財務状況が良くない会社からのマンション購入について

こんにちは。
地方の者で、マンション購入を検討しています。

新築のマンションをいくつか見て回り、
３LDKから４LDKの物件を中心に見て回りましたが、
立地にもよりますが、2500万円から3000万円程度の相場が多い状況です。
私としては2500万円程度を一応の目安として考えています。
（ちなみに初期資金として2000万円ほどの用意があります。）

見て回った物件の中に４LDKで約９０ｍ２の広さで初期設定価格よりも
約800万円程度ディスカウントしている広告があったため、
観に行ってきました。（築1年未入居物件）

詳しく聞くとどうも呼び込み用の物件だったようですが、
他の部屋についても、交渉次第で値下げの交渉ができそうな感じです。
部屋については、十分満足できるレベルであり、
立地についても悪くありません。

しかしながら、値下げ幅が大きすぎること、
及びやけに交渉を急く印象を受けたことから何か裏があるのではないか
と感じたため、この会社の財務状況について、調べました。
（職種柄、財務分析等の知識を身につけています。）

この会社の公開情報を見る限り、現状かなり財務状況が悪く、
継続企業の前提に重要な疑義が存在する状況のようです。
（あせって交渉する理由も納得しました。）
特にキャッシュ・フローの状況が悪いように思われます。

質問は
１．物件の条件が良いとはいえ、今後売主が倒産する可能性がある物件
は買い控えたほうがよいのか？
ただし、設計性能評価、建設住宅性能評価、住宅性能保証（10年保証付）
がついています。（説明は割愛します。）

２．仮に購入した後に、売主が倒産した場合は、
どのような状況が想定されるか？どのような問題が発生するのか？
（おそらく販売用不動産には銀行の担保権？が設定されていると考えられます。）

３．仮に倒産した場合で、
販売用不動産が銀行の担保に回っている場合、
倒産後の不動産は、どのような状況におかれるのか？
（いわゆるアウトプット物件として、もっと安く購入できる機会があるのか？）

ご存知の方がいたら、アドバイスいただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2009/04/27 02:18

1、瑕疵保証があるなら、破産後軽微なアフターが受けられないだけでしょう。

これは値引き分で納得できると思います。
2、購入後＝所有権移転後としてお答えします。
通常は破産であれ、民事再生であれ、債務整理で一括で買い取り業者に売却される事が多いです。そこからの転売となるでしょう。
弁護士を介入させないで、処理前に夜逃げはないでしょうが、そうなると競売になります。その場合も一括で売却されるなら業者買い取りとなるでしょう。
3、これも2と同様です。
私の地域での（地方です）マンション買い取りの最近の底が当初分譲価格の26％でした。２５００万で６５０万です。
そこからの再販価格は１２５０万想定です。但し地域の割には分譲戸数が多く、半分売れ残っていた物件で当初の分譲主が既に一般客に65％の価格提示をしていた経緯があります。
アウトレットで幾らになるかは、質問者さんの地域柄とそのマンションの特性がわかりませんので、なんともいえませんが現在の分譲主から10％以上は安く売ることは間違いないです。
補足
もし契約されるなら多額の手付金の支払いはNGです。全額保全措置を取らせるか？５万円程度の手付金で契約することをおすすめします。
お手持ち金からしてローンも問題ないでしょうし、残金も契約後１カ月あれば支払い可能でしょうから、そのような条件で契約してください。
もし多額の手付金など（業法では10％以内）要求された場合で、相手方が条件に応じない場合はパスしたほうが無難です。
ご参考まで。
マンションの日常の管理は管理組合が業者に委託しますから、分譲主がなくなってもさほど影響はありません。

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/04/27 08:35

順不動ですが、・・

先ず、手付契約後決済前に倒産・資産凍結された場合です。
手付が戻らず、契約解除になる可能性が高いですから手付の保全
保証がされない場合は、手付なしを要求するべきです。
ただし、手付がないからといってあなたからの契約解除のペナルティ
が免責されるわけではありませんから、注意してください。

次に、決済後に倒産の場合
１．資産リスク
　　建物自体は性能保証されているわけですから、大きな問題はない
　　ですが、持分内の内装や設備の瑕疵についての保証は問題が生じる
　　可能性があります。
　　
　　もう一つ、分譲が埋まらずに倒産した場合、債権者や不動産ファ
　　ンドが安値投げ売りを嫌って、賃貸に回す可能性があります。
　　こうした状況では債権者やファンドが大口の区分所有者になり
　　彼らに管理組合を支配的に運営される危険性がでてきます。
　　（債権者に近い管理会社に管理委託して管理費を値上げするなど）
　　こうした状況では修繕積立金が棄損してしまうリスクもあります。

２．決済リスク
　　購入が完了すれば同時に区分所有分の抵当権は抹消されますから
　　その後、トラブルが発生することは少ないと思います。

３．出口
　　倒産といってもいろいろパターンがありますが、
　　１．事業継続のスポンサーがついた場合、継続して販売。
　　　　この場合、市況にもよるが資金繰りが改善されることで
　　　　投げ売り的な販売はなくなる。
　　２．スポンサーがつかず法的整理になった場合、空室をまとめ
　　　　バルクで販売（任意売却、競売）。買い手の戦略によって
　　　　再度リセールするか、賃貸ビジネスにするか異なる。
　　どこまでさがるかは市況しだいだと思います。
　　先住オーナーにとってがまんできないのは、「値下がり」と
　　「賃貸居住者増加」ですね。