離婚に伴う住宅ローンの名義変更について困っています

はじめまして、皆様よろしくお願いいたします。

先日、僕の妹夫婦が離婚することになりました。
離婚については、ほぼ解決済みなのですが問題は住宅ローンの事です。
妹夫婦は結婚当初子供が二人いることと、夫が肉体労働関係ということもあり
早期に住宅を持とうと土地2,500万円、
上物2,000万円の計4,500万円の住宅を購入しました。
この時に土地代1,500万円を父が退職金から支払いをしています。
残債は2,700万円程度です。

そして今回、離婚するにあたってこの家を妹側の名義に
全て変更する手続きをとっているようなのです。
（現在、書類上では当事者の夫2/3、妹（当事者）1/3の所有権になっているようです）
この事については夫側は了承済みです。

現在の経済状況は、妹（当事者）は専業主婦です。
（今後はフルタイムではないかもしれませんが仕事を探しているようです）
そして、父は定年退職後、年金受給の範囲内で仕事をしています。
母も定年退職後で嘱託で仕事をしています。
今後は、その家に妹、妹の子供二人、その両親で住むことになっています。

そこで、今後住宅ローンの借り換えや、税金問題について詳しい方に
アドバイスをいただきたく以下疑問について教えていただく質問いたします。
・不動産の名義人は誰にするのが最善なのか
・ローン名義人は誰にするのが最善なのか
・その際、ローン名義人は団信などの保険に加入する事は可能なのか
・上記以外に生活上負担を軽くする手段があるのか

僕自身のことではないのですが、身内として現在も付き合いもあるので
今後の生活を少しでも明るく前向きに生きていけるような手段があるならアドバイスをしたいと思っています。
また、このような機関に相談すると、より具体的なアドバイスがもらえるというところがあるなら
そちらも教えていただけたら幸いです。

長々となりましたが、皆様よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/10/30 13:35

厳しい事を書きますが、借り換えは無理と思います。

お書きの状況では誰も2700万の残債を借り換えローンで組める与信がありません。

＞・不動産の名義人は誰にするのが最善なのか

妹さんでしょう。この不動産名義の変更は共有者（夫）の協力があれば可能です。
しかしローンが借り換え出来ないのなら、夫は名義変更に同意しては駄目なのです。
なぜなら借り換えしないで名義を変更してしまうと、夫はその家に対しての権利を失うのに、ローンの債務だけは背負う事になるからです。
なのに夫が了承済みというのは、この辺のことを夫は知らないのでしょうね。

＞・ローン名義人は誰にするのが最善なのか

妹さんでしょうけど、妹さんはすぐの借り換えは無理ですよ。　2700万の借り換えには一般企業の正社員勤続3年以上、年収500万以上が最低線です。

＞・その際、ローン名義人は団信などの保険に加入する事は可能なのか

団信に加入しないと借り換えできないでしょう。

＞・上記以外に生活上負担を軽くする手段があるのか

質問はすべて借り換えができた上での話になりますから、借り換えをどうするかが問題と思います。

この回答へのお礼

-phantom2-さん早速のご意見ありがとうございます。

いただいた意見からすると、現在の世帯の状況では借り換えは無理という事ですね。
そうなると、現在夫側の口座（推定ですが）からローンの引き落としがあると思うのですが、
もちろん分かれる事で引き落とし口座は変更しなくてはいけませんよね。
その場合、現在のローンプランはそのままで引き落とし口座だけは妹の口座に変更できると思ってもいいのでしょうか？

僕の聞いている限りですが、購入したハウスメーカーの担当者いわく
なにか手のある言いぶりでゆっていたようなので。

現状を冷静に見ると、夫側も家に対し思い入れがなさそうなので
最善策としては、なるべく負債を抱えないように売却するのがベストなのでしょうか。
本心としては、この手段が一番最善だとも思うのですが・・・

お礼日時：2008/10/30 18:58

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/10/30 21:58

>その場合、現在のローンプランはそのままで引き落とし口座だけは妹の口座に変更できると思ってもいいのでしょうか？

辞めた方が良いでしょう。
ローンの主債務者がその家に住まなくなる事は、住宅ローン契約違反ですから、そのような引き落とし口座名を変えるような事をして、それが銀行にバレたら大事になる可能性があります。

契約違反で残債の一括返済を求められる恐れがあります。

考えられる手段は前回答者さんのとおりに、夫の通帳を預かってそこに妹さん達が入金し続けるのが無難です。

いずれにせよ、妹さんが滞らせると家は競売になります。

その場合は夫が滞納したことなりますから与信情報がブラックになり、カードやローンが５年から7年使えなくなり、二度と住宅ローンは組めません。

このリスクがありながら、ローン債務を背負ったままで登記名義変更を了承する夫はおめでたい人です。

No.2 回答者： akak71 回答日時： 2008/10/30 20:54

名義は妹に、財産分与より、所有権移転登記する。

　銀行に連絡しないでも登記申請はできます。　ただし、銀行約定書には違反している。

抵当権の債務者は、そのままにしておく。変更には銀行の承認がいります。　預金通帳を預かり、返済を妹がする。
住んでいない人の返済はあてにできません。
返済が完了すれが、妹の物となります。