地積測量図の杭と実際の杭がちがっているのですが

地積測量図の杭と実際の杭がちがっているのですが
◎４年ほど前に隣人Ａから土地の一部を不動産会社仲介で購入しました。
・その際、境界確認は不動産会社の代理人と行いました。
・その時確認した隣人Ａとの境界杭（今建っている杭と同じも）は、市道から
　セットバック（７０ｃｍ後退）された位置に建っていますと説明を受けた。
　（地積測量図に載っている杭はセットバックされていない位置にあります。）
・境界確認後に境界確認書に署名捺印しました。

◎最近になって、隣人Ａが、私の土地を図ったところ地積測量図より多い（５ｃｍ前後）
　ので、自分の土地は地積測量図より少ないから多い部分は自分の土地だと
　言ってきました。
・現在ある境界杭については見たことも無いと言っていて、
　境界を確認した代理人は憶えていないと言っています。
・改めて地積測量図（私の土地の）通りの所に新しい杭を建て直すと言っていて、
　既に境界確認書に署名捺印してるから、こちらの承認が無くても杭は建て
　られると言っている。


◎もし地積測量図通りに杭を建ててしまうと私の方で建てた塀（隣地境界より
　内側に建てた）が隣地に越境してしまう。
・隣人Ａは杭の問題が解決したら、すぐにでも土地を業者に転売するようで
　塀については、どうでもいいと言っています。

そこで質問なのですが
(1)こちらとしては塀のことを考えると現状のままがよいのですが、
　隣人Ａの言う通り境界確認書に署名捺印してしまったら、地積測量図の杭を含め
　測量値を承認したことになり、杭を建て直さないといけないのでしょうか？
また、こちらの承諾が無くても杭を建てることは出来るのでしょうか？
　
(3)もし杭を建て直さないとダメとなった場合、転売後の業者等と塀をめぐっての
　イザコザ（塀を後退又は撤去等）は避けたいのですが、そうならない為には
　どうしたらよいでしょうか？

長くなりましたが、よろしくお願いします。

No.2 回答者： yu-ju-fudan 回答日時： 2010/04/09 17:51

地積測量図があるのですね？

それでしたら、作成者欄に書かれている土地家屋調査士にお尋ねください

不動産会社の仲介であれば、仲介者を通じても結構です
４年前の測量であれば隣人から立会証明書をもらっているはずです
それを見れば、当時立ち会った人がわかります

杭についても、地積測量図に記載されているものと違うのであれば、なおさら確認する必要があります

お互いに現況や杭の位置を変更するときは、法務局などの資料と一致しないと後々の揉め事になります

お気をつけください

No.1 回答者： ivy556 回答日時： 2010/04/07 10:41

事実関係がもう一つよくわかりません。

土地家屋調査士に相談されるのが良いと思います。

当事者同士でどのような合意をしようと、どのような書類を作成しようと、どこに杭を打とうと、そのことで公の土地の境目である筆界を動かすことはできません。

したがって、確定している地積測量図があるならばその記載が優先されると思います。

ただ、地積測量図にも座標値が出た正確なものと、公簿面積に合わせただけの精度の低いものがあります。
お書きになっている事実関係からは、４年前に分筆がなされていると考えられますから、正確な地積測量図が作成されていると思われます。

正確な地積測量図がある以上、境界確認書にサインしようがしまいが、地積測量図の測定値の効力に何も影響しないと思います。また、隣人Ａさんが自分の土地の内側に境界票を設置するのも自由にできると思います。

また、仲介の不動産業者からどのような説明を受けられたにせよ、地積測量図上、現在の塀が越境している事実は動かせないと思います。

いざこざを避けたいのなら、早めに塀を撤去する方が良いと思います。