古屋つき土地の購入

未測量の古屋つき土地を購入し、すぐに新築をする予定です。
取り壊し代金は350万かかるので、登記の坪数×坪単価より取り壊し代金を差し引いての売買、そして測量・杭打ち費用は折半でとの表示をされています。また、現登記面積と実測面積に若干誤差があるようです（
現登記面積＜実測面積）が売主からは現登記でよいといわれています。
通常は売主側にて建物の取り壊し、滅失登記、測量・杭打ちをしてから
の売買といわれていますが、今回のような条件の場合での問題点やどのような順序で物事を進めてよいか混乱しています。
不動産会社を経由せず個人売買のためさらに混乱しているためどうぞ
よきご指導をお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#26116 回答日時： 2007/03/29 02:09

＞その費用は売主が「折半で」といっています

では、それを受けるか否かですね。手続きや負担を一切しない売主よりは良心的でしょう。

＞土地を購入する際銀行融資を受ける予定なのでやはり移転登記は必要とはなりませんでしょうか？

解体予定の建物にまで抵当権が設定される、というならば必要ですね。

＞取得税は発生しないと県税事務所に言われました

先の回答でも書いた通りです。

＞仲介業者とは、やはり不動産屋さんに立ち会ってもらう方がいいのでしょうか？

不動産屋には仲介業務というものがありまして、物件の調査や買主に対する重要事項説明義務、又は契約書面作成の義務があります。
売買取引を総合的に橋渡しする業務で、手数料は発生しますが単に立ち会うだけが仕事ではありません。
知識のない者同士が直接取引して、何ら問題が生じなければそれで良いのですが、後から問題が発生すると厄介です。仲介業者は取引に際してどういう取り決めや手続きが必要かをよく解っていますので。

しかし、質問者もそれなりに調べたり、県税事務所に問い合わせたりと研究熱心な様子なので（笑）、自信がおありならば業者なしでやってみては？（融資を受ける金融機関が仲介業者がいないことを特に問題視してはいないのであれば）
融資を受ける金融機関からの紹介でも良いので、司法書士に契約書や登記の相談をしてみてはどうでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
自信はありませんが、売主側から一存されている部分があり
きちんとお答えしなければと思って勉強している次第です。
的確かつご親切なご回答を心より感謝いたします。

お礼日時：2007/03/29 12:15

No.2 回答者： mifu33 回答日時： 2007/03/28 22:53

＞取り壊し代金は350万かかるので、登記の坪数×坪単価より取り壊し代金を差し引いての売買

＞売主側にて建物の取り壊し、滅失登記
矛盾しているようですが。取り壊し費用を差引くなら現況渡しですし、売主にて取り壊し、滅失登記なら更地渡しの条件になります。今すぐ契約するなら現況渡しで、後々の費用はご質問者様が負担し、逆に更地渡しなら、それなりの手続きを済ませた後で更地となった土地を購入するというどちらかにして下さい。また、契約書作成及び決済立は司法書士にご依頼される事をお薦めします。

No.1 回答者： noname#26116 回答日時： 2007/03/28 19:30

＞通常は売主側にて建物の取り壊し、滅失登記、測量・杭打ちをしてからの売買といわれていますが

そんな事はありません。但し、境界確認書や確定実測図の交付を受けて買いたいという意向を持つ人も多く、境界確定作業やそれに基づく測量を売主の負担とするケースは多いです。質問者の語では「測量・杭打ち」という部分ですね。

解体に関しては、解体前提の売買だからといって売主側が解体や滅失登記をしてから引渡すことが一般的ということはありません。
条件次第でどちらがやってもおかしくないし、今回は解体費用を差し引く条件ですから悪くはないでしょう。（特に解体費用を差し引かない取引だってありますから）

＞今回のような条件の場合での問題点やどのような順序で物事を進めてよいか

可能であれば、土地の境界確定や測量は売主側負担にて土地家屋調査士を入れてやって貰いたい所ですね。どうしてもやらないと言うならば購入後に質問者負担でやるしかないですが。
後は、あまり堂々と書くことではないですが、買ってすぐに解体する予定であれば建物の移転登記はせずに滅失登記用の書類を交付して貰うと移転登記費用や取得税が浮きます。（仮に移転しても、すぐ壊せば取得税は発生しないように出来ますけど）

その他注意点などは書き出すとキリがなくなりますし、不安があれば仲介業者を入れるべきです。
素人が直接取引するのは基本的にお薦め出来ません。

この回答へのお礼

ご指導ありがとうございます。

>可能であれば、土地の境界確定や測量は売主側負担にて土地家屋調査士を入れてやって貰いたい所ですね。
その費用は売主が「折半で」といっています。
土地を購入する際銀行融資を受ける予定なのでやはり移転登記は必要とはなりませんでしょうか？
取得税は解体後に滅失登記をしてすぐに建築すると取得税は発生しないと県税事務所に言われました。（解体の時期が8月にかからなければ）
仲介業者とは、やはり不動産屋さんに立ち会ってもらう方がいいのでしょうか？それとも総合的にどなたに依頼すればよろしいのでしょうか？

お礼日時：2007/03/28 20:06