不動産譲渡所得の取得費の立証方法

土地譲渡所得の取得費の立証方法について教えてください。
昭和６０年に、母が地方都市に住んでいたときに、当時の隣家（現在連絡先不明）から買った土地について、権利証は保管しているのですが（権利証には当然課税価格つまり当時の固定資産評価額は記載されています）、売買契約書も代金支払い時の領収証も見つかりません。私も当時のことを覚えていますが、近隣の売買相場で買ったことは間違いありません。（なお、母は介護施設に３年以上前に入り、住民票も移動していますので、居住用資産の売却に伴う特別控除も受けられません。）
このような場合に、次の点について教えていただければ助かります。
（１）当時の公示地価を調べて、この相場で買ったことは間違いないという説明文を母に書いてもらって取得費の価額を税務署に認めてもらうことはできないのでしょうか？
（２）当時の固定資産評価額は売買相場よりも格段に安かったことは公知の事実ですから、少なくとも権利証に記載されている固定資産評価額を取得費として認めてもらうこともできないのでしょうか？
（３）仮に上記（１）が認められる場合昭和６０年の公示地価はどこに行けば調べられるのでしょうか？

最後に、仮に、上記（１）も（２）も認められないとすると、税法の運用として非常に不当ではないでしょうか？
例えば、９０００万円で土地を買った人が１億円で売却したが、その売買契約書や領収証が火事で焼失してしまったときも、税務署は１億円の５パーセントしか取得費を認めないということになると思いますが、これはあまりにも不当な取扱だと思うのですが、どうでしょうか。
それに、昭和６０年当時にしても、土地購入時に税務署かどこかの役所から、その売買について、いくらで買ったかについての問い合わせがあり、回答しているはずなので、税務署かその役所は、当時は売買代金額を知っていたはずなのです。
それにもかかわらず、時間が経過して、納税者が高齢になって売買契約書や領収証が見あたらなくなってからの売買でについては、その売買代金額の２０パーセント（１５パーセント＋５パーセント）の税金を支払えというのはおかしいという気がします。
やはり、売買契約書や領収証以外でも、少なくともこれくらい以上の取得費はかかっているという立証方法が認められてしかるべきではないでしょうか。

No.2 ベストアンサー 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2008/05/13 03:04

＞最後に、仮に、上記（１）も（２）も認められないとすると、税法の運用として非常に不当ではないでしょうか？・・・やはり、売買契約書や領収証以外でも、少なくともこれくらい以上の取得費はかかっているという立証方法が認められてしかるべきではないでしょうか。

私が持っているマニュアル「所得税確定申告の手引」（税務研究会出版局発行東京国税局課税第一部所得税課長監修）には「実際の取得費が譲渡収入金額の５％を超える場合で、この超えることを納税者が立証したときは、実際の取得費により譲渡所得の金額を計算します」と書いてありますから、この運用に従えば良いわけです。（このマニュアルは大きな本屋さんならどこでも売っていますから「概算取得費控除の特例」という項目だけでも立ち読みして、ご自分の眼で確認してみてください。

「納税者が立証したとき」とありますから、税務署に立証を期待するのはそもそも無理です。それと土地は１物４価となっている現実がありますから、上手に活用すれば領収書がある場合より有利になることも有り得るでしょう。

私なら、基本的には本件、辣腕そうな税理士さんを探し出して依頼して、税理士さんの権威を利用して立証する作戦を立てますが、その前に立証作業がどの位の難易度か見当をつけておくでしょう。そして自分でそろえられる資料は揃えておけば、税理士さんも気分よく引受けてくれるはずです。私は素手で税理士さんの門戸を叩けば「５％で計算するより方法がないでしょうね」と冷たくあしらわれると予想しますが・・・

１固定資産税評価額
　これは一番安い価格ですから、これを使って立証することは愚の骨頂というべきで、私なら無条件でパスします。

２路線価格（相続税評価額）
大きな図書館では古い路線価格図が閲覧できます。たとえば東京なら都立中央図書館に行くと、かなり古い年代の路線価も判ります。昭和60年というと、かなり古いですから国会図書館にでも行って、どういう機関が古い路線価格図を持っているか聞いてみるのはどうでしょう。
３公示価格
私なら昭和60年の日経新聞を大きな図書館で調べますね。日経新聞は毎年公示価格特集号を出しているからです。物件の近くの公示価格から単価を知ることはできるでしょう。朝日とか読売、毎日は購読していないので良く知りませんが調べてみる価値はあるでしょう。
４時価
領収書がなくても、日記とか手帳のメモが残っていないか、私なら探してみますね。おじさんとかおばさんに、聞いてみるのも良いでしょう。
質問者さん自身も記憶をたどって、何千何百万位かは思い出すと良いでしょう。登記簿を見ると誰から買ったかわかりますから、売ってくれた人に記録が残っていないか、念のため調べてみることもやってみます。不動産取引は金額が大きいから普通の人なら、大事に取っておいていることはあり得るでしょう。
５地価動向資料
地価の動向、上昇・下降傾向をマクロ的に把握し、自分の計算が正しいことも「立証手段」になるでしょう。自治体に聞いて、地域の地価を負っている資料を刊行していないか、私なら聞いて調べます。経済白書とか物価についての経済企画庁、国土交通省など政府刊行資料も調べてみますね。

万一、税理士さんに冷たくあしらわれたら、私なら自分で確定申告やってしまいますね。

確定申告では特別の資料を提出する義務はないですから、申告書だけ出して、後日税務署からの呼び出しを待ちます。呼び出されたら、上の資料、計算根拠資料を持参して、協議開始です。

この回答へのお礼

非常に丁寧な回答をいただき、深く感謝しています。
公示価格を参考にして確定申告して、税務署から呼び出しがあれば、説明しようと思います。
教えてｇｏｏに質問を出して、本当に助かりました。
もう一度お礼を申し上げます。

お礼日時：2008/05/13 22:22

No.4 回答者： yonumogi 回答日時： 2008/05/14 02:36

損をしないですむ譲渡課税

http://www.sekimoto-tax.ne.jp/chosho/g-mi-03-10h …

取得価格が分からない場合、土地建物の一括売買でそれぞれの譲渡価額が区分されていない場合、あるいはその一部しか分からない場合には、路線価を基礎に譲渡所得を計算する方法が考えられます。......
一方、土地の取得価格は、財団法人日本不動産研究所が出している統計で、....

建物については、国税庁が、木造とか鉄筋などの構造別に各年別の標準的な建築費を公表していますから、これによって取得費や減価償却費を計算すれば、譲渡時の取得価額を計算することができます。....

類似なもののようです。

この回答へのお礼

教えていただいたサイトの説明で、さらによくわかりました。
私も、当時の公示地価などの資料で取得費を計算して申告しようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/05/17 10:05

No.3 回答者： midmt 回答日時： 2008/05/13 13:22

これだけの手がかりがあって、５％の概算計算しか出来ないなんてことはありません。

最近の税務署は、記憶だけでも、不自然でなければ認める方向で処理しているはずです。（公式の場での同趣旨の署発言がありました）

まして、権利証まであればそこから当時の固定資産税評価額からさかのぼり、推定取得価額まで持って行くのはそう難しくないです。

また、公示価格からさかのぼってもかまわないでしょう。
リンク先を張っておきましたから、そちらで調べてみて下さい。

ご質問者のおっしゃっておられるように、証拠がなければなんでも５％なんて誰でもおかしいと思うし、税務署だってそれほど無慈悲なことは考えていません。
仮にこれに縛られている税理士がいたらそちらの方がよっぽどアホ。

参考URL：http://www.land.mlit.go.jp/webland/

この回答へのお礼

非常に心強い回答をいただきありがとうございました。「経験者」というところにも力を得ました。
早速上記のサイトで公示価格を調べたところ、１９７０年から載っているので、これにも驚きました。
No.2の方の回答とともに、参考にさせていただき、当時の売買価格について、少なくともこれくらいはあったという線で説明してみようと考えています。
今日は、教えてｇｏｏという仕組みを知っていて、本当によかったと思います。もう一度、お礼を申し上げます。

お礼日時：2008/05/13 22:30

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/05/13 00:32

>（１）当時の公示地価を調べて、この相場で買ったことは間違いないという説明文を母に書いてもらって取得費の価額を税務署に認めてもらうことはできないのでしょうか？

>（２）当時の固定資産評価額は売買相場よりも格段に安かったことは公知の事実ですから、少なくとも権利証に記載されている固定資産評価額を取得費として認めてもらうこともできないのでしょうか？

原則出来ません。

>税法の運用として非常に不当ではないでしょうか？
といっても、そうなっているので。。。。まあご不満であれば、国税不服審査という方法などは用意されています。

>それに、昭和６０年当時にしても、土地購入時に税務署かどこかの役所から、その売買について、いくらで買ったかについての問い合わせがあり、回答しているはずなので、

いえ、そういうことをたまにするケースはありますけど、基本的にはそういう問い合わせはしていません。なので、

＞税務署かその役所は、当時は売買代金額を知っていたはずなのです。
それはわかりません。

まあ、取得費の証明については税理士に相談してみてください。実は（１），（２）に近い話で認めさせるような算段も考えられなくはないのですがこれは税務署との交渉になるので、とても素人が出来るものではありません。

この回答へのお礼

早速回答いただきありがとうございます。
税務署と交渉してみようと思います。

お礼日時：2008/05/13 22:17