築40年弱・建蔽率オーバーのマンション購入を検討しています。

築40年弱・建蔽率オーバーのマンション購入を検討しています。
週末に内見に行きますが、どんなことを注意したらいいでしょうか？

電話で問い合わせしたところ、建蔽率の話をされ、通常の住宅ローンは利用できず年利3.9％のローンになると話を受けました。
50平米未満のため住宅ローン減税の対象でもないですよね？

現金で２割程度と手数料は用意でき、ボーナス併用なしの１５年ローンで組んでおき半分くらいで完済できたらと考えています。
ネットに情報が掲載されて２日で削除されました…正直安いと思いました。

不動産業者との付き合い（交渉？）もうまくできません。
不動産の購入は初めてなのですが、なめられているような気がして不快です。
こんなものなのでしょうか？
うまく付き合うコツのようなものがあれば教えてください。

No.1 回答者： MOMON12345 回答日時： 2010/08/24 17:48

不良物件を好んで買う人は珍しいと思われているのかも知れないですね。

おおよその場所や駅からの距離と価格を書けば、それが妥当かどうか解答が付くと思います。
まあよほど安ければそれで良いのかも知れないですが…

結局お金を捨てるようなものなので、家賃の代わりと考えれば良いのかなぁ。
地震でも来たらアウトですよね。

この回答へのお礼

ありがとうございました

お礼日時：2010/08/24 18:56

No.2 回答者： aruruaruru 回答日時： 2010/08/24 17:58

築40年ということは、老朽化などで今後大規模改修、特に建て替えの可能性も出てきますね

手放す人が増え空き室が増えるとか
改築した人が増えるとなると…
でも建蔽率オーバーということは、同じような建物を建てなおすことは不可能ですし。

マンションは付帯設備なども多いですが、直しながら住むというのは結構費用がかかります。
これからはエレベーターの交換とか大規模な改修が入れば
修繕費などが高くなる可能性もありますし
専有部分も修理が増えれば費用がかさむと思います。
個人で建て替えられないので、割高でも全体の修繕や建て替えが決まるまでは修理するしかないですし。

ただ、それだけの面がありながらも
通常手に入らないような立地に安く住めるのであれば買う人もいると思います。
そのあたりの情報があった方がアドバイスも出るのでは。

ただ修繕積立や今後の修繕の計画
改修が終わっている供用設備等は確認しておいた方がいいと思います。

この回答へのお礼

買ったほうがいいかなどという質問はしてません。

修繕積み立ての状況についてはお願いしてますが、
正直どうだったらいいのかということはわかりません。

何をチェックして、どうだったらいいのでしょうか？

お礼日時：2010/08/24 19:00

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/08/24 18:03

築40年・・・・もう10から20年後には建て替えしなければならないわけですが、その手のマンションは現状規模の建て替えが不可能であること。

安い＝収入が多くない方々が購入している、収益物件として所有しているなどの方が多く、建て替え決議など纏りません。
不動産屋云々ではなく、購入自体を良く考えてください。
自分の意思だけではどうにもならないのがマンションです。現状で近い将来のトラブルが目に見えているのですから、お勧めはしません。

業者は違法建築物＝ほとんど冷やかしで契約に至らない、と、安い＝手数料も安いので、あまり積極的に営業活動をする営業マンも少ないでしょう。

唯一土地の時価の総額を持分で乗じて、土地の持分価額よりもマンションが安いならば、買っても痛手は少ないと思います。

この回答へのお礼

纏りません？？　読めません＞＜

借地権か所有権かも書いていないのに…所有権だから問題ないですが…

買うべきかどうかを聞いているわけではないのに…
立地条件って必要な情報なのでしょうか？

ほかの詳細明かしているわけではないのに…
３人連続で同じこといわれたので書きますが…
23区西側・２路線駅・徒歩２分・住みたい街（駅）ランキングには入らないけどそれなり

不動産業者にお勤めの方や不動産投資で利益を出されている方いらっしゃったら是非お話を聞かせてください。

お礼日時：2010/08/24 19:23

No.4 回答者： aruruaruru 回答日時： 2010/08/24 21:50

>何をチェックして、どうだったらいいのでしょうか？

これから修繕しないといけない箇所が多いほど
今後の修繕積立費用の値上がりの可能性や、金額が上がります。
となると物件の額面が安くても、トータルのコストは上がってしまう可能性があります。

建て替えになれば、今安いと感じている物件そのものが消滅し
金額が上がるか、買ったよりはるかに安いお金で出ていくかになってしまうので
使用する年月に対して割高になるのではということ。
住まいとしてお考えであれば長く住めなければ安くはないということです。

インターホン、エレベーター、オートロックなど
全体に関わる設備が新調されているかは見た方がいいでしょう。
されていなければ、これからやる可能性が高いです。

ここで何人も連続で購入そのものに云々されるというのは
それだけデメリットのある物件だということです。

不動産業者に舐められるのが心配なら
ここで上がっているようなデメリットについてどんどん質問してツッコミを入れてみてはどうですか？
あとは、同じ年数、場所の物件に比べても安いのなら
事故歴がないかなど聞いてみるなども。

何も事情がわからない、という様子よりは
これだけわかってますよ、と見せた方がいいと思います。

購入にも云々いうのは、マンションなどの付帯設備に関わる仕事をしたことがあり
修繕の費用や決定でもめたり
旧式のものを不便なのに高い費用を払って修理し続けている人などに関わったからです。

No.5 回答者： konohazuku521 回答日時： 2010/08/25 23:37

既存不適格（建ぺい率オーバー）とのことですから、恐らく建て替えは不可能でしょう。

早ければ１０年後には「老朽化が進んで住むに堪えないが、売ることもできない」というリスクが顕在化するおそれがあることは心得ておいた方がいいと思います。

そういうリスクを冒してでも買いたいということでしたら、最低限、これまでの大規模修繕の履歴と今後の予定はきちんと確認しておくべきです。これがわからないようなマンションは決して買うべきではありません。

現在の修繕積立金の額も要チェックです。１平米当たり２００円が大ざっぱな目安になります。