権限保険（米国法及び国内法)

米国法からです。多分国内法にあるかどうか知りませんが、権限保険の基礎知識を習得したいため、どちらでも結構です。

将来に何がおきるかわからないから保険に加入するのが通常だと思うのですが、権限保険とは不動産の権限に瑕疵がないことを保証する保険だそうです。
もし、そうならその不動産に対して売主が買主に売る前に瑕疵の存在にわかっているはずです。瑕疵があるものを売れば一種の詐欺で何も買主が権限保険をかけなくてもいいような気がします。

多分、どこか私の解釈が十分でないのでどなたかアドバイスください。

No.3 ベストアンサー 回答者： kanarin-y 回答日時： 2002/12/07 07:20

権原保険に理解には米国の不動産権についての理解が不可欠です．日本と比べるとはるかに複雑です．(長くなりますので説明は省略しますが)

その複雑な権利関係を調べる専門の会社(Escrow Agent)があります．専門の会社が2～3ヶ月，長いときは1年もかけて調査をします．
その調査の結果に対して保証する意味で権原保険をつけます(Escrow Agentが権原保険業務を行っている場合が多い)．

基本的にはd-yさんの回答の通りです．

>>米国では日本みたいに住所が明確でない

そんなことはありません．ほぼ明確です(明確でないと郵便が届かなかったり大変です)．
ただ，登記のファイルが書類の受付順に閉じられていて，その索引も譲渡人と譲受人の名前しかないので，住所から検索できないのです．
その索引名簿を20～60年さかのぼって調査をします．
なお，大手の保険会社は人的編成の公的登録簿を物的に編成し直し，これに課税・裁判その他当該土地の負担に関する情報を付加した title plant とよばれる総合的登録簿を整備しています．


>>Mortgage(抵当権)は関係あるのでしょうか

権原保険の一般的保障内容としては，当該権原が取引適合権原(marketable title)であることが含まれます．
Marketable Titleの要件として権原に負担が存在しないことが求められ，負担の中にはmortgageが含まれていますので，関係あるといえるでしょう．

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

つまりこういうことですか。A(売主)とB(買主)が土地の取引をした。BさんはAさんのことを信用しても、Aさんの前の所有者になんらかの瑕疵がある可能性がある。

＞登記のファイルが書類の受付順に閉じられていて，その索引も譲渡人と譲受人の名前しかないので，住所から検索できないのです．

この理由で瑕疵があるかどうかを調べるEscrow　Agentがいる。なんか寺にいって過去帳から家系図を調べるものですね。登記のファイルのフォーマットを変え、住所から検索できるようにすれば、いいと思うのですが、こうすれば、Escrow　Agentの存在がなくなってしまうから、行政は行わないのでしょうか。

お礼日時：2002/12/08 10:38

No.2 回答者： d-y 回答日時： 2002/12/05 20:06

追加です。

後先になりましたが、昔勉強したちょっとの知識で回答していることを、お詫びします。

「登記制度そのものがなかったり」は、うっかりでした。より正確には、「登記制度があまり頼りにされていないらしいので」と言うべきでしょうか。登記制度があっても、対抗力が認められていなかったり（州によるのかもしれませんが）、地番別にファイルされていなくて素人には調べにくかったりするらしいです。一方、title insurance companyは、自前で地番別に編集したtitle plantとという記録を持っていて、それでもって権利のありかを検証するということのようです。

私の解釈をまとめると、次のようになります。

米国では、登記に対抗力が認められていなかったり、（素人には）登記を調べるのが難しかったりするので、不動産取引に際して登記で権利を確認するのは一般的でない。別途独自の記録を維持している専門家(Title insurance company)に調べてもらい、その調査結果を保証するものとしてtitle insuranceを受け取るというのが一般的な商慣習である。

この回答へのお礼

米国では日本みたいに住所が明確でない。つまり、何丁目何番何号というものがわからないそうです。このことが米国の土地制度の欠点でそれをおぎなうためにtitle insurance というものがある。これはわかるのですが、
Mortgage(抵当権)は関係あるのでしょうか。

お礼日時：2002/12/06 10:11

No.1 回答者： d-y 回答日時： 2002/12/05 01:03

買主としては、売主が責任を持つと言っても、それだけでは心配だから保険をかけるのでしょう。

売主が詐欺だったときには、その詐欺に責任を追及しても、問題が解決する可能性は低いはずです（詐欺なら逃げちゃったり、お金をかくしたりするはずだから）。また、土地が転々と売買されてきた場合、自分が買ったときの取引はともかく、その前の取引について隠れた瑕疵がなかったかどうか、売主としても必ずしも100%知っているとは言えないんじゃないでしょうか。

ちなみに、日本では権原保険（「権限」ではなく「権原」だと思います）というのを聞きませんが、それは登記がかなり頼りになるからだと思います。前の持ち主がまるっきり無権原の場合に登記に公信力はないものの、それ以外の「どっちの権利が優先なの？」という争いは必ず登記のある方が勝ちます。
仮に2・3代前の持ち主が無権原だったとしても取得時効が成立している場合もありますから、売主と登記ががしっかりしていれば、大体大丈夫と思ってよいことが多いのだろうと思います。

翻って米国の場合、登記制度そのものがなかったり、あっても対抗力が認められてなかったりするらしいですから、保険がないと心配になるのだと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。本件レスがないと思っていました。

＞米国の場合、登記制度そのものがなかったり、あっても対抗力が認められてなかったりするらしいですから、保険がないと心配になるのだと思います。

米国には登記制度はあります。ただ、抵当がついた土地でも売買の対象になるそうです。日本ではある人に訊いたの
ですが、理論的に可能だが、実務上ありえないとのことです。こういうことから米国では権原保険が存在すると思います。これはd-yさんのレスも参考にした自分の推量です。

お礼日時：2002/12/05 09:56