建物の都市計画と形態制限に関する質問です。

建物の都市計画と形態制限に関する質問です。

建物を建てるエリアにすでに地区計画の都市計画が定められている場合、当然ながら確認申請等においてはその地区計画の内容に適合した形で計画がなされる必要があると思いますが、
その地区計画の内容において、将来道路がなくなったり、幅員が変わったりするような変更が盛り込まれている場合、その道路に面して建物を建てる場合は、その将来形の道路に対する斜線制限等の形態規制がかかることになるのでしょうか。（ただ建築時点では道路の整備は行われない）
それとも、あくまで建物を建てる時点の道路に対する形態規制で確認申請を受けることになるのでしょうか。

よろしくご教授お願いいたします。

No.1 回答者： river1 回答日時： 2010/02/01 02:44

都市計画において都市計画図で施工年度未定で計画道路が決まっている場所で、計画道路内には、原則として直ぐに取り壊せる木造以外の構造は建てられません。

木造以外の構造の場合の建築行為は、各都市の建築住宅課の判断が必要となりますので問い合わせが必要となります。
上記行為を行おうとする場合、建築確認申請の前に都市計画法に定められている建築行為許可申請が必要となります。
建築行為が許可された場合の道路斜線は、既存の道路幅となり、計画道路の施工が決定した場合には、建物を取り壊して計画道路の幅員の道路斜線で新たに建て替えとなります。

計画道路の施工年度が決まっている場合、原則として計画道路内には建てられません。
セットバックする事となります。
セットバックして建てる建物は、計画道路の幅員の道路斜線制限が掛かる事となります。
この場合も建築確認申請の前に都市計画法に定められている建築行為許可申請が必要となります。

ご参考まで

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。非常に勉強になります。

質問が少し分かりにくかったかも知れず、恐縮ながらもう少し教えていただけると
ありがたいのですが、
地区計画の都市計画がかかっているエリアで、敷地が2以上の道路の接道しており、
そのうち一つの道路が地区計画で将来は拡幅する、もしくは廃止の上別の場所に
付け替えられるような位置づけがなされてはいるものの、その敷地に建物を立てる
時点では従来のままの道路が残っている場合は、その従来の道路形状に沿って
道路斜線等の形態規制がかかってくると考えてよろしいのでしょうか。

重ねての質問ですみません。よろしくお願いします

お礼日時：2010/02/01 12:47

No.2 回答者： river1 回答日時： 2010/02/01 02:55

追記します。

施工年度未定の計画道路内建築行為の許可申請では、計画道路の施工年度が決まった時に備え、あらかじめ申請建物の移転・建て替えについて取り壊す事に同意する誓約書の添付が必要となります。
建築行為が認めらると、木造以外の構造でも建てられます。
なお、あらかじめセットバックして建てる場合は、計画道路の幅員による道路斜線制限となります。
ご参考まで

No.3 回答者： cyoi-obaka 回答日時： 2010/02/01 10:10

2代目cyoi-obakaです。

river1様の回答でOKですが、質問内に
＞将来道路がなくなったり、
とありますので、この事について。
当方、既存道路が無くなってしまう事例を扱った事がありませんので、適確かどうか？　は判りませんが、
事業決定がされていて、近い将来道路が消滅する場合は、「原則として接道の無い敷地となる」ので、建設行為は不可となる。
しかし、既存道路が公用地の場合、通常は別の公的使用目的で残りますので、通路等が計画されているはずです。
従って、既存建物の救済処置はなされる。
尚、私有地の道路の場合は、一方的な道路廃止は出来ません。
事業決定が成されていない場合は、現況の道路で設計可能ですから、建築行為は認められます。

以上ですが、管轄の役所の都市計画課に相談するのが近道ですよ！

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。非常に勉強になります。

道路の廃止についての事業決定がされるまでの沿道の建築に関しては、
今存在している道路の条件で建物を建てることになるという理解で
よろしいでしょうか。
（ただ、それで仮にそれで建てたとしても、将来道路が無くなり既存不適格に
なるようなことがあると困るし、そうなると、可能であれば道路の廃止を前提に
建物の計画をしておくいたほうがいいような気もしますが、それも不合理な話
ですね）

お礼日時：2010/02/01 13:05

No.4 回答者： cyoi-obaka 回答日時： 2010/02/01 13:59

＃3です。

ご指摘の通り既存道路の廃止は、極めて不合理な事態を引き起こします。
従って、道路廃止等の都市計画事業決定には、利害関係者の全員の承諾が必要となると考えるのが通常です（通常、公聴会が開催されます）。
仮に、2つの道路の片方が廃止という事であれば、残った道路で接道条件は満足するため、将来的な建築行為は担保されますが……。
その場合は、都市計画事業の決定がなされているか否か？で異なります。
道路廃止が事業決定されている場合は、残された道路の条件で建築計画を行う。
事業決定前でしたら、既存の2つの道路の条件で建築計画を行う。
以上のような見解が通常です。
確かに、既存不適格建築物になる可能性が高くなりますが、それは建物所有者の責任ではなく、公共の福祉？に準じた結果ですから、納得せざる得ないと思います。
それによって、資産価値の低下が生じた場合は、司法の場で解決するしかありません（但し、道路廃止の情報は得ていた訳ですから、難しい！）。

この回答へのお礼

ご丁寧にご回答いただきありがとうございます。
道路の廃止が伴うと資産評価を含め何かと難しい問題が発生するため、
都市計画で定めた経緯等をしっかり押さえる必要がありそうですね。
大変参考になりました。

お礼日時：2010/02/02 01:45

No.5 回答者： river1 回答日時： 2010/02/01 15:46

お礼の中の補足について

都市計画における計画道路の事業年度未定の場合は、先のアドバイスにあるとおり従来の道路形状に沿って道路斜線等の形態規制が掛かる事となります。
事業年度未定の計画道路の施工年が決定される前には、計画道路沿線の土地区画事業が伴います。
土地区画事業は、関係町内に公示され、説明会を開催して地権者及び関係者に周知させる事になっています。
その際、関係者の中には、交渉の過程で代替地に移転する方も出てくる事となります。
従いまして、計画道路沿線には、建てられなくなるような土地は存在しなくなります。
計画道路に取り付く市道等の存続、廃止は土地区画事業計画で決められていきます。
ご参考まで

この回答へのお礼

度々の質問にも関わらずご丁寧に回答いただきありがとうございます。
将来の道路整備については、一敷地の形態規制とは別に、街区再編の動きを
踏まえてとらえていく必要がありそうですね。
大変参考になりました。

お礼日時：2010/02/02 01:37