住宅ローンの事前審査について

現在、マイホーム購入を検討してます。
妻の両親と同居を予定していて、妻の父親が連帯債務者として2,800万円程借り入れる予定です。
下記のような状況ですが、私が消費者金融からの借入があるので、やはり厳しいのでしょうか？妻には内緒です。

・頭金なし、2800万円借り入れ（諸費用込）
・勤務年数
　私　8年（26歳）
　親　30年以上（55歳）
・年収
　私　330万
　親　380万
・借入状況
　私　車ローン残　100万（あと5年）、消費者　37万円
　親　車ローン残　150万位？

その他、クレジットカードは毎月の光熱費の引き落としなどで一つ利用してますが、返済が滞ったことはありません。（1回か2回、残不足があったようですが、すぐに支払ってます。）
販売店などの方には消費者金融のことは話してませんが、3000万円くらいまでなら大丈夫と言われてます。
即座に完済するのも、内緒のままなら厳しいので、何かいい方法がないか教えて頂けませんか？よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： zen07 回答日時： 2009/07/21 21:13

不動産会社に勤務しております。

同様のケース、非常に多くいらっしゃいます(^^;)

　奥様にはカードローンの事を知られたくないわけですよね？
　であれば、不動産会社の担当者に、電話などでも構わないので奥様のいない時に（できれば審査を入れる前に）内緒で頼む、という前置きで本当のことを話されておいた方がいいと思います。

　審査の内容が直接お客様のところに銀行から電話がいくことはほとんどないのですが、不動産屋の担当にはある程度伝わります。万が一何かがあって（却下ではなく減額になってしまい頭金が少し必要です等の結果の時等）その理由がキャッシングだったりした時に、不動産会社の担当者から奥様の耳に入る可能性もあるからです。
　事前に担当者に耳打ちしておけば、そのあたり、気を利かせてくれるはずです。
　それに、その借り入れのことを考慮した上での資金計画やローン打診のやり方を考えてくれると思います。
　それに、現在の借り入れを内緒にしてローン審査に申し込むと、結局銀行側では借り入れ状況は全部分かってしまう訳ですから、虚偽申込として、通るものも通らなくなってしまいます。
事前に不動産会社の担当に話しておけば、そのあたりもうまく分らないようにやってくれるはずです。

　はやくマイホームで新生活を始められるといいですね(^^)

この回答への補足

続けざまにすみません。

＞その借り入れのことを考慮した上での資金計画やローン打診のやり方を考えてくれると思います。

というのは、たとえばどのような形になるのでしょうか？

補足日時：2009/07/22 18:52

この回答へのお礼

ありがとうございます。
まだ、どの不動産で事前審査を提出するのかを決めかねてますので、いろいろと考慮した上でその時は担当の方に相談してみようと思います。

お礼日時：2009/07/22 18:34

No.5 回答者： Domenica 回答日時： 2009/07/23 17:47

住宅ローン審査経験者です。

> 現在、マイホーム購入を検討してます。
「購入」ということは、マンションか建売住宅ですね。

> 妻の両親と同居を予定していて、妻の父親が連帯債務者として2,800万円程借り入れる予定です。
お義父さまを「連帯債務者」になさるのでしたら、１つ気をつけていただきたい点があります。
それは、「お義父さま」の年齢が５５歳ということです。
住宅金融支援機構の『フラット３５』もそうですし、多くの金融機関でもそうなのですが、「年齢が上の方の年収について、年収の半分以上を合算して審査を受ける場合には、返済期間の設定は、年齢が上の方の年齢が基準になる」ということがあるんです。

まず、ご質問者さまを主債務者とされるのでしたら、お義父さまの年収の合算額は、ご質問者さまの年収が上限となります。
> ・年収
> 　私　330万
> 　親　380万
であれば、330万円＋330万円＝660万円となります。
このようにする場合で、住宅ローンを申し込まれる金融機関の住宅ローンの「完済時年齢」が『80歳まで』となっていれば、返済期間は80歳－１歳－55歳＝24年となってしまうんです。

お義父さまの年収の合算額を190万円未満にすれば（330万円＋189万円＝519万円）、ご質問者さまの年齢が基準となりますので、返済期間を35年にすることも可能です。

基準とする年収を抑えて返済期間を長くするか、返済期間が短くなっても基準となる年収を上げるか…どちらがお得になるか、よく考えて申し込んでください。

そうでなければ、お義父さまを主債務者とし、ご質問者さまを「承継者」（連帯債務者になることが求められます）とする『親子リレーローン』の契約にされた方がよろしいかもしれません。
『親子リレーローン』の場合は、「承継者」の年齢が返済期間の基準になりますので。


> ・頭金なし、2800万円借り入れ（諸費用込）
諸費用については、住宅ローンに組み込んで借りることができるのでしょうか？
それとも、別途「諸費用ローン」のようなもので借りることになりますか？
この点は、金融機関によって違いますので、よく確認してください。

「合算年収額」を660万円にするならば、返済期間を24年と考えます。
「合算年収額」を519万円にするならば、返済期間を35年と考えます。
これで、「借入額：2,800万円、金利：3.00％（全期間固定）、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件で住宅ローンの年間返済額を計算してみます。

・返済期間24年…約164万円
・返済期間35年…約129万円

住宅ローンだけで「返済負担率」を算出してみますと、
・返済期間24年…164万円÷660万円＝24.8％
・返済期間35年…129万円÷519万円＝24.8％
となります。

> ・借入状況
> 　私　車ローン残　100万（あと5年）、消費者　37万円
> 　親　車ローン残　150万位？
> 私が消費者金融からの借入があるので、やはり厳しいのでしょうか？
車のローンについては、それぞれの「年間返済額」を計算してください。
２人の車の「年間返済額」＋「消費者金融からのお借り入れ分」＋今回の住宅ローンの「年間返済額」を足して、その合計額を「合算年収額」で割ってください。
仮に、私の車のローンの年間返済額が25万円、お義父さまの車のローンの年間返済額が30万円だとしますと、両方で55万円。
消費者金融からのお借り入れ分が37万円なので、
・返済期間24年…55万円＋37万円＋164万円＝256万円÷660万円＝38.7％
・返済期間35年…55万円＋37万円＋129万円＝221万円÷519万円＝42.5％
となります。

残念ながら、この「返済負担率」ですと、車のローンと消費者金融を「残したまま」では、返済能力の審査で「ＮＧ」となる可能性が高いです。
35％以下…いえ、できれば、30％以下となることが望ましいので、おそらく、住宅ローンの融資条件として、「両方の車のローンの完済と消費者金融の完済・解約」が出されると思います。

> クレジットカードは毎月の光熱費の引き落としなどで一つ利用してますが、返済が滞ったことはありません。（1回か2回、残不足があったようですが、すぐに支払ってます。）
厳しいことを申し上げますが…。
消費者金融の利用以前に、「1回か2回、残不足があったようですが、すぐに支払ってます。」については、これでも影響することはありますよ。
残高不足自体があってはならないことなんです。
例え「すぐ」でも、1回か2回でも、契約を守れていないということなので…。

消費者金融の利用に関しては、住宅ローンを借りる際に利用する「保証会社」次第になります。
厳しいところでは、「保証会社の利用については、例え延滞なく完済・契約完了をしていても、利用履歴があるだけでＮＧ」という基準を設けているところがありますので。
ご利用になられる保証会社が、消費者金融の利用履歴は問わない…という基準ならばいいんですけれど…。

> 販売店などの方には消費者金融のことは話してませんが、3000万円くらいまでなら大丈夫と言われてます。
住宅ローンだけならば、ギリギリ3,000万円は大丈夫かもしれませんが、貸すのは販売店ではなく、金融機関ですから…。

> 即座に完済するのも、内緒のままなら厳しいので、何かいい方法がないか教えて頂けませんか？
いずれにしても、審査をするのは、販売店ではなく金融機関です。
販売店側の「大丈夫」はあまり信用され過ぎませんように。
それで「後日」泣きを見られたお客さまを存じ申し上げていますから。
打ち明ければ何とかなる…のでしたら、打ち明けられるのが一番だと思います。

この回答へのお礼

やはり、簡単にはマイホーム購入とはいかないようですね。
丁寧なご説明ありがとうございます。

お礼日時：2009/07/24 18:51

No.4 回答者： eiji1230 回答日時： 2009/07/23 09:03

同じくマイホームの購入を勧めており、先週末に契約してきました

同様に
頭金なし　2280万（諸費用込み）
勤続年数　2年(28歳）

年収　昨年度　270万
　　　本年度見込み　350万

借入状況　車ローン残　20万　
　　　　　キャッシングローン残　7万

の状態です、仮審査を銀行さんいくつかにお願いした結果ですが
まず、車のローンとキャッシングローンの完済が条件としてついてきました

No2の方が言われるように返済比率と言うものに基づいて、それを込みでも大丈夫なら完済の条件はつかないかと思います

その条件が付いた時は、消費者金融の分だけ完済してくださいといわれる可能性も有ると思いますので、No1の方が言われるように不動産屋の担当者の方に奥様に内緒の胸をお伝えしておいたほうがいいかと思います

後、諸費用は込みでのお借入れですが
私の場合は、諸費用の借入れ前に物件購入の手付金50万
印紙代で1万5千程度必要でした
さらに、後1回印紙代が必要になりそれが2万程で言われていたかと思います

私達も現金の持ち合わせは殆ど無く
仲介業者さんがいくらか現金をお貸しくださったのでなんとかなったような形です（それが会社としてなのか、営業マンさん個人が成績のためにポケットマネーを使用したのかはわかりません。）
それは諸費用のローンが降りた際に差し引かれる予定です

消費者ローンの件もありますし
少なくとも、不動産屋の営業マンさんとは仲良くなっておいて損はないかと思います

満足行く物件の購入がかなうといいですね♪

この回答へのお礼

ありがとうございます。
私の場合は土地からの購入で立てる予定ですので、諸費用等も借り入れ可能とのことでした。
そのパターンを少し期待しながら話してみようと想います。

審査が通らなくて、別当たってくださいと言われたら悲しいですもんね。

お礼日時：2009/07/24 18:46

No.3 回答者： zen07 回答日時： 2009/07/22 19:15

回答の補足です。

　借入の部分を顧慮した資金計画や事前打診の方法とは・・
　銀行の住宅ローンでは、借りる人の年収に対して年間の住宅ローンの総額＋他の借り入れの年間返済額の合計が何パーセントか、という判断基準で審査を行います。ですから、あなたが借りている消費者金融の返済額も含まれるのです。
　しかし、銀行によってそのパーセンテージは変わってきたりします。
　だから、その内容を担当の不動産営業マンに内緒にしていると、銀行によっては実際に借入ができない金額の審査となってしまう可能性があります。担当者が分かっていれば、そのあたりも考慮して、借り入れできる可能性が高い銀行を選んでくれるでしょう。
　
　それと、やはり銀行では、実際に借りているローンを事前審査に書き込まない顧客を信用しないという傾向があります（当たり前といえば当たり前なのですが・・）。ですから、実際にその借り入れがあってもローン審査がOKなケースでも、申告しなかったために全部の銀行がダメになってしまったお客さんもいたりします。

　奥様にお話しするのが一番気が楽なのでしょうが、おそらくそうはいかない事情もおありだと思いますので、このような回答になります。

　※不動産の担当営業マンには全部をお話しして、「内緒で！」と念押ししておく。
　※銀行からの回答や質問事項は不動産屋に行きますので、あなたの携帯に連絡を入れてもらうようにしておく。

以上、長くなってしまいましたが、補足です。
　

この回答へのお礼

ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2009/07/24 18:50

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/07/22 09:28

借金が問題になるかは、住宅ローンの返済がギリギリの時に関係してくるとと思います。

借金の返済を住宅ローンに加えても、それが収入に対して十分に少なければ問題無いわけです。あとは担保価値と借入金との関係でしょうか（要は頭金の金額）。
今の状況から一度計算してみましょう。あなたの収入の20％を返済に充て、年３％の全期間固定金利で定年までの35年ローンを組むと1430万円借りられます。義父は25％の返済比率で５年1.5％（返済期間が短いので変動でも良いかな）なら450万円です。これを足すと1880万円の借入金になります。銀行の審査はもっと返済比率が高いでしょうから2800万円借りられないこともないかもしれませんが、無理なく払っていけるこの金額までにしておくことをお勧めします。なお上記した通り、審査に通るか通らないかの状況では、借金のことが問題になってきます。車のローンも多いので、この返済も含めて収入に対する返済比率（20～25％）にした方が良いですよ。また、この他に固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）も必要になります（毎月掛からない費用は、毎月積み立てておくと安心…車検や税金も含む）。

銀行の審査にギリギリ通るかどうかの借入金額と、無理なく払っていける借入金額とには大きな開きがあります。破綻しないためにも無理なローンは止めておいた方が良いでしょう。頭金がないどころか借金状態ではとても住宅購入はお勧め出来ません（頭金を十分に入れてないと、破綻した時にローン残高＞家の時価で売ることすら出来ません）。頭金を十分に貯め（物件価格の20～30％）、その他に生活費の半年分以上は常に置いておきましょう。先ずは住宅ローン以外の借金は一切しないような生活が目標でしょうか。その上で頭金の貯金ですね。

あと、あなたはまだまだ若いですから、今新築を買っても将来建て直しの必要があるかもしれないことを頭に入れておきましょう（新築時の仕様と定期メインテナンスの有無にもよる）。その頃は高齢でしょうし、ローンは組めないので現金を貯めておく必要があります。または、大規模補修するにしても大金が必要です。

住宅は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これにより生活を切り詰めるようでは本末転倒にもなりかねませんので、くれぐれも無理の無いローンで外食や旅行もして楽しみましょう。

参考URL：http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

この回答への補足

ありがとうございます。
正直申しますと頭金は全くありませんし、たぶん妻の両親も頭金を用意できるわけではないと思いますが、現在、お互いが家賃を払っているので、その額以下で家のローンが組めると思ったのが始まりです。ですので、たぶん、生活水準は今よりもよくなると思います。
銀行の審査における、消費者金融からの借入に関するウエイトがどのくらいなのか、ご存じの方がいらっしゃいましたらアドバイス頂けますと幸いです。

ちなみに、３年ほど前に車のローンを150万円組む時に審査で、ある保証会社は×だけど、違う保証会社でＯＫが出たと担当の方は言ってたと思います。
銀行の融資を受ける際、銀行が貸せると判断されればどうにかして銀行も貸そうとするのでしょうか？（消費者金融は金融機関は嫌がるとされているのは現在も変わらずでしょうか？）

補足日時：2009/07/22 18:52