保証協会での借入金の返済について

現在、府の保証協会で1000万円借り入れています、うち700万円は信用金庫を通じて借入れ（自宅と収益物件を根抵当設定されています）残りの300万円は、無担保で直接保証協会に申し込み、同じ信用金庫で借り入れました。今回、自宅と収益物件を売却に出し、自宅部分だけが先に売れました。当初は自宅と収益物件を売却し、信用金庫には全額返済する予定でしたが、自宅部分しか売却できなかったので、全額返済してしまうと、自分たちが住む家が買い替えできなくなるため、一部だけ返済したい、と申し出たところ、信用金庫からは全額返済してもらわなければ根抵当を抹消できない、と言われています。残りの100坪でも評価格は7000万円あり、根抵当には充分の担保価値があります。信用金庫は「売却できたら全額返済します、」と聞いていたから、全額返済しなければ、根抵当を抹消しない、と言われています。一部だけ返済し、自宅も買い変えたいのですが、保証協会へ相談に行って何とかなるでしょうか？　意見をお聞かせ下さい。宜しくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： tenorkenpa 回答日時： 2009/05/20 20:05

仮に残った収益物件の担保価値が7,000万円あるのであれば、担保余力は充分ありますので、記述のとおり、貸手側からすると、万が一の時も債権回収は可能です。

但し、貸した時点では自宅と収益物件の両方を担保にしていた訳ですから、自宅売却後の一部繰上弁済の額によっては、貸手側の保全（総担保評価額/ローン残高＝査定掛目（若しくはLTV））は悪化します。この場合は貸手側は、担保解除を嫌います。また保証協会の基準があり、質問者の方のケースは原則的に受け付けない可能性もあると思います。質問文からすると、予め根担保の解除は全額返済を条件にしていた様子ですので、担保解除は困難かもしれません。但し、充分交渉の価値はあります。どうしても担保解除が認められなければ、収益物件を担保に他の金融機関に保証協会の残債分を借換える方法もあると思います。