銀行担保と保証協会

12年前に住宅ローンを借り、今まで大過なく返済してきました。その間何度か返済に関して相談はしましたが、当初の返済を続けています。自分の記憶では、銀行直接の担保設定だったと記憶していますが、先日、返済の相談をしたところ、保証協会に移っているとのことでした。まず第一の質問は、本人に知らせずに担保設定の変更ができるのか。第二の質問は、結果的に返済が滞って保証協会に回されるとどうなるのかという事です。よろしくお願い致します。

No.1 回答者： tom0014 回答日時： 2009/01/24 10:37

失礼な言い方ですがだと思いますが記憶は嘘をつきますので物証で確認すべきです。

まず管轄の法務局に出向き登記簿謄本を確認されることをおすすめします。
そうすれば誰がいつどのくらいの抵当権を設定しているのかがわかるはずです。
通常は権利書にも書いてあるはずなのですが。

また融資の時に保証金というを支払いませんでしたか？
もしくは金利の中に保証金を含むという契約はありませんか？

1.通常担保設定は債権者の届出だけで登記はできません。債務者の了承を得る必要があります。
2.銀行に対して保証協会から弁済がなされ質問者にその分の請求します。
家を処分するなり交渉して減額してもらうなどの返済方法がありますが
その道の専門家がいますのでそのときになったら相談されればよいと思います。

No.2 回答者： Domenica 回答日時： 2009/01/24 16:40

住宅ローン審査経験者です。

細かいことをお尋ねして申し訳ないのですが、できれば「経過」を正確に把握したいものですから…。

ご質問者さまは、「住宅ローン」のご利用に際して、銀行が指定する「保証会社や保証機関」ではなく、都道府県や市の「保証協会」を利用されているのでしょうか？（「保証機関」の名称が「○○保証協会」ということも考えられなくはないので、その点を正確に把握したいんです。）
だとしますと、ご質問者さまは自営業者でしょうか？（「住宅ローン」という個人融資において、都道府県や市の「保証協会」を利用するのは、珍しいことなので、そのあたりに事情がありはしないかと思いまして…。）

> 12年前に住宅ローンを借り、今まで大過なく返済してきました。
中には、「大過」＝延滞＝数か月の遅れ…というご認識のお客さまがいらっしゃるんです。
要するに「数日程度の遅れならば延滞にはならないし、『大過』ではない。」とか「銀行に遅れることを連絡して、了承してもらっているから『大過』ではない。」と仰るお客さまがいらっしゃるんです。
「数日程度の遅れ」は『大過』ではないとしても、『小過』とは言えると思います。
返済期日に関する契約事項を守れていないのですから。
ご質問者さまは『小過』もなかった…と認識させていただいてよろしいでしょうか？

> その間何度か返済に関して相談はしましたが、当初の返済を続けています。
『小過』もなかったものとして、ならば、返済のどのようなことを相談されたのでしょうか？
「繰上返済」について相談をしたけれど、銀行側にとっては「繰上返済」をされるよりも当初契約どおりに返済してもらった方がいいので、「繰上返済」については芳しい返答がなかったため、当初契約どおりの返済を続けている…ということでしょうか？
それとも、『大過』を避けるためにリスケジューリング等の相談をしたけれど、ご質問者さまのご努力により、何とか今日まで当初契約どおりの返済を続けている…という意味でしょうか？

> 自分の記憶では、銀行直接の担保設定だったと記憶しています
これに関しては、＃１さまの仰るとおりなんです。
「記憶」は絶対ではなく、「思い込み」ということもあります。
当初の住宅ローン契約において抵当権の設定登記がされ、その際に「このような状況で抵当権を設定してありますよ」という証拠を示すために、銀行はその際の「登記簿謄本」をお渡ししているはずです。
『金銭消費貸借兼抵当権設定契約証書』などと一緒にその「登記簿謄本」が保管されていませんか？
まずは、そちらを確認してみてください。
そのうえで、銀行が
> 保証協会に移っているとのことでした。
と言ったのでしたら、それは、「担保」ではなく「求償権」だけのことではないかを確認するために、法務局へ出向き「登記簿謄本」を入手し、現状を確認してください。

時折、住宅ローンの契約当初から抵当権設定権者が保証会社になっていることも「なくはない」ので。
今「登記簿謄本」を取って、内容を確認すれば、「現在どのような状況なのか」が正確に確認できます。

> 第一の質問は、本人に知らせずに担保設定の変更ができるのか。
この場合、別に新たに「抵当権設定登記」（＝担保設定）を行う訳ではなく、「債権譲渡」の登記申請になると思うんですが…。（私自身、保証会社に出向していたこともあるのですが、担当していたのが「保証審査」の方で、代位弁済や債権譲渡等の「管理業務」を担当していなかったので…。）
「債権譲渡」の登記ならば、譲渡人（銀行）と譲受人（保証会社）が共同して申請するだけでよかったのではないかと記憶しています。
「登記」に債務者は関係してこなかったと思います。
ただ、「登記」はこのようにできますが、債務者に対して譲受人（保証会社）が、「自分が譲り受けました」と「通知」をしていないと「対抗要件」を有しなかったと思います。

このあたり、少し記憶が不確かなので、専門家に確認していただいた方がよろしいかと思います。

ところで、銀行は、「銀行から保証会社に『抵当権者が』変更になった」と断定した言い方をしたのでしょうか？
それとも、「債権が、銀行から保証会社に移っている」という言い方をしたのでしょうか？

ご質問者さまは住宅ローンを借りられるときに「保証料」を支払って「保証会社」に保証を依頼する契約をされていませんか？
だとしたら、なんらかの理由（例えば、実は『小過』が複数回あった…とか）で、銀行が「保証契約」に基づいて、ご質問者さまの債務について保証会社に「代位弁済」を求め、保証会社が「代位弁済」をすることによって、『債権』が銀行から保証会社に移り、その結果、保証会社がご質問者さまに対して『求償権』（簡単に言えば、文字通り「償還（お金を返してもらうこと）を求める権利」のことです）を得ることになります。
ただ、このような場合には、必ず、債務者に対して銀行から「次同じようなことがあれば、保証会社に代位弁済をしてもらいます」というような通知がされ、実際に代位弁済があれば、保証会社から「代位弁済したので債権が保証会社に移りました」という通知があるものなんですけれど…。
それもなく、
> 返済の相談をしたところ、保証協会に移っているとのことでした。
は少し不思議なんです（先ほども申し上げましたように、債務者に通知しなければ、第三者への対抗要件をなさないハズなんですよね）。

> 第二の質問は、結果的に返済が滞って保証協会に回されるとどうなるのかという事です。
銀行が指定する「保証会社・保証機関」と、都道府県や市の「保証協会」では、扱いが異なる点もあると思います。
私が分かるのは、銀行が指定する「保証会社・保証機関」の方ですが、銀行と保証会社・保証機関のそれぞれが加盟している『個人信用情報機関』に、「代位弁済」「債権譲渡」の情報が登録されます。
この情報が登録されると、この先しばらく（５年ほど）は、新規の融資やクレジットカードの作成が「難しくなる」ことが考えられます。
保証会社に回った住宅ローンに関しては、返済先が銀行から保証会社に変わるだけで、大きな違いはないと思います。
毎月の返済額もこれまでどおりでＯＫということも考えられますが、もしかしたら、これまで「ボーナス返済分」があったものが、ボーナス返済なしとされ、毎月の返済に分割されたりすることがあるかもしれません。
このあたりは、保証会社との交渉次第になりますが。

ご質問文だけでは、今ひとつ不確かな点もありますので、一部、どうしても想像を加えた回答になってしまいましたことをお許しください。
正確な状況（『登記情報』と『個人信用情報』）をご自身で把握された上、銀行や保証会社に相談されるのが一番確かだと思います。