸主側の「履行遅延」になり、契約書等には書かれていない事ではあるが、何度も口頭で確認しあったので「諾成契約」にあたると考えました。
２の事を電話で言われた時が、貸主に対して一番ムカつきました（笑）。じゃあなぜ最初からやらなかったのか？という点ですね。つまり、貸主側の一方的な自己都合に振り回されていたと考えも問題無いと思いました。

このアタリを文章化し、不動産屋に渡しました。
更に鍵の引き渡し書もこちらで作成し、それにサインをもらった上で鍵を返還してきました。

大東系の多店舗展開をしている大手不動産屋さんで、当初はフットワークが思いかもという印象でしたが、今回は店長さんが私の言っている内容にほぼ同意してくれ、私のおさめたお金は全額戻ってくることになりました。
しかし、自分としては２週間程鍵を持っていた事実があるので、２週間分の家賃は日払いで支払う姿勢は見せていましたが、今回は全額返金しますといわれ、それで合意しました。

お礼日時：2008/03/02 19:21