競売物件の家賃滞納を勧められました

　現在、賃貸借家に住んでいますが
家主の借金のため、借家が競売にかけられることに
なりました。

　不動産やさんはトラブルを防ぐためにも
次の物件は仲介料を半額にするから
競売前に出た方がいいと勧めてきて
引越も考えましたがいい物件がとりあえずなく、
不動産屋さんの勧める物件を断ったところです。
すると今度は現在の家主が立ち退き料などは払えないだろうから
家賃を滞納して立ち退き料と相殺することを
家主と話し合ったら？などと
勧めてきました。

　しかしいろいろ調べたところ、
家賃滞納をすることで
契約解除を申し立てられるわけだし、
競落後、すぐに出て行けるか分からないし、
(小学校区内で物件を探すので見つかりにくい）
そのとき、家賃滞納実績があると
問題になると思うので
不動産屋サンの勧める方法がベストだとは思えません。
ただ不動産屋さんも一筆書いてもらえばいいから大丈夫というのですが。

　この借家を賃貸目的で落札したいという人も
いるらしいとの話もちょっと聞きました。
もしそうなら所有者が変わるだけで
このまま借りることも可能なわけですし。
ただ、現在の不動産屋さんも売却目的で入札するのではという話も
小耳に挟んでいます。



　どうするのが一番いいでしょうか？

　近日中に不動産屋さんを交えて家主と話をする予定です。
過去、うちに来ると言われてすっぽかされているので
今回も来てくれるかは分からないのですが。

　家主に直接ではなく、不動産屋さんに一時的にプールしてもらい
もし退去の時立ち退き料を支払えないなら
それを立ち退き料として支払ってもらう、
またその後賃貸目的で競落され
新しい所有者と契約することになったときは
その家賃を払うべきところに不動産屋さんに払ってもらって
家賃滞納の実績はなしにしてもらうなどの方法が取れるでしょうか？

　法務局に家賃を供託してもらう方法があると聞いたのですが
この場合、その家賃はどこに支払われるのでしょうか？

　また実際には裁判所から執行官が来る前に
債権差し押さえ命令がきて「家賃を現家主に支払わないように」との
旨の書面が来るらしいのですが
今回来ていません。
家主本人が競売の手続きをしたので
差し押さえ命令が来なかったと聞いたのですが
差し押さえ命令が来た場合、家賃はどこに払うかとか
書いてある物なのでしょうか？

　家主と話すときにできるだけ有利に事を進めたいので
よろしくお願いします。



　

　

No.3 ベストアンサー 回答者： megomama 回答日時： 2009/04/10 11:36

競売手続き開始前から建物を使用していた賃借人は、建物が買い受けられても買受のときから６ヶ月を経過するまでは買受人へ建物を引き渡さなくてもよいとする民法の規定があります。

ただし家賃は買受人に支払わないといけません。

質問者様の場合買受人がまだ決まっていないので，誰に家賃を支払ったら良いのかわかりませんよね。
家主さんに払っても仕方がないので。
私も「供託」が一番いいと思います。
買主さんが現れても６ヶ月間は住むことができますし、引き継いで大家さんになってくれるのが一番ありがたいでことですよね。

民法上からしかわかりませんが、供託をするなら債務履行地の供託所です。そうすれば供託所から債権者に供託書が通知されます。

この回答へのお礼

　ありがとうございます。
裁判所に問い合わせた結果、
家賃は現在の持ち主である現家主に支払うとのことです。
不動産を交えて、交渉の結果
家主に払ったという形で
毎月不動産にプールしておき、最終的に敷金などの
返還に使うということになりました。
法改正で敷金は旧家主に返還要求できるという風になったそうです。

なので競落されて、買い受け人に渡るまでの家賃の
支払い方が決まったのでちょっとホッとしています。

　どんな人が落札するか分からないので
今は何ともいえませんが、賃貸目的で買ってもらえたらありがたいです。

お礼日時：2009/04/10 23:19

No.4 回答者： monchan-man2 回答日時： 2009/04/10 22:06

ひとつだけ確認ですが、借家に住み始めた時期（賃貸契約の開始時）と大家さんの借金の時期（抵当権の設定時期）は、どちらが先ですか？？もし大家さんの借金よりも先に借家に住んでいるのでしたら、質問者様の賃借権は競落人に引き継がれますので、引っ越す必要はありませんよ。

ただし、家賃を支払っていないと契約が解除されますので、法務局に供託して下さいね。

逆に、大家さんの借金が先の場合、賃貸契約時に質問者様は不動産業者より重要事項説明を受けたと思いますが、その重要事項説明書の中で借家が大家さんの借金の抵当に入っていることが明記されていますか？？もし説明を受けていないようであれば、不動産屋に損害賠償請求できますよ。引越し代や敷金等を不動産屋に請求して下さい。

以上、ご参考まで

この回答へのお礼

　ありがとうございます。
抵当権の方が先なのですが
不動産屋さんの説明も「普通はローンを組んで建てますから
そのとき抵当権はつくものです。借家でついてないのは
親とかからの相続で手に入れたとかお金持ちぐらいです」でした。
なので特記事項でも書いてあります。
ですからまさかこういう事態になるとは思ってもいなかったわけですが
　ちなみに家主の借金は家のローンとかでありません。
こういう場合でも不動産屋さんに請求できる物でしょうか？

　こういう事態になった責任は仲介したうちにもあるので
新しい物件を仲介するときは仲介手数料はなしにしますとは
言われました。
またこちらの条件に見合った物件が出たら
まず優先的に紹介してくれるそうです。


　
　一応家賃は家主に直接(今まで会ったことはなかったのですが）
振り込みでしたが、今度から不動産に供託という形になります。
法改正で競売にかけられて落札された物件も
敷金請求は旧家主にできるということなので
(法の写しを見せてもらいました）
供託してもらった家賃から敷金、迷惑料などとして
返還してもらうようになりました。

　その後、落札後、買い受け人が決まったら
そちらから連絡が来るそうなので、
そうなってからまた賃貸できれば
契約を結び直すなり、立ち退きを要求されれば
立ち退くまでの家賃は払い、
半年以内に出て行けるよう今から少しずつ準備するつもりです。

　

お礼日時：2009/04/10 23:37

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/04/09 14:57

競売の場合、落札者に賃貸契約は引き継がれません。

これは、
１．敷金は引き継がれない
　　（ただし敷金は大家預かりではなく不動産屋預かりになっている
　　　ケースもありますから確認してください）
２．未払い家賃は引き継がれない
３．善管義務以上の原状回復義務はない
ということです。（他にもあると思いますが）

１．はマイナス要因、２．３．はプラス要因と考えれば、
どういう対策をとってもリスクはありますから絶対こうすればいいと
いうやりかたはないと思いますが、
敷金相殺を狙って家賃を滞納するというのもひとつのやり方ではあると
思います。

この回答へのお礼

　こういう状態なので敷金は返ってこないでしょうし
6ヶ月以上前に更新しない旨を通達しないといけない(といっても更新は来年3月です）というのに
違反しているので本当なら立ち退き料も請求できると
不動産屋さんには言われたのですが
取れないだろうということで。

　家賃滞納という手もあるのでしょうが
やはりかなりリスクがあるなと躊躇しています。
家人は「一筆書いてもらうから大丈夫だろう」というのですが。
でも債権差押えが執行されていたら
家賃も債権者に支払いらしいので
むしろ家主に払っても
本来なら債権者に払うので
結局家賃未払いと見なされることもあるらしいし、
といろいろ聞いてますます分からなくなっているところです。

　ありがとうございました。
もう一度、家主と話す前にしっかり家人と話をします。

お礼日時：2009/04/09 16:20

No.1 回答者： Ja97KG 回答日時： 2009/04/09 14:43

家賃滞納はお勧めできません

それを理由に明け渡し請求される危険もあります。
その状態でしたら法務局に家賃を供託することを勧めます
個人でも手続きは可能ですが
司法書士等に依頼することも可能です
一番いいのは落札した人と再度賃貸契約できれば一番いいんですけどね

この回答へのお礼

いろいろ調べて家賃滞納のリスクも
かなりあると思っているので
そういう風に不動産屋さんが勧めるのがちょっと疑問です。
不動産屋さんも一枚噛んでる？と疑いたくなってきました。
不動産屋さんはうまく落札できたら
売却して利益を得ようとしているようなので
確かに借家人がいては問題なのかなと思いますし。

やはり法務局に供託という形が一番いいのでしょうか？

　賃貸目的で落札してくれるなら
一番うちとしてもいいんですが。

　ありがとうございました。
もう一度よく整理してみたいと思います。

お礼日時：2009/04/09 16:15