売買の解除による所有権抹消登記

Question

売買による所有権移転登記後に抵当権が設定登記されている場合に、売買が合意解除された場合、法定解除された場合において、所有権移転登記もしくは所有権抹消登記を行うのはどのような場合か？利害関係人の承諾が得られない場合には、所有権移転登記でなく「真正なる登記名義の回復」登記を行うのか？承諾があれば所有権移転登記でなく、所有権抹消登記をするのか？　抵当権は所有権移転については「利害関係人」でないのか？抹消登記の場合には「利害関係人」になるのか？合意解除も法定解除も「利害関係人の承諾」があれば所有権抹消登記で、承諾なければ所有権移転登記なのか？混乱しています。教えてください。

buttonhole · Accepted Answer

登記原因が何であろうと、所有権「抹消」登記ですから、所有権移転登記後の抵当権設定登記は、登記官が職権で抹消登記をします。ゆえに、その抵当権者は「登記上」の利害関係人に該当し、その者の承諾を証する情報の提供が必要なのです。これは、きわめて手続的な話です。
　一方、元の所有者に対して抵当権を主張できるかどうかは、実体法の話です。法定解除であれば、どの民法のテキストにも記述されている「解除前の第三者」、「解除後の第三者」というような実体法の解釈問題です。

まずは以上のとおり、実体法の問題と手続法の問題の区別をしっかりしてください。
　
　その上で、実体法の問題と手続法の問題とをリンクさせると、登記上利害関係人に該当する抵当権者が、所有権抹消登記の承諾義務を負っているか否かの問題となります。元所有者に対して抵当権者がその抵当権を主張できるのであれば承諾義務はないということになりますし、主張できなければ承諾義務があるということです。
　ここで注意しなければならないのが「承諾義務を負っている。」＝「承諾を証する情報の提供がある。」ではないと言うことです。承諾義務を負っているにもかかわらず、「承諾書＋印鑑証明書」の提出を拒むと言うことは現実的にありえるからです。
　相手方が提出を拒否する以上、承諾を求める民事訴訟を起こすか、所有権「移転」登記をすることを前提に、抵当権抹消登記手続を求める民事訴訟を起こすしかありません。

akak71 · Answer

合意解除の場合は、元の所有者は抵当権者に対抗できません。裁判しても抵当権者が勝利する。
法的に抵当権を消す方法がありません。

無効の時は、原則として抵当権者は対抗できません。

noname#149293 · Answer

所有権移転登記の登記原因が不成立のとき（当初から無効、または取り消された、もしくは解除され遡及的に無効）は、所有権移転登記の抹消をすることができる。

ただし、抹消の対象となる権利を目的として権利の登記を受けているものがいる場合は、登記上の利害関係人であり承諾が必要。所有権を目的として、抵当権を設定しているものがいれば、当然利害関係人にあたる。所有権が転々移転してる場合などで、権利関係が複雑になると、誰が利害関係人にあたるのかは少し難しい話になるので、割愛。

抹消登記であれば、登録免許税は不動産一個につき1,000円。

利害関係人の承諾が得られなければ、「真正な登記名義の回復」、「解除」、「合意解除」のいずれかを登記原因として所有権移転登記を申請することになる。

この場合であれば、登録免許税は不動産価額の1000分の20。

まとめれば、
抹消登記であれば、登録免許税が安いが、利害関係人の承諾が必要。
移転登記であれば、登録免許税が高いが、利害関係人の承諾が不要。

実務上は利害関係人（こちらの足元を見て、いわゆる「ハンコ代」を要求してくる人もいる）の承諾を得るのにかかる手間と費用を勘案して、どちらを申請するのか決めることになる。

売買の解除による所有権抹消登記

登記原因が何であろうと、所有権「抹消」登記ですから、所有権移転登記後の抵当権設定登記は、登記官が職権で抹消登記をします。

合意解除の場合は、元の所有者は抵当権者に対抗できません。

所有権移転登記の登記原因が不成立のとき（当初から無効、または取り消された、もしくは解除され遡及的に無効）は、所有権移転登記の抹消をすることができる。

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