新築マンション購入でフラット３５を利用する場合につなぎ融資が発生する条

新築マンション購入でフラット３５を利用する場合につなぎ融資が発生する条件について質問です。

つなぎ融資についてネットで調べたのですが、注文住宅の一戸建てに関する例が大半で新築マンションに関する例が少なかったので少し混乱しています。

明確に発生する条件としては、
・フラット３５のローン契約が遅れて、マンションの引渡し（残金支払）に融資実行が間に合わなかった場合
が上げられるかと思います。

ただ、新築マンションの売主との契約順は以下の順序では？と思っており、
・残金支払 → 引渡し → 所有権登記 → 抵当権登記
フラット３５からの融資のタイミングは抵当権登記後になるのでは？と思っているので、
残金支払のタイミングでフラット３５の融資実行が行われないことになってしまいます。

新築マンションでフラット３５を利用する場合は、必ずつなぎ融資が発生することになるのでしょうか？
（売主が代理受領を認めない場合）
それとも、私の考え自体が誤っているのでしょうか？（フラット３５でも売主の残金支払のタイミングでつなぎ融資なしで融資される？）

No.2 回答者： oochanchan 回答日時： 2010/10/28 20:26

フラット35だろうが、普通、契約時に手付を支払い、金消後に、保存登記、抵当権登記、決済、引渡は同日。

新築マンションでつなぎ融資と言う事はあまり無いですよ。新築マンションはデベロッパーや売主が建築費を負担して建設するわけですから、注文住宅とは違います。

No.1 回答者： gamigami 回答日時： 2010/10/28 18:21

フラット３５の場合、「登記申請の確認」だけで融資しますので、つなぎ融資はほとんどしませんね。

どちらかといえば仲介物件の決済と同じ段取りで、「同時実行」でしますよ。

また売主にもよりますが、提携ローン扱い(売主が登記保証をする)で融資をする場合があります。そこでよければつなぎ融資はまったく発生せず、
残金支払　→　引渡　→　住所移転　→　所有権保存登記等　
となります。

あと、一般的な決済の方法ですが、ＳＢＩなどは司法書士に融資実行のタイミングをゆだね、
司法書士が登記書類の完備を確認した時点で、買主(融資申込人)の指定口座に入金をし、
それを売主に入金して、売主が入金の確認をしてから登記をするというスタイルもあります。

代理受領になる場合、普通は抵当権設定登記の確認をするので、こちらのほうが大変です。
流れとしては、
　登記申請　→　登記申請確認　→　融資実行　→　引渡し　になります。
売主の意向よりも金融機関の対応によりますので、代理受領自体認めてない場合がありますので、ここは双方の確認が必要です。

つなぎ融資は住宅金融公庫時代の「登記済みの謄本」での確認で融資する場合なので、
今現在使うものとしては、「財形住宅融資」があるぐらいです。