事故物件であることを知らずに 物件を譲りうけた貸主は、借主と 個人間の賃貸借契約を結びました。 賃貸

事故物件であることを知らずに
物件を譲りうけた貸主は、借主と
個人間の賃貸借契約を結びました。

賃貸借開始して３か月後、
近所の方から噂を聞いて
物件が事故物件であることを知った借主は、
物件から退去することにしましたが、

このとき、既に払った3カ月の
家賃を取り戻すことはできるのでしょうか。

また、本契約の特約には短期解約違約金の設定が
あり、1年未満の退去時には家賃1カ月分を
借主は支払う必要があることとなっていますが、
この義務を免れることはできるのでしょうか。

質問者からの補足コメント

• ガイドラインの詳細な解説、
  宅建業者でなく個人間の賃貸借なので
  告知義務なし、
  と言った点について教えたいただき
  ありがとうございました。大変参考になりました！
  
  法律相談でお仕事されてる
  弁護士さんでしょうか？
  もし差し支えなければ
  個別相談させていただきたいのですが
  連絡交換の手段はございませんか

    補足日時：2022/10/17 12:06

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2022/10/16 17:35

貸主には帰責事由が認められないので，家賃の返還も違約金の拒絶もできないものと考えます。

まず，あなたが「事故物件」と称しているその内容は，具体的にはどのようなものなのでしょう？

令和3年10月に国土交通省が制定したガイドラインにおいて，告知義務が課せられるものは自殺や殺人等による死亡案件であり，老衰や持病による病死等一般家庭で通常起こりうる死亡，自宅内での転落事故や転倒事故，入浴中・食事中に誤って発生した死亡事故案件についてはその対象外ということになっています。
その物件で病死が起きていた場合，それはひとくくりに事故物件と称されるものになってしまいますが，ただガイドラインによれば，告知義務に関しては「ない」ことになります。
つまり，貸主には「告知義務違反はない」，「帰責事由はない」ということです。責任のない者に責任を問うことはできません。借主の一方的都合により賃貸借契約を解約することになるのですから，解約以前の家賃の支払い義務は消滅したりしませんし，短期解約違約金の定めも維持されます。

もうちょっと書きますと，この告知義務が課せられるのは宅地建物取引業者であって，一般人にはこの義務は課せられていません。このガイドラインは，「過去に人の死が生じた居住用不動産の取引に際して宅地建物取引業者がとるべき対応に関し、宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について」出されたものだからです。
質問に「個人間の賃貸借契約を結びました」とありますが，これが仲介業者を排した契約であった場合には，なおのこと告知義務違反を問うことはできなくなります（宅建業者が仲介をして契約をしていた場合には，その仲介業者としての告知義務に属する事項の調査及び該当した場合の告知義務の不履行による責任は問う余地があると思います）。

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン ＠国土交通省
　https://www.mlit.go.jp/report/press/content/0014 …

No.2 回答者： acnc 回答日時： 2022/10/12 23:58

事故物件は

個人さんは適応外です。

ガイドラインは不動産屋

しかも法律ではない。

No.1 回答者： 3stepforget 回答日時： 2022/10/10 22:32

貸主である方が、事故物件であることを知らなかった客観的な証拠があれば、告知義務自体が発生しないのではないでしょうか。

譲渡し人は事故物件であることを貸主に告知しなかったのでしょうか？
通常物件と比べて、譲渡し条件が、譲受人に有利で何か疑う余地はなかったのでしょうか？

既に過ごした3か月分の家賃の返還は難しいかもしれません。
しかし、退去時の違約金は交渉の余地ありかなと思います。